深圳楼市监管风声趋紧 主动降价二手房源增多

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证券时报记者吴家明

至于深圳的房价，有人预计会一直上涨，但现实是什么呢？今年3月对深圳房地产市场来说注定是又一个不同寻常的月份。

监管风暴中的深圳楼市

深圳房地产市场监管越来越严格，这动摇了一些投资者的心态，甚至一些通过民间众筹买房的投资者也开始产生分歧。

自去年以来，以深圳为代表的一线城市的房地产市场依次大幅上涨，首付贷款是本轮房价飙升的一个新产品，也被认为是刺激房地产市场投机的杠杆工具。在对杠杆炒房的质疑声中，深圳相关监管部门在3月初对首付贷款进行了彻底调查，全国也拉开了清理房地产产业链中无序和杠杆的帷幕。

深圳对首付贷款进行了彻底调查，然后将目光投向了众筹房地产投机。深圳市互联网金融协会近日发出通知，要求其互联网金融会员企业停止“众筹、炒房”的房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理。据深圳互联网金融协会介绍，“众筹炒房”不仅涉嫌非法集资，还存在非法动用投资者资金的风险，容易引发“维权”事件。还涉嫌规避国家相关监管政策，允许购买力不足或因购房限制而无法购房的人非法购房，增加了房价波动下的违约概率。

深圳的房地产市场继续蓬勃发展，该行业利用这个机会推出众筹房地产业务。参与者包括房地产开发商和中介，以及互联网金融平台，如众筹和p2p。在中国第一个二手房众筹平台——品放网上，《证券时报》记者发现，该平台已经成功地筹集了一批房产，但所有被融资的项目都已下架。此外，深圳楼市还面临其他压力:深圳将从4月1日起更新房地产交易评估价格，深圳房地产评估调整后的价格可能大幅上涨。此次调整距上次深圳房地产交易评估价格调整仅半年时间。

众筹房地产投机和首付是房地产市场上的高杠杆行为，清理运动的号角已经在深圳响起。监管的风越来越紧，这动摇了一些投资者的心态，甚至一些通过私人众筹买房的投资者也开始产生分歧。在福田八卦岭地区经营中介业务的经理曹(音译)告诉《证券时报》记者，“有几套二手房被几个众筹合伙人买走了。”现在合伙人之间的分歧太多了，他们还是要卖还是不卖。但我决定拍摄这些天。”

你知道这些信号吗？

电话轰炸、街头标语牌、竹笋推荐和新房的开放也需要名人来拉人气。虽然进一步的调控措施还没有真正落地，但深圳楼市已经进入了一个深度博弈时期。

去年，深圳楼市同时上演了抢房和卖方违约的浪潮。“7000人在雨中排队抢购1000套套房”和“如果你不买这套，它就会消失！中介还在乎！”"即使你违约，你也要收回房子，而不是卖掉它！"这些场景成了去年深圳楼市火爆时期的最真实写照。

最近，深圳楼市出现了一些不同的信号:很多深圳市民经常接到二手房中介的电话轰炸，他们不再只是在林深区如惠州、东莞卖房子；街头标语牌和竹笋推荐的现象逐渐增多；最近，新市场进入的步伐开始放缓。也有准备买新房的人“揶揄”:是不是说只要深圳有新房子开业，就要靠抢劫？新房子开张时，你为什么要邀请这么多明星来拉人气呢？

证券时报记者近日走访了罗湖翠竹、福田八卦岭、新洲和南山前海地区。许多中介机构表示，最近有越来越多的二手房主动降价，比如福田区的徐飞花园，37平方米。该单元以前的投标价为195万元，现在业主出价170万元出售；忻州区祥云天都世纪的单元面积为34平方米。以前，价格超过200万元，但现在业主出价190万元。南山钱海区的中介陈经理也告诉记者，最近，一些报价超过1000万元的大房被业主积极降价10%左右，买家讨价还价的空房价格非常大。

陈经理表示，目前的市场形势是买卖双方的博弈，而不是像去年那样一边倒。深圳中原研究中心表示，业主报价已经连续三周向上调整收窄。去年涨幅较大的南山、龙华、宝安北部和坂田的房价有所下降，而后海、蛇口和科学园北部的房价环比下降了3%。深圳链家市场研究中心表示，预期中的政策收紧传闻在很大程度上影响了市场交易，而高房价使得购房者没有积极进入市场。至于市场前景的发展，米德兰地产认为，由于有传言称将收紧楼市调控，深圳市场的观望态度和入市焦虑态度都减半。预计在评估和调整政策于4月1日生效后，二手房市场可能会进入一个短暂的调整期。

在深圳房价快速上涨的背后，租金水平也应该上涨。据统计，2015年，深圳原海关辖区的房地产租金均上涨了20%左右。然而，与飙升的房价相比，深圳的租金涨幅显然“跟不上”。根据最新数据，深圳美联地产的二手房租金收益率已降至1.93%，二手房租金收益率的下降也表明市场投资风险增加。一些中介告诉记者，他们最近一直在推动网易租赁公司免费出租他们的房子，因为这些公司会给他们的佣金回扣远远高于通常的租赁订单，这也在一定程度上反映了在深圳自由拥有许多房子所面临的租金压力。

由此可见，深圳楼市虽然火爆，但也非常“脆弱”——虽然进一步的调控措施还没有真正落地，但楼市已经进入深度博弈时期。