楼市调控应考虑市场合理需求

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房地产市场监管应考虑合理的市场需求

Liyige

继深圳和上海之后，北京也悄悄地伸出了调控之手。

3月31日，北京市国土资源局挂牌出售了三块土地，其中两块是昌平区的住宅用地。上市文件均要求“除经济适用住房建设外，其余住宅规模中90平方米以下的住房面积比例应达到70%以上”。

消失了几年的“90/70”政策在北京土地市场重新出现，其目的很明显，就是为了抑制房地产开发商提高土地价格，从而抑制房价的过度上涨。一周前，在上海发布的监管通知中，这项始于2006年5月的政策也得以恢复。

" 90/70 "，简言之，是一个新的商业住宅用地项目，90平方米以下的单位必须占所有单位的70%以上。当通知第一次发布时，业内一些专家表示怀疑:为什么规定90平方米而不是88或91平方米；为什么是70%，而不是80%或60%？但是没有人给出解释。

从供应量来看，如果把一套180平方米的房子分成90平方米，那就要两套，这样就可以解决两个家庭的住房问题。就数量而言，供应量增加了。根据市场的一般规律，房价上涨是供给不足，而中小户型的增加将有助于缓解供求关系。好主意。

从价格角度来看，在北京这样的城市，70%的中小套型项目很难做成豪宅，因为豪宅都是大套型的。当房地产开发商竞标土地时，如果每平方米的底价涨到5万元，他们只能生产他们需要的产品，所以他们不得不撤退。从理论上讲，这有助于抑制土地价格的非理性上涨。

我承认这个政策有一个好的起点，在逻辑上是有意义的。但只有一点，市场需求。根据全国重点城市的监测研究，进入2015年后，90-120平方米的中型公寓需求已经超过90平方米以下的小型公寓比例，成为市场需求的主流。

当然，你也可以说，这是因为市场上缺乏中小套型公寓，人们不得不购买中套型公寓的房子，这导致了中套型公寓的交易比例成为市场需求的主流。但如果这是真的，那也意味着一栋新房子。因为根据许多机构的研究，中小型单位仍然是二手房市场的主体。换句话说，如果中小房是市场需求的主流，而新房供应不足，人们可以去二手房市场获得满足。

与中型公寓和大型公寓相对应，改善需求的比例正在增加。这就是为什么自2014年以来，国家逐渐增加了对改善住房需求的信贷支持。这就是为什么央行和银监会在2014年9月30日放宽了第二套房的首付比例和抵押贷款利率。

自2016年1月1日起，另一个因素将推高改善住房需求的比例，即全面二胎政策的实施。不久前，我们的报纸与邮政储蓄银行举行了一次有关二孩政策的活动。与会者分享的一条信息是，多座位的mpv汽车和三居室公寓是车库需求，与二胎政策密切相关。

三居室公寓是需求改善的代表，大多数城市超过90平方米，大城市约120平方米。不是90平方米不能设计成三居室，而是60平方米在香港可以设计成三居室。但前提是你应该改变大陆居民的生活习惯。它不会展开。

有些朋友会说，谁不想买大房子，问题是你买得起。更不用说，你规定70%以上的90平方米以下的中小户型，老百姓都能买得起房；更重要的是，必须满足市场需求。否则，很难理解为什么一个10平方米的学区能以460万元的天价出售。

市场上有如此合理的需求，我们不可能压制和削减它们。然而，过去的实践告诉我们，它总是想尽一切办法迫使市场供应它们。这就是为什么在2006年至2009年实施“90/70”政策时，“一室两份”和盗窃面积现象盛行的原因。

如今，在一线城市，购房是有限制的，“一房两册”很难通过。当90平方米左右的供应量占主导地位时，90平方米以上的住房需求量就很大。我该怎么办？这种需求将涌入仅占供应30%的市场。这个时候会发生什么？更多的供应短缺。房价只是加快了。如你所见，这是一个政策驱动的上涨。因此，它朝着调控的初衷的另一面移动。

除了恢复执行“90/70”政策，据说北京可能会大幅提高二手房转让的指导价。从理论上讲，提高税收环节的投资成本也有助于抑制对部分住房的需求。然而，当房价处于上涨通道时，交易税的增加只会永远转嫁给购房者。结果，房价仍然被变相推高。这也是监管的负面影响。

不过，我同意上海和深圳应该提高第二套房的首付比例，因为信用是最有效的选择。但我个人认为，它的效果可能仍然有限。主要原因是我们面临的信贷环境相对宽松。目前，基金对房地产市场的偏好曲线并没有发生根本变化。(编辑朱乃娟)