抢“地王”杠杆资金遭围堵 谁将执土地市场牛耳

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10月11日，上海当地一家老牌房地产企业新黄浦(600638，BUY)进行了一次销售。它出售了上海鸿泰地产55%的股权，其主要资产是位于北外滩的上海浦江国际金融广场。在出售资产的同时，新黄浦再次进入湖州，收购了当地一家企业80%的股权，并间接收购了湖州数百亩土地。

目前，这只是中小住宅企业发展的一个缩影。今年以来，新一轮“土地王潮”席卷全国，大型中央企业、地方国有企业和私有住房企业都加入了掠夺战。如果我们仔细研究资金来源，其中许多都与杠杆基金有关。

最近，银监会、证监会等金融监管机构出台了更加严格的措施，控制资金从各种渠道流向房地产企业及其土地收购，甚至地方政府也绞尽脑汁为土地拍卖降温，如熔断机制、限价、价格竞争等。

这是否会成为差异化住宅企业获取土地的利器？《国家商报》记者进行了深入研究。

收紧杠杆基金抑制“土地国王”

所谓杠杆基金，是指多个金融牌照的资金通过层级和嵌套结构与房地产企业秘密连接，暗中帮助房地产企业攫取“土地之王”。在业内，这种基金被称为影子银行，业内专家对此褒贬不一。

从去年下半年到今年年中，信达地产(600657，BUY)频频抢滩“土地大王”。据记者调查，信达房地产是由中国四大国有资产管理公司之一的中国信达(香港股票01359)支持的，最终实际控制人是财政部。

除此之外，更重要的是，更多的信达兄弟，如信达资本，参与信达的房地产业务发展。

今年3月24日，信达房地产董事会审议通过了《关于关联法人与公司之间债务重组、委托贷款、信托贷款、担保与信用增级、资产收购与出售、联合投资等关联交易的议案》。这个提议似乎并不显眼，但熟悉信达的人知道，它背后的意义非同寻常。

信达房地产公开表示，希望信达及其关联公司在取得第三方企业债权后，重组并与公司债务共同投资，并提供委托贷款、信托贷款、担保和信用增级等。，期限不超过三年，他们将为此目的提供联合担保。交易预计金额(其中信用增级业务计算为信用增级担保费)不超过200亿元。

上述方案提出后仅两天，信达地产就推出表外融资孵化项目，以降低负债率，发展金融地产。该公司计划申请200亿元人民币的房地产私募股权基金投资额度。信达地产的半年度报告显示，土地收购的高杠杆拖累了其业绩。

相比之下，这只是一个典型的例子。然而，据许多媒体报道，前8个月大约有200个“土地王”诞生，这主要归功于大型中央企业、地方国有企业和上市房地产企业，但背后的资金来源广泛，如上述各种金融背景的杠杆基金。

据《21世纪经济报道》，今年上半年，房地产企业继续创造“土地王”，资金来自银行，银行提供了约10万亿元。士兵们在四个方面取得了突破，但表内贷款和表外委托贷款逐渐降温，而自我投资和银行融资增加了输血量。

不久前，中国银行业监督管理委员会(银监会)发布了规定，明确将银行财务管理分为基础产品和综合产品，禁止销售分级产品，并限制投资各种资产的权利。这被认为是银行限制财富管理基金流向“土地国王”的一个重要事件。此外，中国证监会还收紧了住房企业股权再融资和发债融资。

以中国房地产(000736，Buy)为例，6月底，重庆某项目的收益权以15.6亿元的形式变相转让给建行融资，并明确表示该资金为银行的财务规划资金。很快，房地产企业抢到了宁波等地的“土地王”。

谁将在市场中领先？

国庆前后，全国20多个受欢迎的城市高举调控旗帜，调控过热的房地产市场和土地市场，包括大幅提高购房首付比例，土地拍卖的融合机制，限价等措施。

10月12日，业内并不知名的中昂地产以每平方米7427元的底价和297%的溢价，斥资10.8亿元在天津市静海区抢占“地王”，首次进入天津楼市。

长富银辉基金投资研究部的一位研究员表示，随着融资渠道的收紧，房地产企业充裕的现金流已成为后续土地收购的最大信心来源。

影子银行等杠杆基金的收紧会影响房地产企业收购土地的速度吗？中国城市工商联合会主席陈宝存表示，不同的房企有不同的融资渠道。如果你注意国家统计局每月公布的投资资金的可获得性，你会发现在9万亿元的资金中，发展贷款等加起来超过了3万亿元，而且还有太多的其他渠道。即使收紧，华夏幸福(600340，Buy)和绿地也不再仅仅是一家房地产企业，它们的融资能力也不仅仅取决于房地产。华夏幸福的背后是中投和东方资产这样的大股东。

“来自股市的资金最终会流向房地产、基础设施和其他领域，因为资本知道，其他房地产行业的投资风险太大了。”陈宝存表示，监管当局在再融资方面并不是一刀切的，他们不敢大幅收缩。典型的一、二线城市土地供应少，即使是腰缠万贯的房企也很难独占土地。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，目前的价格控制已成为主流。然而，为了防止金融泡沫破裂，土地价格很难下跌，中央企业和国有企业不能抢“土地王”。估计政府下一步会适当控制地价，例如在30%至50%之间。

“当房地产市场和当地城市休息时，这也是拿地的好机会。一些房企已经在前期吃过了，但一些房企仍然饥不择食。因为他们还没吃饱，他们会愿意主动拿地的。”欧阳杰预测，但失踪的机会主要是在下降周期。

最近，房屋企业的并购非常激烈，如融创对柯荣置地的兼并，还有很多例子如新城控股、大明城(600094，买)、阳光城(000671，买)等大中型房屋企业收购小型房屋企业的优质项目。

日前，新城控股先后收购或合作参股，包括美豪集团(000667，收购)武汉城市改造项目等。欧阳杰认为，除了看房地产企业的实力之外，与房地产企业有业务往来的银行、基金等金融机构也将在未来引进并接管项目资源。

目前，住房企业经常涉足金融。上述长富银辉基金投资研究部的研究人员认为，除了寻找金融业务的业绩增长点外，另一个重要的作用是利用金融嫁接资源寻找更多的合作盈利机会，如中天城头(000540，BUY)。虽然不是一线房企，但它已经推出了一个大的财务战略，并已赶上平安(601318，BUY)(香港股票02318)