拆解自如200亿估值背后逻辑：找到品质与规模平衡点再谈赚钱

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每一个记者舒曼，每一个编辑梁

长期租赁公寓的探索已逐渐进入深水期，竞争的加剧导致一些长期租赁公寓企业在运营中“无能为力”。由于管理不善，许多长期租赁公寓，如高屋公寓和彩色公寓已经退出市场，行业分水岭已经出现。从业人员也承认，如何获得长期租赁公寓的财政支持是一个主要的痛点。

在长期租赁公寓的迅速扩张和对抗中，资金的注入无疑是一种“雪中送炭”。近日，在各大明星资本的参与下，链家长期租赁公寓品牌“自由”完成了40亿元的系列融资。自由国际首席执行官林雄表示，产品和服务的质量应该在回归前跟上规模的扩大。通过这两个层次后，第三个层次是利润。

先有钱，然后扩大规模，然后谈论利润成为行业的铁律。

200亿美元估值背后的资本逻辑

在过去两年中，不少企业获得了长期租赁公寓的融资。据《国家商报》记者不完全统计，链家自由、优+、魔方公寓和蘑菇公寓都已进入战略融资阶段。

近日，连锁置业旗下的长期租赁公寓品牌“自然”宣布完成40亿元的系列融资，主要投资者包括华平投资、红杉中国和腾讯，参与投资者包括华兴新经济基金和融创中国。这是自2016年独立于连锁住宅以来，该公司首次自由接受外部投资。融资后，免费估价超过200亿元，因此，长期租赁公寓的“风口理论”再次被提及。

从投资者的角度来看，团队、规模、运作模式等。可以成为资本的关键点。

红杉资本中国的合伙人刘星(音)重视代表长期价值的企业文化和经营理念，以及消费升级和技术的驱动力。与红杉资本的投资逻辑相似，腾讯认为高科技和互联网手段可以自由用于提高生活质量，其运营效率更高。

华平投资执行董事张奇奇在接受《全国商报》采访时表示，整个长期租赁公寓市场非常火爆，投资者投资的逻辑基本上是看前三名品牌，不会投第五、第六、第八名，这也意味着未来租赁市场的集中度会越来越高。

关于利润问题，泛大西洋投资(600558，诊断部)总经理张洋表示，长期租赁公寓的利润是一个长期目标。目前，重要的是在质量和规模之间找到适当的平衡。此外，长期租赁公寓必须是螺旋式上升的项目，这需要有一定的规模。规模扩张时应进行质量控制。只有当质量和规模达到平衡时，才是快速扩张的最佳时机。

作为一家参与投资的房地产企业，融创还回应了《商业日报》记者的自由投资逻辑。目前，它在自由规模、容量和运营效率方面均居行业之首，优势明显，且具有良好的竞争力和/0/的增长。基于上述预期，这项投资也能带来良好的财务回报。

规模与质量的竞争

目前，各国首都都将长期租赁公寓作为投资目标，2018年，长期租赁公寓将面临新一轮洗牌。融创表示，在政策支持下，空房源长期租赁公寓市场广阔，公司可以自由切入长期租赁公寓行业，学习领先的管理和运营经验，但资源获取和精细化管理是目前行业的主要障碍。

华晶证券房地产行业首席分析师周亚婷分析称，长期租赁公寓目前面临的主要问题之一是资产回报率低、融资成本高，这在很大程度上限制了企业快速扩张的可能性。

张奇奇还表示，长期出租公寓将经历三个阶段:易盈利的单店阶段；在单店扩张阶段，由于企业经营和扩张速度的原因，利润下降；在规模经济阶段，真正的竞争力形成了。

这意味着短期利润不是每个品牌在行业培育阶段的首要目标，谁掌握了规模谁就有主动权。

龙湖是第一个将长期租赁公寓提升到“主渠道”权重的公司，曾表示希望将其产品和服务延伸到“整个生命周期”，即“居住+租赁”。因此，它不会考虑三年内的利润，到2020年实现行业前三的目标。至于未来是否会考虑reits，龙湖表示“扎实的操作是基础”。

然而，长期租赁公寓业务的早期进入正处于投资回报周期的关键时刻，但自开业不到一年，就遇到了业务增长缓慢的问题。如何打好坚实的基础已经成为自由发展的第一道墙。

当时，Freely首席执行官林雄亲自进行了实地考察，得出的结论是:“没有生命线，坚持质量管理就足够了。”

根据自由提供的数据，截至2017年底，自由已进入9个城市，为20多万业主委托管理50万套住房，为120万租户提供服务，管理资产超过6000亿元。

对于长期租赁公寓来说，规模效应非常明显，规模的扩大往往与运营团队、产品质量和技术应用有关。正如首席财务官黄伟波坦言，2018年，长期租赁公寓行业将继续呈现激烈的竞争态势。每个人都有足够的资金和充分的准备来打这场仗，只需要增值服务和规模效益。

林雄认为，中国的长期租赁公寓行业总体上还处于初级阶段，所以我们应该先做好服务工作，再考虑规模，确保产品和服务的质量能够跟上规模的扩大，然后才期待回报。在这两个层次之后，第三个层次是利润。

编辑朱昱