监管部门已开始摸底房企参股地方银行

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中国证券报:多家地方银行业监管机构表示，中小房企越来越多地参与地方法人银行，已经引起监管机构的重视，相关调查也已开始。

据《中国证券报》11月17日报道，业内人士认为，从短期来看，房地产企业账面现金状况是稳定的，但从中长期来看，发展贷款、企业债券等融资渠道被堵塞，因此房企需要提前安排和调整融资结构。

多家银行信贷部门的官员表示，自今年下半年以来，商业银行的房地产开发贷款越来越紧张，尤其是“9.30”新政后，他们在发放房地产相关贷款时变得更加谨慎。江西某城市商业银行的一位人士表示:“现在我们的开发贷款严格执行‘名单制’管理，房企名单已经从中国房企100强减少到中国房企50强。”

根据中国人民银行的统计，以前有大量的信贷资金流向房地产行业。本轮房地产调控开始后，房地产开发贷款增速有所下降。

房企与银行“联姻”是有先例的，比如远洋在民生银行的持股(600016，买)、万科在尚辉银行的持股、恒大在华夏银行的持股(600015，买)。分析师指出，不仅大型房地产企业积极参与银行，中小房地产企业也是如此。除了战略投资和金融投资，获得融资便利的想法是不言而喻的。

“监管机构鼓励私人资本参与银行业务，因此只要相关程序和材料符合要求，我们肯定会批准。当然，我们会密切关注银行的后续运作和贷款行为。”上述来自华南某地区银行监管部门的人士表示，在城市商业银行、农村商业银行等地方法人银行的经营中，股东，尤其是拥有董事会席位的股东，有一定的发言权，这使得从该行获得贷款更加方便。

自2003年以来，银监会鼓励民间资本参与城市商业银行、农村信用社、股份制银行和信托公司等金融机构的增资扩股和重组。截至去年6月底，民间资本参与建立了758家农村商业银行和134家城市商业银行。

“投资商业银行不仅仅是为了方便信贷。即使收紧房地产贷款，银行信贷的背书也会给企业融资带来各种便利。例如，只要你开一张大额承兑汇票，你就可以从银行系统获得资金。”一位银行家说。

一些地方银行业监管机构表示，此前的银行调查发现，大量相关贷款流向地方政府融资平台、房地产、钢铁、煤炭等领域，隐藏着许多潜在风险。目前，中小房企越来越多地参与地方法人银行也受到监管部门的关注，相关调查也已开始。

所以，“搭便车”并不容易。

专家和业内人士表示，从目前的监管政策和法规来看，房地产企业要从其参与的银行获得更多贷款并不容易。《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》明确规定，商业银行的主要自然人股东是商业银行的关联方。商业银行对关联方的信贷余额不得超过商业银行净资本的10%，关联法人或其他组织所在集团客户的信贷余额总额不得超过商业银行净资本的15%，商业银行对所有关联方的信贷余额不得超过商业银行净资本的50%。同时，银监会可以根据商业银行关联交易的风险状况，降低商业银行对一个或所有关联方的信贷余额占其净资本的比例。

近日，银监会下发通知，要求对银行业金融机构的房地产相关业务进行专项检查，要求被检查机构从1月至9月提交房地产相关业务信息，包括个人住房贷款是否严格执行“按市决策”的原则，银行理财资金是否进入房地产行业，信托公司是否向房地产开发企业发放信托贷款支付土地出让金等。 是否严格查处和暂停与伪造收入证明等违规行为的房地产中介合作，是否加强对个人贷款资金流向的监控和管理。

许多大中型银行认为，房地产行业的风险正在上升。交通银行(601328，BUY)首席经济学家连平表示，目前房地产行业融资存在一些潜在风险。前三季度，房地产市场价格上涨，房地产企业债券融资和银行表内外融资均快速增长，个人住房抵押贷款增速加快，房地产市场杠杆率进一步提高。从房地产企业的经营状况来看，行业前三季度利润没有实现与销售额同步增长，高杠杆带来的财务成本压力也没有得到根本解决。随着9月底以来房地产行业政策的不断收紧，房地产市场的销售进入下行通道，增量资金来源也很有限。一些高负债率的中小房企可能面临比以前更大的财务压力。

业内人士认为，考虑到监管引导和风险控制等因素，中长期内房地产开发贷款增速将放缓。

除银行贷款外，非标准融资和公司债券是房地产企业最重要的融资来源。上半年，房地产企业通过信托和公司债券实现的融资额分别为3124亿元和4440亿元。据媒体报道，新规定《关于企业债券审核实施房地产调控政策的意见》已下发至券商，要求严格限制房地产开发企业为商业地产项目发行企业债券。这是继10月底交易所通过分类监管收紧房地产公司债务融资后，房地产开发商第二次收紧发行债券的“补血”渠道。

根据柯睿的监测数据，由于土地拍卖资金等政策的严格监管，一、二线热点城市的土地交易明显降温，“地王”数量大幅减少，地价也大幅下降。

住宅企业资金链的隐忧不容忽视。民生证券研究所固定收益组组长李麒麟表示，短期内，房地产企业账面现金状况良好，土地收购热情下降，融资需求缺口将下降；中长期来看，小户型住宅企业的公司债券发行受阻，融资结构需要改变。一方面，房地产企业将更加依赖来源稳定、成本低廉的银行贷款；另一方面，在融资额度的约束下，更多的住房企业会增加进入门槛低、额度有保证的非标准融资；中奖彩票和项目收益债券等品种也是直接融资的良好补充。