楼市调控加速行业洗牌 倒下的或许不止中小房企

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每一轮楼市调控都会带来新一轮的房地产行业洗牌。房地产市场的监管让一些前大开发商退出了行业前十名，而其他中小房企也进入了龙头企业的行列。这一次，楼市调控也不例外。

然而，谁会后退，谁会前进？这不仅仅是尺寸的问题。本轮楼市洗牌，哪一个是快乐的，哪一个是悲伤的？在前九个月表现良好的企业真的更容易度过这轮调整吗？对于今年前9个月征地金额超过销售金额的企业，是否存在过度杠杆化的风险？

房地产市场的每一轮生态变化都会产生新事物和新模式。上一轮诞生的电子商务和首付最终成为本轮楼市泡沫的驱动力。在这一轮更严格的调控下，房地产市场能否产生一个真正有意义、有价值的新产业模式？

在大规模的房地产市场监管之后，往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。

2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，并提出了十项措施。《国家商报》记者梳理了柯睿发布的2011年至2015年房地产上市企业销售排名，发现在不断的调控下，房地产企业的排名出现了大幅洗牌。

在这一轮中，世茂地产(香港股票00813)和华润置地(香港股票01109)从2011年至2013年的第二梯队进入前10名；融创中国(港股01918)已经冲到了前十名；自2014年以来；位居第二的华夏幸福(600340，BUY)在2015年也排名前十，取代了世茂。

第一梯队的战场变得动荡不安，更不用说后来的几个级别的竞技场了。风能数据显示，从2005年到2011年，105家(约44.1%)涉及住房的上市公司退出了房地产。

行业的新陈代谢一直在进行，调控浪潮的出现将刺激行业像“推进器”一样加快洗牌，影响行业发展格局。

基准住房企业排名的变化

在2016年，在当前的房地产市场监管浪潮下，仅仅通过增加差异化和集中度来描述它可能过于简单。

记者注意到，2012年中国住宅企业数量达到近9万家的峰值后，呈现出“只增不减”的趋势。中华全国房地产商会副会长李哲预测，未来10年中国最多将剩下1000家房地产企业。

这意味着整个房地产市场的容量正在被压缩，这将迫使房地产企业竞相进入深水区，被洗牌的企业将不仅是中小企业，而且第一梯队将面临很高的竞争压力。证据之一是，自2014年以来，上市房地产企业的销售排名变化加快。

根据嘉里的数据，今年上半年，万达集团在中国房地产企业第一梯队的销售额为500.9亿元，同比下降109.2亿元，排名从第6位下降到第10位，是万达近5年来的最低排名。

碧桂园(港股02007)，8月份销售额为1794.2亿元，首次进入前三名，年度最高排名第六。与之相似，华夏幸福从前20名中排在第7位，前8个月销售额达到760.2亿元。

万科十多年后的“第一名”不再稳定。今年10月11日，恒大披露其前9个月的销售业绩为2013亿元，这再次改变了行业领头羊的排名。

“一个企业的发展最终是由其综合实力决定的，但在中国的房地产市场上，企业控制宏观战略尤为重要。在去库存化的大趋势下，恒大、碧桂园等选择民生地产路线的企业近年来以惊人的速度发展。一些公司因对趋势的不同判断而选择了不同的道路，一些公司因战略失误而衰落。”曾为多家基准房地产企业工作的资深人士胡晓波，对《国家商报》记者直言不讳。

宏观逻辑的确对中国住宅企业的发展产生了深远的影响，因此我们可以看到，新一轮的监管正在加速第一梯队的身份转变。

监管加速行业重组

10月9日，国土资源部宣布，“十三五”期间，将严格控制建设用地总量，落实城市发展边界。这意味着房地产企业将面临更大的成本压力和更激烈的行业竞争。

建设用地总量控制可能是地价持续上涨的最大原因。根据易居研究所的数据，截至2015年，中国前十大城市的土地平均交易价格上涨了70%。高土地成本将进一步侵蚀房地产企业的利润率。

随着基准利率的下降和政府对债券市场的推动，企业可以通过增加长期低利率债券的发行来降低融资成本。然而，北京贝塔咨询中心合伙人杜对《商业日报》表示，目前上市公司的平均投资回收期为4.5年。土地成本比重的上升要求企业有更多的融资来支撑投资回收周期延长带来的财务压力。目前，60%的上市房地产企业面临着再融资问题。如果地租成本持续上升，征收周期延长，更多企业将面临再融资问题。

在房地产企业第一梯队的背景下，即使一些实力雄厚的房地产企业能够大规模发行公司债券，优化明显的公司债务结构，也无法避免高杠杆风险。例如，在融创中国的中期报告中，记者注意到，截至6月30日，企业负债总额为1279.57亿元，净负债率达到85.1%左右，而前期为75.9%。根据同样的政策咨询数据，融创中国今年1月至8月的土地支出已超过580亿元，而上半年的销售业绩为560亿元。

据嘉里监测，上半年绿地和万科的负债率分别为88.36%和80.6%，保利的负债率接近80%。房地产行业中期金融风险持续上升。

杜向记者透露，目前，约53%的房地产上市企业的投资回报率低于债务融资成本。在这种情况下，财务杠杆运用得越多，股东的投资回报就越低。目前，住房企业的投资回报率已降至8.3%。

这意味着，在当前行业格局的成本压力下，即使是具有更多优势的基准房地产企业，也必须在投资回报率、利润率、周转率等指标上进行更加残酷的竞争。

“随着房地产的调控和周期性调整，当行业处于动荡时，即使是一个1000亿元的大企业也很难说。一旦它犯了错误，它可能会从主流名单中掉出，甚至衰落。在目前的市场环境下，房地产公司确实是如履薄冰。”胡晓波很直率。

未来的排名取决于当前的策略

也许影响住宅企业长期排名的更重要因素是战略眼光。正如方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平所说，“房地产周期着眼于短期的金融和长期的人口。”

《国家商报》记者注意到，10月11日，国务院发布了《促进1亿非居民人口落户城市规划》。任泽平指出，目前中国的城市化率为56.1%，这表明房地产业有了根本性的支撑，房地产业也有了发展空的空间。

国庆期间，20多个城市轮流调控房地产市场，其中一个显著的特点是因地制宜，在不同的城市实施政策。对于一、二线城市“过热”的房地产市场，调控政策从供给、需求和营销三方面进行调整。然而，基于城市化和宽松的货币政策，这些城市的房地产开发得到了充分的鼓励；鉴于一些三、四线城市存量较大，国家通过严格控制土地审批和差别化监管解决了发展难题。

这表明，作为国民经济支柱之一的房地产，无论从短期市场还是从政策层面来看，仍然具有development/きだよだよ/no效应。杜直言不讳地说，“这一轮楼市变化有一个特点。一线城市和一些二线城市的房价涨幅依然明显，这是由这些城市的投资价值决定的。”

然而，第一梯队的住房企业对"房地产"的态度似乎有很大不同。

最近，恒大宣布计划以27亿元出售三项快速消费品业务，重点是房地产行业。万达商业在2014年积极将房地产收入目标下调至640亿元。如果按照之前10%的年增长率计算，万达商业将其房地产收入下调至800多亿元。近年来，格陵兰还新增了一个“大基础设施+大金融+大消费”的产业集群。根据格陵兰岛2016年第一季度报告，房地产业务收入同比增长119%，基础设施和汽车分别增长113%和172%，增长趋势超过主营业务。

不同的行业预期使得房地产行业基准房企的发展趋势也呈现出差异化，这影响了今年1-8月主要房企的销售额和销售面积排名。如果房地产领域的销售目标被削弱，会不会影响一些一线企业的长期市场排名？

柯睿信息集团董事长丁祖昱表示，在行业新常态下，房企普遍采用房地产+多元化的方式追求更稳定的发展。转型的不确定性很高，一些企业会失败、亏损、走出去。如果房地产和多元化产业能够同步发展，就有更大的胜算。