碧桂园探索产城融合市场化新模式 反哺城镇化发展

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每个记者魏琼

2016年8月，发布了产城一体化战略，正式进入工业地产，标志着碧桂园转型的开始。随着第一个科技城项目——通湖科技城的登陆，碧桂园城市化项目进入了3.0时代。碧桂园一直在尝试和探索城市化，从1.0版的市场需求到2.0版的高端改良住宅和3.0版的科技城。

作为城市化的实践者，碧桂园在过去的26年中探索出了一种促进城市人居环境发展的特色模式，其成功经验对国内其他房地产企业和城市加快新型城市化进程具有借鉴意义。

2018年4月25日，中国首个从省级层面研究新型城镇化人居发展的蓝皮书——广东新型城镇化人居发展报告(蓝皮书)发布。报告以碧桂园为个案，指出碧桂园改善人居环境的经验具有重要的样本意义。

碧桂园集团总裁助理、生产城市事业部总经理项俊波表示:“今天，中国的城市化进程已经走到了十字路口。虽然我们在智能城镇领域的新探索极其困难，但这是一次值得尝试的尝试。”

据了解，碧桂园通湖科技城总投资，包括地价在内，近30亿元。预计9月份开业，届时将有20多家上市企业落户园区。随着园区的逐步开放，第一个2平方公里的园区产值约为150亿元，税收贡献约为10亿元。

通过与城市化的紧密融合，田园为生产与城市的融合找到了新的空空间。同时，通过探索生产与城市一体化的市场化模式，科技型城镇将带动周边产业和经济的发展，反馈城镇经济发展，有助于提高城镇化水平。

田园城市化3.0版

1992年，从广东顺德起步，以按需市场模式创建了1.0版的田园城市化。随着中国城市化的发展，碧桂园嗅到了三四线城市的发展机遇，聚焦于三四线高端改良住宅，碧桂园迎来了城市化产品的2.0时代。

随着中国城市化水平的快速提高，城市经济和工业迎来了前所未有的发展，城市化红利也逐渐释放出来。2016年8月，碧桂园宣布产城一体化战略，并宣布正式进入工业地产。它位于一线城市和二线城市周边30-80公里的重要区域。未来五年，将投资1000亿元建设科技城，田园城市化3.0版初具规模。

作为中国新型城镇化建设的实践者，碧桂园对新型城镇化项目的探索是一种有益的尝试。在26年的发展历程中，碧桂园在推进城市人居环境建设中，走出了一条有自己特色的发展道路。其成功经验对国内其他房地产企业和城市加快新型城镇化进程，改善城市人居环境，解决不足失衡问题，实现科学发展具有重要的借鉴意义。

此前，碧桂园集团副总裁朱建民表示，经过26年的发展，碧桂园已经从广东顺德的一家小型住宅企业成长为财富500强企业。碧桂园不仅是中国城市化进程的深度参与者，也是这一伟大社会变革的直接受益者。

郊野公园以城市化发展为契机，实现了自身发展的飞跃。2013年至2017年，碧桂园实现销售额5508亿元，居中国房地产业销售额首位。

城市化和逆城市化为生产和城市一体化提供了新的空空间

作为中国领先的房地产企业，碧桂园推进城市化遵循什么逻辑？朱建民认为他们都利用了这一趋势。

从20世纪90年代到新世纪初，主要的社会矛盾是“人民日益增长的物质文化需求与落后的社会生产之间的矛盾”，这反映出房地产市场是住房总量不足，大量的住房需要建设，城市的经济功能也需要向外扩展。当时，碧桂园在一线城市的郊区开发了大型和超大型市场，满足了首批购房者的需求，规模都在1万亩左右。

随着经济的发展和人民生活水平的提高，中国已经逐渐告别了住房短缺的时代，但是却缺乏能够满足人们需求的好房子。碧桂园在三四线城市更好的位置旁建立了一个更好的当地社区。

随着城市化水平的提高，城市化发展需要实现土地和人的全面城市化。这意味着碧桂园不仅要满足基本生活需求，还要解决就业问题，培育先进产业，促进城镇化全面发展。

田园式的产城一体化科技城应运而生。科技城在优先发展生态友好型高科技产业的同时，利用其26年的“城市建设”经验，提供更好的商业、教育、医疗、交通等多种资源，实现了职业与居住的融合。

中国城镇和小城镇发展与改革首席主任兼首席经济学家李铁指出，工业企业的郊区化是国际城市化进程中的普遍规律，因为工业需要低成本的土地供应，必须选择价格较低的中小城镇或郊区。

中国无法避免这一点。李铁认为，通湖科技城就是一个典型案例。他认为通湖镇建在一个不发达的空白人区。随着逆城市化的兴起，应该允许一定规模的工业企业在小城镇和村庄落户，这样它们就可以根据自己的需要形成一个企业发展的空，而不会增加污染和成本。

中国人民大学经济学院教授刘守英认为，资本已经开始流向农村，下一步是人和土地。“过去，15%的农村劳动力向城市发展。现在人们开始返回，土地被双向分配，集体土地的流通是松散的。”刘守英表示希望这个行业会崩溃。

探索生产与城市一体化的市场化模式

作为国家新型城镇化战略的载体和住宅企业转型的工具，特色城镇建设近年来方兴未艾。许多小城镇被称为“智能城镇”，但事实上，“有数千个城镇”和“一切都装在里面”，这是没有特点的。上海交通大学城市科学研究所所长兼首席专家刘士林认为，过去对包括智能城镇在内的智能城市的理解是狭隘和偏颇的。

“小城镇在其他方面很难创新，只有科技创新才是可靠的。这为智慧城镇的发展创造了有利条件和氛围。”刘士林认为，就如何建设智慧城镇而言，致力于建设粤港澳大湾区科技产业新城的碧桂园通湖科技城是一个值得关注的案例。

刘士林建议，在引进科技企业和科研机构时，应该有一个主要的参与者。如此大规模的项目不可能孵化每一个进口企业。如果选择一两个主要产业形成规模，就可以解决城镇早期开发投资大的问题。

为了解决产业创新和“千城一面”问题，碧桂园科技城推广“一镇一主题一镇一产业”模式，通过“产业先行”为城镇化发展嫁接优质资源。目前，通湖科技城聚集了思科、富士康、李开复创新工厂等1200多家企事业单位，涵盖电子信息、智能制造、新能源、新交通、创新服务等八大产业资源，帮助科技城形成完整的产业集群和创新联盟。

为促进入园企业发展，碧桂园依托自有资金和联合产业基金机构，设立了200亿元产业专项投资基金和300亿元清华碧桂园科技创新基金，解决园区企业融资问题，帮助企业和产业经济发展。

据了解，碧桂园已落户8个科技镇，仅通湖科技镇就投资近30亿元。碧桂园集团董事长杨国强没有设定投入产出比，也不要求通过快速销售来提取资金。他愿意探索一种生产和城市一体化的新模式。

项俊波表示，中国的城市化进程已经走到了十字路口，而碧桂园在智慧城镇领域的新探索极其艰难，但这是一次值得尝试的尝试。广东处于改革开放的前沿，最大的优势是市场化程度高。通湖科技城将运用市场化的手段，自下而上地探索和尝试解决中国的城市化问题。

编辑朱昱