先做市场密度再谈规模 贝客公寓乐观预估毛利率达20%

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每一个记者每一个编辑梁

整个长期租赁公寓进入高速增长阶段后，品牌公寓的资本化趋势越来越明显。魔方公寓获得了10亿美元的系列C融资，而由红杉资本(Sequoia Capital)、腾讯(Tencent)和华平投资(Huaping Investment)牵头的连锁置业(Chain Home)长期租赁公寓品牌免费获得了40亿美元的系列A融资。在融资的帮助下，所有品牌公寓加快了规模扩张的步伐。

2017年11月，365.com(300295)(300295，sz)宣布已投资人民币1.25亿元购买北科公寓，并获得北科公寓20%的股权。北科公寓的经营管理规模约为6.25亿元人民币。与魔方、自然等品牌公寓相比，经营的公寓数量少，融资规模不大，但平均价值20万元的单身公寓估值背后的盈利能力吸引了人们的目光。

近日，北科公寓创始人兼首席执行官魏子石在接受《商业日报》采访时表示:“目前，北科的单间估价约为20万元人民币。就我个人而言，我不太同意基于房间数量的估价方法。至少这不应该被用作核心标准。对于任何行业的任何企业来说，估值的核心应该是资产回报率。因此，在未来，公寓行业将为团队、系统和运营等基本能力而战，规模应基于卓越的盈利能力。”

估价背后的单店盈利能力

除了资本扩张速度不同之外，每套公寓估值背后的溢价能力也不同。如何在扣除装修成本和人工成本后获得更高的利润，是所有品牌公寓都在思考和面对的问题，北科公寓已经将注意力转向中高端市场。

魏子时表示:“整个租赁市场的人口约为2.5亿至3亿，北科公寓定位的高端客户群约为2500万至3000万。在北科的客户群中，我们希望租金能反映他们的工资水平。比例约为30%~35%。”

据报道，2014年9月，北科公寓在南京开设了第一家店铺。作为一家在市场上经营集中公寓的初创企业，它目前在北京、上海、南京、苏州等城市拥有4000多个房间。从产品线来看，北科公寓分为金杯和尹蓓。绿壳是专门为北京市场推出的，雾霾清除、新鲜空气和水净化系统是中国第一批长期租赁公寓。

365.com认为，最能反映品牌公寓核心竞争力的指标是个人公寓的盈利能力。根据公寓行业的经营特点，365.com选择了成熟的北科门店近三个月的平均毛利率作为衡量公寓企业经营能力的指标。

魏子石说:“北科不同产品线的基本毛利率都在15%以上。对于2017年后收购的新项目，预算毛利率指数已增至20%以上。”

2017年10月，365.com发布的外商投资补充公告显示，2017年上半年，北科公寓营业收入为2665万元，净利润为负2237万元。公告解释称，由于北科目前处于扩张期，前期装修投资相对较大，部分项目运营时间较短，因此存在周期性亏损。随着公司进入稳定期，公寓项目存量增加，盈利能力有望显著提高。

区域集中后如何扩张

对于公寓来说，线下专业操作能力直接决定了客户的生活体验。其中，“公寓客服人员素质参差不齐”是长期租赁公寓行业的一大痛点。在从100个房间扩大到10000个房间的阶段，如何平衡人工成本的增加和利润的增加？

北科公寓的投资者之一1365.com认为，公寓行业起步阶段最重要的是团队的驱动力。

据了解，北科公寓已采用连锁控制的公寓管理模式。“连锁控制，从某种意义上说，就是把少数有能力的人的技能变成大多数尽职尽责的人的职责。管理的标准化输出和团队在不同地方复制的能力都源于此。”董祺评论道。

在利用资本之后，公寓客户的后续扩张应该在哪些方面发挥作用？自从阿里、腾讯等擅长流量的电子商务平台接入出租入口后，大量公寓品牌迅速通过该平台拓展线下业务。据北科公寓称，与第三方平台的合作是不可抗拒的。同时，公寓自身的自我媒体和顾客粘性所形成的“以旧换新”的比例也应该加大。作为一个公寓运营平台，我们不能依赖第三方平台来流失我们的客户。

“目前，没有企业拥有市场份额。集中区域的市场密度相对更重要。对于大多数品牌公寓，我不建议去全国各地。”魏子时说。

编辑朱昱