首套房房贷执行利率普遍上涨 八五折优惠已难觅踪影

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尽管第二套住房抵押贷款政策没有大的变化，但北京楼市调控中关于第一套住房抵押贷款的新政策也对许多购房者产生了影响。根据新规定，首套普通自住住房首付比例不低于35%，首套非普通自住住房首付比例不低于40%(自住商品房、两房及其他政策性住房除外)。此前，北京首套住房的首付比例为30%，无论是普通住房还是非普通住房。在新政中，实施了差别化政策。

在首套住房抵押贷款利率方面，荣360数据显示，目前北京首套住房抵押贷款利率的一般核定利率为15%的折让，而北京农村商业银行等少数银行的一般核定利率为10%的折让。以前常见的15%和18%的折扣对大多数顾客来说是很难找到的，并且成为只有少数最优秀的顾客才能得到的“奢侈品”。

最佳利率有许多附加条件

根据荣360的数据，今年9月，从第一套房的优惠利率来看，在中国的533家银行中，有155家银行提供低于10%的优惠利率，比8月份下降了一个百分点，占29.08%。其中，128家银行提供15%的优惠利率，13家银行提供18%的优惠利率，5家银行提供12%的优惠利率，2家银行提供17%的优惠利率，1家银行提供13%的优惠利率。此外，228家银行提供10%的优惠利率。

自10月份以来，虽然仍有不少银行可以提供低于10%的利率优惠，但普通客户无法满足许多银行的贴现要求。在五大银行中，中国工商银行(601398，BUY)可以为第一套房提供15%的最佳折扣，实际利率低至4.17%，但其一般授予利率为5%，实际利率为4.66%。

根据我行要求，可以享受最低利率的客户应该是工行五星级客户，拥有理财金卡和良好的信用信息。根据工行的星级客户规则，五星级客户的星级值应在2000-10000之间，星级值是通过汇总近6个月工行客户的资产、负债和中间业务计算得出的。例如，每10000元的投资理财交易金额可以获得200个星点，而如果你购买工行的理财产品，每10000元的投资理财交易金额可以获得400个星点。也就是说，必须购买至少5万元的工行理财产品才能享受最低利率。

邮政储蓄银行的最低贷款利率也比基准利率低15%。但要求是高质量的客户，购买10万元理财产品半年以上才能申请，一般贷款利率也有15%的折扣。

据《证券日报》记者统计，唯一能提供首套住房按揭利率20%折扣的银行是汇丰银行；有21家银行可以为首次住房抵押贷款的利率提供大约15%的折扣。其中包括5家国有银行、中国光大银行(601818，BUY)和10多家股份制商业银行，以及花旗银行(Citibank)等外资银行。

然而，在上述银行中，最佳折扣是理论上的最优值，而在普通贷款利率中，大多数折扣是15%。只有少数银行，如南京银行(601009，买)、中国银行(601988，买)、北京农村商业银行和上海浦东发展银行(600000，买)，有10%的共同贷款利率。在第二季度和第三季度，北京第一套房的主流按揭利率为15%至88%，一些银行提供的最高折扣为82%，这意味着今天的买家要支付更多的利息。

以成交价500万元的第一套房产为例。贷款30年后，按15%的利率和35%的首付款，利息支出总额为245万元。现在，按照95%的利率，利息支出为278.6万元，相当于增加支出33万元。

荣360分析师王梦生认为，全国范围内房贷优惠利率首次下调，意味着银行优惠利率已基本达到下限，今后可能会收紧优惠利率。

首付比例的提高影响不大

根据新政，北京购买第一套普通住房的首付比例不低于35%，购买第一套非普通住房的首付比例不低于40%(自住商品房、两房及其他政策性住房除外)。

连锁房地产中介告诉记者，第一套房新政额外5%的首付对买家影响不大，这基本上意味着多花20万元左右。对于普通买家来说，可以减少一些装修费用。

上述人士还表示，由于北京的住房总价格是几百万元，在实际的购房交易中，按照最低首付比例付款的客户越来越少，首付比例越低，意味着贷款压力越来越大，利息支出也越来越多。此外，贷款超过200万元。即使夫妻双方共同贷款，对工资证明、自来水等资质要求也较高，贷款审批也不容易。因此，一般来说，北京买家支付的首付款不到50%。

此外，新规还强调禁止首付贷款等资本配置，并要求全面实施对北京证券交易所交易资金的监管。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当依法从事房地产经纪活动，接受客户委托发布真实的房屋及价格信息，不得违反规定垄断房屋信息或者哄抬房价。房地产经纪服务应当明码标价，不得采用虚假或者误导性的定价内容和方法进行价格欺诈。严禁从事首付款、自筹资金、自我担保、建立资金池等场外集资金融服务。

据《证券报》记者报道，房地产中介给买家的首付贷款或换房贷款的月利率为1.5%-2%，即贷款金额为100万元，每月需支付利息1.5万至2万元。

至于首付贷款，一位业内人士表示，以前，大型房地产代理商一般都有办法帮助客户用抵押贷款，但现在明确禁止，房地产代理商不做这些业务，买家也可以通过小额贷款公司、典当行等渠道获得资金，主要是因为需要合理的房价，这样投机行为就会减少。