二线城市楼市火爆 郑州惊现年内第八个“地王”

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每年都有土地国王，尤其是今年。8月18日，河南省郑州市郑东新区龙湖郑正东走出(2016)13号、14号，分别以25.54亿元、35.1亿元的价格售出，创下当年第八位土地大王。仅在一个多月的时间里，郑州商品房的每平方米价格就上涨了1000多元。除郑州外，合肥、南京和厦门等二线城市的房价自今年以来大幅上涨，一些城市已经开始调控。据业内人士分析，二线城市正在吸引大型房地产开发商集体涌入，而空房市的房价可能仍会上涨。

郑州国王经常出现

随着土地王的更迭，郑州楼市的“速度与激情”近日开始轮番上演。

经过10个小时的激烈竞标，8月18日，郑东新区北龙湖13号和14号地块将迎来一个“新主人”。

其中，13号地块最终成交价格为25.54亿元，单价为3631万元/亩，底价为3.6万元/平方米，由河南融创置业有限公司获得。地块14由北京兰秀城房地产有限公司以35.1亿元拍卖，单价为每亩4184万元，底价为每平方米3.7万元。据了解，这两家公司分别属于在香港交易所上市的融创中国和中化集团旗下的房地产企业中国金茂。

这是郑州今年的第八个土地王。此前，恒大、万科、雅居乐、荣盛等地产开发商先后刷新了郑州土地单价纪录，郑尚、碧桂园等也获得了区域双材质土地称号。

频繁刷新的土地价格不断影响着只需要它的买家的心理预期。7月8日，万科集团以25亿元赢得郑州郑纺机地块，相当于每平方米13411元的底价，土地价格创下总价和单价的新纪录。这一记录是在18日竞标开始后一个多小时被打破的。

根据平安方浩的网站，在建的建业海马九如府新地王周边的住宅项目约为每平方米3.3万元，郑州主城区即将开盘的住宅区预售价格约为每平方米1.25万元。现在，新地王的底价已经超过每平方米3.5万元，竣工后的房价将超过5万元。

13号和14号地块所在的东郑州龙湖，被郑州人称为“地王窝”。自2011年以来，恒大、建业、郑弘、正尚等地产大鳄纷纷出击，先后出现了16位“地王”。短短四年时间，龙湖地块从每亩936万元跃升至每亩4184万元。就在今年1月，当郑尚在这里拍摄土地王时，每亩的单价只有1844万元。

“从今年年初开始，郑州就出现了频繁的房东。一方面，郑州新增人口数量仍在激增，住房存量不足，供应仍供不应求。另一方面，近年来，万科、恒大等国内地产大鳄相继进入郑，加大了二线城市的开发力度，加剧了稀缺高品质地块的竞争。”

河南省房地产商会常务副会长赵晶晶表示，近年来，郑州市人口每年增加20多万人。然而，当国家在去年年底提出对房地产市场进行清仓时，郑州的房地产库存只有9个多月。在房地产领域，存货在1-6个月内就可以售完是供不应求的，存货积压只有在12个月以上售完才会被考虑。截至上月，郑州房地产库存仅为5.7个月。市场需求很大，所以开发商愿意大量投资。

此外，根据国家统计局的数据，上半年房地产开发企业的征地面积下降了3%，但土地交易价格同比上升了10.2%。今年上半年，全国各大城市售出了219块单块土地价值超过10亿元的地块。有限的土地供应也成为房地产开发商热情的催化剂。2016年上半年，郑州市土地流转4704亩，同比增长60%。郑州非城中村土地稀缺，开发商竞标激烈，导致地价和房价飙升。

二线城市的房价再次上涨

“一个土地大王不足以构成一个问题，但如果城市里有许多土地大王，它将导致房价飙升。”

河南政法大学工程管理与房地产学院教授刘赦在接受《证券时报》记者采访时表示，今年郑州的地王频频出现，直到7月8日，Zivanko才斥资25亿元拿下郑州主城区的土地，引发了强烈的市场震荡。郑州正在依次出售房地产，上演着一夜之间囤积房产、调整价格的好戏。仅在7月份，郑州主要城市和郊区县的平均房价就上涨了1100元，一些房地产开发商甚至在1月份将价格提高了30%以上。近两个月来，一套90平米的房子价格可能会上涨30多万元。

郑州楼市的疯狂在二线城市并不常见。自2016年以来，上海和深圳等一线城市的房价一直处于领先地位，而苏州、南京、厦门和合肥也因其飙升的房价而被业界称为“四小龙”。

8月18日，国家统计局官方网站发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，58个城市新建商品房(不含经济适用房)价格同比上涨，涨幅最高为41.4%。52个城市的二手房价格同比上涨，涨幅最高为44.1%。其中，合肥房价上涨33.8%，南京上涨33%，厦门上涨39%，高于北京、上海等一线城市。

国投证券8月15日的房地产周报也显示，从8月6日到12日，中国45个城市的营业额为627.1万平方米，同比增长17%。就周营业额而言，一线城市同比增长4.3%，二线城市同比增长28.6%。根据年累计营业额，一线城市增长70.2%，二线城市增长80.3%。

房地产市场的前景仍然乐观

针对房价居高不下的情况，8月11日，苏州市出台了《关于进一步加强苏州市房地产市场管理的实施意见》，明确了未在苏州注册的居民在申请第二套住房贷款时，必须在两年内提供总计1年的贷款。税务或社会保障证明；首次购房首付20%，一套或多套，以及停止贷款等规定，成为第一个二线城市重启限购。同一天，南京也出台了新的楼市政策，称将提高第二套房的首付比例，并限制土地拍卖。此外，合肥和厦门近期相继出台了房地产市场贷款限制政策。

然而，国投证券研究报告称，尽管苏州、南京等二线城市悄然启动调控政策，预计主要二线城市可能会在后期跟进加强监管，但对整体楼市影响不大。

“在最近飙升的楼市中，郑州不排除出台限购政策的可能性。”刘赦表示，为了控制飙升的房地产市场，一方面要限制需求方的购买行为，政府还应完善征地政策，设定最高限价，并将开发商对招标区的规划支持作为评估内容。同时，要加快土地市场化的速度和规模。

“现在，房地产公司疯狂地想收购土地，他们也需要警惕市场缺乏接受高价房地产的能力，这最终会导致价格反转的问题。”她表示，2012年，郑州东站周边300万平方米的高端写字楼被集中出售，出现了开发商亏本抛售的情况，写字楼价格低于同期房价。

华泰证券(601688，BUY)最近的研究报告也表示，在去库存化的背景下，一线和准一线城市的土地招标拍卖将永远成为稀缺资源。考虑到目前开发商的平均开发周期为3年，结算周期为4年，未来大型企业的库存将继续减少，征地将成为一种必然的方式。目前，房地产开发商继续提高土地价格，尽管这似乎很难盈利。主要原因是他们可以继续经营，以应付将来没有土地储备的情况。