温州20年产权房到期免费续期 民众仍需立法定心丸

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最近，土地使用权的续期问题备受关注，温州一批20年住房的土地使用权到期问题也得到解答。

国土资源部副部长王光华在《国土资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示，国土资源部和住房和城乡建设部可以就温州本地20年住房用地使用权期满问题进行协商后予以回复。可以采用“两个不规范”的过渡方式，即不需要申请续期、不收费、正常交易和登记手续，涉及“土地使用期”，仍填写住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

接近国土资源部的消息人士透露，温州土地使用权的自由更新可能只是一个短期的过渡政策。据该人士称，就中国的土地制度管理法而言，土地使用权续期费是一定的。不过，短期内不会实施，因为这会影响三、四级物业市场的去库存化。根据这一消息来源，即使更新费用，也不是土地租赁费的直接更新，土地租赁费可能与房地产税一起考虑。

北京大学法学院房地产法律研究中心主任楼建波在接受《21世纪经济报道》采访时表示，温州土地使用权的续期实际上涉及到如何理解《物权法》中的土地自动续期。这个问题需要通过立法来澄清。因此，对于温州事件，国土资源部的态度可以理解为“不要管它”。“我同意国土资源部的过渡措施。如果你想卖我，我会给你，但如果你不改变最后期限，这将是现在的最后期限。”

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“国土资源部是过渡性的。首先，未来该做什么需要由法律决定，现在还不确定；第二，大规模的还没有到来，将暂时处理。”

温州样本

温州的土地使用权免费更新，尽管国土资源部的指导意见只针对个别情况。然而，许多公众舆论已经将此理解为一个“风向标”以供参考。

华融证券12月26日上午的会议纪要提到，国土资源部于12月23日正式发布了过渡安排办法。温州等地少数房屋的土地使用权到期后，“两个区别是正常的”:不需要申请续期，不收费，交易和登记手续正常。公众舆论称之为“年度最佳新闻”。虽然在一些城市只涉及少量房屋，但这是党中央为完善产权保护制度而采取的最新举措，传达了“以人为本”和保护公民财产权益的信息。

温州土地使用权更新事件始于2016年4月。一些媒体称，温州有一批20年产权的房子，将陆续到期。如果你想续租，你必须支付约占房价三分之一的土地出让金。由于温州部分市民土地使用年限到期或即将到期，交易价格不超过100万元的房屋面临着购买土地需要几十万元(房地产交易价格的1/3至1/2)才能重新申请土地证的困境，引起了社会各界的热烈讨论和关注。

在不超过70年的前提下，为顺利推进温州市国有土地使用权出让，土地使用权将按20-70年进行分级，受让方自行选择办理出让手续，并支付相应的土地出让金。因此，出现了一些20年期住宅用地使用权的特殊情况。从2015年开始，为期20年的住宅用地使用权将到期或即将到期。根据温州市国土资源局的初步调查，仅温州市就有600多处房产的土地使用年限在2017年12月31日前到期。

邹晓云认为，“目前的文件针对的是一个具体案例，但它具有广泛的指导意义。如果其他地方也有类似的情况，可以参照这种做法。”

等待立法明确

温州样本为未来土地使用权到期提供了参考。但与此同时，它也在业内引起了广泛的争议。

1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定住宅用地的最长使用年限为70年，常见的为40年、50年和70年。但是，《中华人民共和国物权法》第149条规定，土地使用权期限届满，土地使用权自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权的续期，应当依法办理。土地上的房屋和其他不动产的所有权有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

但是，由于《物权法》并未提及续费后的费用及相关问题，对于使用权期满的处理仍存在模糊之处。2016年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)发布。《意见》在许多地方对公众关注的土地和房屋产权问题进行了解释和安排，明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，细化和规范征收征用的法律权限和程序，赋予农民更多的财产权等。

楼建波表示，学者们对《物权法》下土地使用权的更新存在争议。土地使用权期满后是否需要续期，目前还没有明确的答案。

邹晓云认为，《物权法》并没有规定土地使用权到期后要收费。原土地制度设计主要体现国有性质。但现在的情况与那时不同。他认为，在未来，工商业可能会得到补偿更新，但住房的趋势是免费更新。

从法学学者娄剑波的角度来看，土地使用权到期后应当续期。他的依据是，这是中国国家土地所有权所确立的两项原则，即有限土地使用和土地管理法以及城市房地产管理法。20年、50年和70年的不同土地使用权应区别对待；此外，他认为，如果今后不更新收费，目前的问题是，目前的土地转让制度至少在住房方面是不可持续的。“新房子比旧房子值钱，但是因为旧房子不再需要支付土地租赁费，大家都更倾向于买二手房。整个市场秩序将会混乱。”

浙江大学公共管理学院教授金湘木也认为，解决温州事件的办法是搁置争议，而不是解决当前土地流转制度的矛盾。他建议当土地使用权到期时应该采取两个步骤。第一步是无偿续租，即到期后，居民可以持房产证到房地产登记处办理续租。这叫做自动扩展；第二步是在获得新的70年更新证书后支付费用。例如，每年向国家缴纳一定的费用。他认为只有这样才能符合法律和政策的效率和公平的原意。

楼建波认为，土地使用权是否续期的问题不应拖延，立法层面应尽快给人一个明确的期待。(编者:鲍)