京城二套房1.1倍利率仍“一贷难求” 买方违约增加

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今年是第十一个黄金周，房地产市场相当冷清。据风能统计，今年黄金周期间北京签约的商品房数量为216套，比去年同期的442套下降了50%以上。除了新政对房地产市场的影响，银行的“贷款难”也成为房地产市场低迷的原因之一。

Q王芳的一位房地产经纪人告诉《证券日报》，目前银行按揭已经全面收紧，贷款非常困难。过去，信用信息有轻微的缺陷。例如，如果信用卡逾期不到三次，银行基本上可以发放贷款。现在，即使只逾期一次，也将成为银行不发放贷款的理由。在业内，曾有过买家因贷款申请被拒而面临违约的案例。

黄金周现在是零交易日

根据北京市在长假前一天发布的新楼市调控政策，首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%(除自住商品房、两房及其他政策性住房)。对于拥有一套住房的家庭，如果他们为了改善居住条件而再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，无论是否有贷款记录，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

在新政的影响下，自黄金周以来，北京的房地产市场一片荒芜。9月30日，北京的网上房屋合同数量为4704份，但是国庆节第一天的网上房屋合同数量比前一天减少了4000多份。

根据北京市住房和城乡建设委员会的统计，从10月1日至7日，北京住房网共签约2186套(10月1日605套，10月2日412套，10月3日302套，10月4日185套，10月5日211套，10月6日209套，10月7日262套)。换句话说，国庆七天的网上签约量不如9月30日。

其中，二手房签约率很低，10月3日，网上签约的二手房数量为零。根据北京市住房建设委员会的数据，10月3日，北京共有302套网上住房合同，网上合同面积为17261平方米。包括网上签约的现有129套住宅，网上签约面积为5336平方米，其中住宅单元数为0套；网上签约存量房屋16套，网上签约面积1340平方米，其中签约住宅14套，签约住宅面积1176平方米。网上签约期房157套，网上签约面积10585平方米，其中住宅6套，住宅面积1047平方米。

在黄金周的剩余时间里，除了10月1日网上签约的住宅单元数量为61个之外，网上签约的住宅单元数量没有超过50个，与去年同期相比大幅下降。《证券日报》记者咨询了链家、我爱我家、Q王芳等多家房地产经纪公司。许多经纪人告诉记者，11月11日黄金周期间，除了签订租房合同外，他们已经加班七天。

CICC地产预计，第四季度北京楼市交易“旺季困难”，环比可能下降15%。然而，首套住房首付比例的提高对刚刚需要新房的消费者的实际购买力影响有限；预计国家政策取向仍将是“按市决策”，但风向已进入“再加码阶段”。

花旗银行发表报告指出，最近的监管主要是由于政府冷却了一些过热的市场，以避免在10月的旺季出现过度的市场狂热。花旗预计，未来本地房地产市场监管将继续，但预计国家政策将继续宽松，因为未来6个月，市场繁荣将从一二线城市和个别三线城市转向更多三线城市，这是进一步刺激基础设施和其他目标所必需的。

补足足够的首付，放弃买房

根据新政，对于拥有一套住房的家庭，如果他们为了改善生活条件而再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，无论贷款记录如何，首付比例不得低于50%，非普通自住住房首付比例不得低于70%。

所谓非普通自住住房，北京规定非普通住房有三个标准:一是住宅建筑的容积率低于1.0(不含1.0)；二是单体建筑面积超过144平方米(不含144平方米)；三是实际成交价格比同级土地和房屋平均成交价格高1.2倍。只要符合上述任何一项条件，它将被视为非普通住宅。

Q房产经纪王先生告诉《证券日报》记者，在过去，第二套房被认定为“还贷不还房”。对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，他们再次申请贷款购买商品房，以改善他们的生活条件，并实施了第一套住房贷款政策。由于第二套房的基准利率提高了10%，第一套房和第二套房的贷款利率差异明显，之前的条款对购买小房换大房的买家非常有利。

但是，新政的实施将是“还房还贷”的政策，即只要有一套以家庭名义的房子，无论再买房时有没有贷款，第二套房的贷款政策都会实施。

通过购买总价为500万元的第二套房计算，在新政出台前，如果原房产的贷款已经结清，首付款只有30%，即150万元，其余350万贷款按第一套房的一般基准利率计算。30年来，等额本息还款法，总还款额为613.9万元，月还款额为1.7054亿元，利息支出总额为2.63元。

新政后，首付比例为50%，最低首付250万元，剩余250万元按第二套房利率上浮10%计算。贷款30年后，总还款额为504.8万元，月还款额为1.4万元，利息支出总额为254.8万元。

如果按照非普通房屋70%的首付款比例计算，最低首付款为350万元，其余150万元按第二套房的利率计算。贷款期限为30年，等额本息还款法，还款总额为302.8万元，每月还款额为8413元，利息支出总额为152.8万元。

也就是说，调整政策后，总价为500万元的第二套房首付至少要多100万元，这显然不是一个小数目。

链家地产亚运村店的一位房地产经纪人告诉记者，新政调整后，第二套房首付比例上升，导致很多有意购房的人紧张地补足首付。许多人把装修和购买家具和家用电器的预算放在首付里，但甚至有这么多家庭因为首付不足而放弃了。

买家“很难找到贷款”

即使首付后，买家仍有贷款。Q的房地产经纪人王告诉《证券日报》，现在贷款太难了，中国光大银行(601818，买)、中国建设银行(601939，买)和中国银行(601988，买)都很难批准贷款，即使利率上升10%，银行也是寸步难行。“银行对信用报告有严格的要求。过去，银行可以在逾期三次内批准信用卡，但现在，银行不能在逾期一次后批准。”

光大银行财务部门的一位人士表示，在每年的第四季度，银行的贷款额度基本上已经用完。除了政策原因，还有银行贷款节奏安排的因素。按照惯例，上半年的贷款发放，尤其是五一前后，应该会相对较快。目前，我行最新内部政策尚未出台，但一定会严格执行新政。根据以往的做法，如果网上签约日期在9月30日之前，则应按照旧政策执行。

据本报记者报道，如果买方贷款不能获批，后续将会产生一系列影响。Q房地产经纪王先生解释，如果买方与中介公司签订的合同不是三方免责合同，买方贷款未获批准可能导致买方违约购房。此时，买家的保证金将不会退还，一些中介公司的中介费也不会退还。因此，最好签署三方免责条款，以便因政策变更等不可抗力造成的违约、保证金和代理费可以退还。

上述声明也得到了链家经纪的认可，他说如果贷款不能贷出，买家的定金肯定不会退还，但链家说如果购房手续不能完成，代理费将会退还。“目前，中资银行发放贷款确实困难，但外资银行相对宽松。如果买方在信用报告方面有缺陷，他可能希望咨询外国银行。”