进退与生死 长租公寓“江湖”初成

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[编者按]自2014年底雷军投资长期租赁公寓后，全国各地的品牌公寓迅速开花结果。现在，在仅仅三年的时间里，长期租赁公寓在变得繁荣之前已经开始洗牌。在2017年12月召开的中央经济工作会议上，首次提出建立长期租赁市场。当租赁时代到来时，哪些具有运营模式的长期租赁公寓能够生存，哪些将会消亡，为什么在发展的早期阶段会有所不同？本文试图分析长期租赁公寓的生存规律和成长逻辑。

每个记者吴若凡每个编辑曾建辉

仅在三年内，长期租赁公寓在变得繁荣之前就已经开始洗牌。参与者以多种方式进入其中，如开发商直接运营、专业组织运营、资本持股等。温暖和寒冷是不同的:有政策和资本“棉袄”保暖，他们正在积累；那些自己养活自己的人要么被冻在半路上，要么被大鱼吞了。

有进步和倒退，生与死，等级和水平。这就是江湖。的确，长期出租公寓已经逐渐从偏门领域转变为主流，内部也逐渐分化，格局也逐渐达到更高的水平。

那么长期出租公寓的“江湖法则”是什么，它的生存状态给人什么样的生存启示？

●多种因素帮助长期租赁公寓进入爆炸期？

近年来，长期租赁公寓市场可以说是一场春天的竞争，尤其吸引了资本的青睐。

1月16日，连锁地产旗下的长期租赁公寓品牌“紫茹”宣布已获得40亿元人民币的系列融资。

由于股票市场的增长和企业融资模式的多样化，开发商直接经营的长期租赁公寓也在迅速发展。从每个企业的战略布局来看，这个新市场无疑在未来会有很大的发展。公寓的长期租赁是一场新的牌局。

根据万科2017年第三季度报告的数据，该公司旗下的停车公寓已经覆盖了24个一线和二线城市，共有82个项目和大约24000个开放，远远大于其他房企的长期租赁公寓。

2017年12月1日，“招商局创融-招商局蛇口(001979)长期租赁公寓一期资产支持专项计划”获得深圳证券交易所批准。该项目是中国首个发行长期租赁公寓储货架商业地产抵押贷款证券化(CMB)产品的项目，获批发行规模达到60亿元，创下长期租赁公寓资产证券化新高。

2017年12月5日，龙湖披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首次发行规模不超过30亿元。

2018年1月11日，施琅宣布与平安地产达成战略合作。未来三年，双方计划共同投资北方一线城市广州和深圳，以及南京、杭州和武汉等实力雄厚的二线城市的长期租赁公寓项目。基金的目标资产管理规模为100亿元人民币。

“自2017年下半年以来，长期租赁公寓已成为市场热点。在过去的几个月里，主要开发商推出了自己的长期租赁公寓平台。与此同时，一些国有银行和机构已开始倾向于此类资产。政府已经加快了对这类reits和abs金融创新的批准。”仲量联行说。

安居克房地产分析师张博告诉《国家商报》，根据不完全统计，2017年，全国近60个城市出台了租赁相关政策；2018年，住房和城乡建设部的重点任务之一是大力发展住房租赁市场，强有力的政策支持是租赁市场发展的有效保障。

2017年12月召开的中央经济工作会议首次提出建立长期租赁市场，支持专业房屋租赁企业发展。该研究所认为，租赁土地的供应今后将继续增加，企业的参与将越来越强。

在需求方面，中国的城市化进程极大地推动了城市长期租赁市场的快速发展。

张博表示，城市对住房租赁的需求由来已久，并随着人口流动性的增加而增加。杭州和重庆等新的一线城市都是对租赁住房需求增长较高的地区。

●虚假繁荣符合“死亡浪潮”市场的真相

毕竟，像齐如和施琅这样不断注入资金并得到强大房地产企业支持的公司是少数。最近，长期租赁公寓市场中的公司纷纷退出，甚至出现了许多“死亡”案例。

根据克里的统计，该公司成立于2015年9月，因管理不善于2017年底关闭；作为最早进入租赁市场的公寓运营商品牌之一，深圳彩色公寓官网在2017年年中突然挂了“也许今天的离别是为了更好的明天”的页面，标志着其正式告别了公寓业务；深圳V客青年公寓成立于2015年，因其主要低端市场而被集中长期租赁公寓品牌魔方公寓所占据，并于2017年8月被后者投资，从而将重点放在拥有魔方公寓的中高端白领。人群的定位形成了一种补充...

竞争在加剧，市场在尝试，也在犯错。当大量资本进入长期租赁公寓并开始重生时，大量公寓企业就会退出、削弱或死亡。

张博告诉《国家商报》，2017年，国内长期租赁公寓迎来了大规模发展，知名房地产企业纷纷进入长期租赁公寓。中介机构和国有企业也积极进入市场，激烈的竞争必然导致一些企业走出去。“原因是长期租赁公寓由于运营模式的原因，前期投资较大，至少需要5年才能实现盈利。如果资金难以保证，空.就难以保证其生存”

张博还表示，长期租赁公寓与传统中介租赁公寓的主要区别在于，它能提供优质服务和各种装修风格。如果服务质量不能保证一致，就很难长期发展。

●当大浪淘沙时，哪些公司可以留在河湖中

事实上，长期租赁公寓有自己的生存法则。在对业内许多人士的采访中，他们认为“不求利润，先抢占市场”是目前长期租赁公寓的首要生存法则。

就进入长期租赁公寓市场的房地产企业而言，无论他们进入市场的时间是早是晚，无论规模大小，都普遍存在无利可图的情况。

对于私人住房企业或机构来说尤其如此。张博认为，目前长期租赁公寓市场的首要生存法则不是先关注利润，而是考虑市场份额。这也要求目前长期出租的公寓“不问模式，先谈居住”。

目前，长期租赁公寓领域的模式很多，不同的模式适用于不同类型的经营实体。本质上，选择一个适合你并能提前发展的似乎更重要。这也让业内人士认为，长期租赁公寓需要“先问问自己，不要问机会。”

张博直言不讳地表示，从政策角度来看，房屋租赁无疑是房地产领域最大的红利，但这并不意味着长期租赁公寓市场是一片蓝色的大海，它可以进入市场而不赔钱。大量的企业被扼杀在前面，这份名单在未来将会迅速加长。

事实上，并非所有企业都适合并能够进入长期租赁公寓的蓝色海洋。相比之下，大型房企、中介机构和国有企业更有内在优势，更有可能成为市场的主力军。

然而，魔方公寓相关负责人认为，决定企业长期存在的因素非常复杂，包括企业的资金、人才、市场变化和发展战略等。虽然发展到一定规模可以提供更长期的保障，但长期租赁公寓应该探索多元化的盈利模式，这是保证生存的必要条件。

“例如，长期租赁公寓大多将租户定位为单身白领。事实上，家庭租房的需求不小。然而，市场上的长期租赁公寓大多是单间，房间和大厅的组合很少，无法满足这一需求。因此，面对长期租赁公寓的巨大需求，供应商仍有许多工作要做，市场是可以开拓的。”上述负责人认为，这也是目前难以判断哪些企业能够真正长期留在出租的江湖中，洗牌和突破的格局在未来仍将并存的原因。

编辑朱昱