拐点将至：香港楼市续跌 抛压风险隐现

本篇文章1755字，读完约4分钟

本报记者张晓玲实习记者吴深圳报道

一方面，它是胜利的，另一方面，它是凛冽的寒风。深港两地隔江相望，2015年楼市表现可谓“冰与火”。去年，由于房屋供应增加、经济形势转弱和资本市场转冷，香港的房屋价格开始出现松动迹象。

“股灾”导致香港市场悲观情绪持续释放。2016年，许多经纪投资银行关注着香港的房地产市场。一些研究机构甚至表示，香港楼市已接近泡沫边缘，今年将进入拐点，房价将继续下跌。

在多重压力下，香港楼市危机潜伏其中。香港房价可能正式进入下行通道。

房地产价格暴跌

2016年初，香港房地产市场经历了寒风。

1月20日，香港房地产四大家族之一的恒基地产董事长李兆基拥有的中档豪宅项目惠帝豪庭公布了首套定价表，比同一地区的豪宅价格低了近30%。

事实上，香港的房地产市场在去年下半年飙升。根据CLSA的报告，2015年第四季度，香港房价下跌了7.5%。根据香港差饷物业估价署的数据，香港私人住宅物业价格指数在经历两个月的下跌后，于去年11月跌至293.4的低点，为去年3月以来的最低水平。根据中原地产的数据，香港二手房价格在第四季度下跌了6.9%，这是七年来最大的季度跌幅。

价格持续下跌，交易也遭遇寒流。根据土地注册处的数据，香港在2015年12月共有5，294宗楼宇买卖注册，虽然较2015年10月(4，491宗)及11月(4，736宗)有轻微反弹，但较去年同期的7，578宗下降30%。

楼市成交量和价格下跌的主要原因，是香港经济形势转弱。根据香港政府公布的数据，去年首11个月，香港商品转口货量下跌1.8%，而港产品出口货量下跌13.5%。两者合计，商品整体出口货量下跌百分之二点零。商品进口货量下跌百分之三点三。在零售业方面，政府统计处的数字亦显示，去年首十一个月的零售业总销货价值录得百分之三点一的按年跌幅。

香港政府的政策倾向也是原因之一。自去年以来，政府已采取措施监管房地产市场。自香港行政长官梁振英上任以来，房屋一直是本届政府关注的焦点。香港政府除了增加印花税和引入“买家印花税”以抑制外需、投资需求和投机需求外，在土地供应方面也做了很多工作。1月13日发表的梁振英第四份施政报告再次提到，港府将计划在未来几年大幅增加房屋和土地供应，以抑制房价。

对于目前房地产市场的下滑，几个习惯了风暴的香港大开发商表示，他们不必担心。恒隆地产董事长陈启宗1月14日表示，香港房地产市场上涨或下跌15%至20%并不重要。

李嘉诚还在该集团的年度晚宴上表示，香港房价上涨或下跌10%是很常见的。房价取决于愿意买房的人数和建造的房屋数量。当有需求时，楼市自然会上升，当经济恶化的需求减少时，楼价自然会下降。

冷静还是引导深圳

尽管市场听起来很稳定，但香港目前的情况与1998年金融危机时非常相似，令人担心危机会继续发酵。

1998年，海外势力攻击港元联系汇率制度。在资金外流和经济不景气的双重影响下，香港的房地产价格在1998年1月比1997年的最高价下跌了30%，1998年底的价格甚至比1997年下跌了50%。

香港资本市场最近重现了1998年的“股灾”。最近，港元汇率大幅下跌，而香港股市在年初暴跌13.82%，创下42个月以来的新低。

美联储加息和港元贬值导致的资本外流，可能已传导至房地产市场。香港政府提醒我们要密切关注楼市风险，保持警惕。

高盛(Goldman Sachs)报告称，美国加息将对港元外流造成压力。如果美元兑港元汇率达到7.85，隐含资本流出总额可能达到3，000亿港元。上海亿居房地产研究所副所长杨红旭也认为，随着香港货币紧缩周期的发展，这将对房价产生影响。

在多次攻击下，许多经纪投资银行机构也纷纷关注空港楼市。国际交通银行的分析师阿尔弗雷德·刘(Alfred lau)预测，今年香港房价将下跌30%。他认为，供应增加和港元投机压力增加推高了短期利率，这是两个主要因素；瑞银此前发布的报告指出，香港房地产市场已接近泡沫边缘。该行指出，历史数据显示，一旦房地产市场出现泡沫，未来三年房价有90%的可能下跌30%。

杨红旭指出，如果香港楼市遭受重大损失，其影响将传导至内地楼市，而深圳将首当其冲。深圳的房地产市场已经疯狂飙升了一年，受其邻国香港的推动，现在是理性回归的时候了。