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昨天(11月5日)，深圳市土地规划委员会公布了《关于规范未建设用地出让土地用途变更和容积率调整的处理办法》(征求意见稿二)，明确了商品房地价暂按商品房土地市场价格的30%确定。

《处置办法》是2015年10月9日《关于进一步规范已转让未建设用地土地变更和容积率调整的处置办法(试行)》到期后的后续政策，已进行了一轮宣传和修订。

目的是加强土地利用变化和容积率调整的管理，更好地盘活和促进现有土地的二次开发利用。

与以往政策相比，已做出安排，简化审批程序，提高行政效率，适度放松土地使用者的利益空，提高使用者参与处置的积极性。

1 增加容积率可以分类处理

为了调动土地使用权人运用处置措施的积极性，增加政策的可操作性，本次修订在增加容积率和增加建筑面积的情况下，制定了不同用途的处置方案。

商业用地增加的建筑面积，除无偿移交城市基础设施和公共服务设施予以建设外，超出原合同建筑面积的30%应建设成办公用房并无偿移交给政府。

如果住宅用地的建筑面积增加，超出原合同约定建筑面积的部分将作为商品房。

城市基础设施和公共服务设施用地增加建筑面积的，其他规划的城市基础设施和公共服务设施用地将无偿移交，直接按照法定规划进行开发建设。

如果工业和物流仓储用地的建筑面积增加，相关处置方案将由市政府或主管部门另行规定。

在土地用途变更方面，本次修订采用了更为详细的用途变更处置方法分类。

具体来说，可分为商业服务用地变更为居住用地，工业、物流和仓储用地变更为居住用地，住宅、商业服务、工业、物流和仓储用地变更为城市基础设施和公共服务设施用地，并分别制定了不同的处置方法。

关于土地使用权期限的计算时间，《处置办法》规定，土地使用权变更后，原土地使用权人继续开发建设的，土地使用权变更后的土地使用权起始日仍按原土地使用权出让合同约定不变，但土地变更为住宅用地且住宅部分作为人才住房建设的，可以重新计算土地使用权起始日。

此外，考虑到利益平衡，土地价格征收方法也得到优化。

2 建造人才保护室的土地价格优惠

目前，深圳正在尽一切可能增加住房供应，扩大保护范围。为了实现住房保障的目标，满足民生住房的需求，在处置方式的调整中，强调将土地改为住宅用地，并提出将其建设成适销对路的人才住房的要求。

同时，考虑到改变用途前后土地价值的差异，并考虑到对企业利益的保护，如果将商业服务用地改为住宅用地，允许原土地使用权人按照有效的法定规划确定的建筑面积比例计算建筑面积。

工业、物流、仓储用地变更为住宅用地的，原土地使用权人应当返还法定规划中的城市基础设施和公共服务设施规划用地，剩余土地按照有效法定规划确定的容积率进行核算。

全部建成商品房，其中商业部分按照相关管理规定进行建设和销售。

为了保证方案的科学性和合理性，有利于扩大住房供应，兼顾原土地使用者利益的实现。

深圳市国土资源委员会计算了不同的方案，明确了商品房的地价暂按商品房土地市场价格的30%确定。

3 重申新购商品房3年内不得出售

根据深圳市土地房地产交易中心公告和深圳市规划和国土资源委员会公告，A122-0357《宗地转让合同》第七条“该宗地的商品房自取得产权证之日起3年内不得转让”，修改为“家庭新购买商品房的，自取得产权证之日起3年内不得转让”。

深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)的相关工作人员表示，此次修订是为了让声明更加清晰，并重申“居民家庭”应该约束个人购买者。

益居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，今年下半年，深圳的购房政策收紧，尤其是三年限售房，在一定程度上反映了深圳继续实施“限售房”政策。

这个交易中心重申了限制销售的政策，这在很大程度上也与房地产交易有关。

严跃进表示，在具体的交易过程中，很多买家对限购政策理解不深，这很容易导致交易中出现一些问题。

从字面上讲，这可能是商品房取得的所谓大产权证的概念。此时，开发商为整个社区拿到的是所谓的大房产证，这是模棱两可的。

在强调居民家庭的同时，实际上也强调了购房者在缴纳契税等税费后取得的产权证。

重申这些政策不仅是一种提醒，也是一种规范，有助于市场参与者尊重市场、遵守交易规则，同时有利于房地产市场的后续控制。对于一些房地产需求也有积极的抑制作用。

凤凰网房地产综合，来源:南方加，于新闻

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