万科房地产的海外收购项目是业务整合还是海外市场？

董事会主席空万科海外房地产，成立时间不足六年，旗下只有两个项目，认为它将继续被边缘化。然而，随着万科副总裁张旭最近被任命为万科房地产海外董事会主席，以及万科持有的伦敦、旧金山和纽约三家目标公司被注入万科房地产海外平台，这种持续的行动不断让市场产生疑问:万科的海外投资战略会不会调整？

然而，目前中国企业的海外投资已经从上一次的高潮急转直下，并迅速降温。投资缩水甚至资产处置并不罕见。万科此举只是一个业务整合，还是准备好进军海外市场？它背后的意图是什么？

左撇子和不偏不倚:子公司收购母公司的资产

事实上，对万科来说，这是一个“左手对右手”的生意。

根据公告，万科海外房地产通过其子公司与万科的一些全资子公司签订了三份独立协议，拟收购万科在伦敦约99.95%的房产，在美国旧金山约45%的房产，以及在为开发纽约房产提供必要资金的投资工具中49%的实际权益，总现金对价约为11.38亿港元。

纽约目标公司是万科的间接全资子公司，伦敦房地产目标公司是万科香港99.95%的控股子公司，旧金山房地产目标公司是万科香港的全资子公司，万科香港既是万科房地产的海外母公司，也是万科的全资子公司。因此，万科海外房地产从母公司收购资产，这是一项关联交易。

万科海外房地产是万科最早的国际化平台。2012年，万科以10.79亿港元的价格收购了在香港交易所上市的南联地产约73.91%的股份，这不仅为万科尝试海外房地产开发打开了大门，也搭建了第一个海外融资平台。当时，时任万科总裁的于亮表示，万科将成立总部位于中国香港的海外业务部门，并将首先考虑投资于美国等发达市场。

根据香港的相关规定，万科将在完成收购南联地产后两年内禁止重大资产重组，这意味着万科仍需等待南联地产的业务重组。

但对于需要融资的万科来说，两年时间还是太长了。2013年初，万科宣布了b股转h股计划，并提出申请将已发行的b股转换到上市地点，通过引荐方式在HKEx主板上市交易。2014年3月，万科B-to-H计划获批，万科于6月在香港成功上市。

我看到新人们不会笑，老人们不会哭。随着万科成功登陆香港证券交易所，曾被视为拓展国际市场平台的万科海外房地产被搁置，而万科的国际业务主要在万科香港开展。在上述三次收购之前，万科的海外房地产项目分布在旧金山、纽约、西雅图、伦敦和新加坡。除了收购南方联合房地产留下的丽晶中心等投资物业外，万科房地产的海外子公司在2013年从其母公司万科香港收购的香港荃湾西站6区项目(TW6)中仅拥有20%的权益。

董事长空做空超过6年，利润仅为6.77亿港元

作为万科的国际化平台之一，万科海外地产在项目数量和利润水平上均不及领先的房地产企业万科。2017年，万科的净利润达到281亿元，而万科房地产的海外净利润只有1.55亿港元。

2018年，万科房地产海外实现利润6.77亿港元，同比增长约336%。其中，贡献最大的是关联公司的业绩，其税前业绩为4.66亿港元，2017年仅为4.6万港元。这部分收入主要来自与香港荃湾西站六区工程(TW6)有关的两家附属公司的收入。然而，截至2019年2月13日，当结果公告发布时，超过99%的TW6单元已经售出。此外，万科房地产的海外收入主要来自香港丽晶中心的物业、停车位租金收入和物业管理费。

零星业务使得万科房地产在海外的人员配置极其“节俭”。截至2018年12月31日，万科房地产只有三名海外员工。由于雇员人数减少，年内员工成本(包括董事薪酬)减少至约540万港元(2017年为780万港元)，其行政及管理支持由万科香港提供，总额约220万港元。

即使在高层管理方面，万科海外房地产也一直是空空头。自2012年9月1日以来，万科海外地产一直没有任命董事长兼首席执行官。截至2019年2月13日，一纸公告掀起波澜，执行董事张旭、阙吴栋分别被任命为公司董事长和首席执行官。

万科房地产海外董事会认为，考虑到公司扩张和业务多元化的意图，任命一名分工明确的董事长兼首席执行官，为公司未来的扩张和发展做准备，符合公司及其股东的利益。

此后，万科房地产收购了其母公司在海外拥有的三处房产，这与上述“有意拓展业务并实现业务多元化”的说法不谋而合。

从没有被重用的“棋子”到回归公众的视线，公众的关注已经引起了。万科房地产的持续海外行动引发了市场投机。万科海外投资战略会调整吗？有分析人士认为，万科房地产海外收购母公司部分资产可能是为了整合公司业务，境内外业务将被剥离，海外资产将由专门平台处理。

海外投资继续降温。万科海外整合准备好了吗？

然而，在许多业内人士眼中，由于政策监管，自2018年以来，中国企业海外投资面临严峻挑战，投资规模大幅下降。此时，万科不太可能有更多海外新项目。

戴德梁行《2019年海外房地产投资意向调查》报告显示，2018年国内投资者的海外房地产投资活动由大量海外收购转向资产处置，2018年中国海外房地产投资157亿美元，同比下降63%。同时，全年国内投资者出售海外资产超过120亿美元，中国人寿、大连万达、海航集团、CCCC、华林集团、中信等企业均出售海外资产。

外国投资者在中国的年度收购和处置金额

资料来源:皇家艺术学院、德国技术合作研究部

该机构还对51名有海外投资的国内房地产投资者进行了问卷调查。结果显示，84%的受访者表示，与2017年相比，2018年他们的公司减少或维持了海外房地产的配置。鉴于2019年，投资者对海外房地产投资的整体环境仍不乐观。上述问卷显示，约69%参与调查的国内投资者不同意2019年放松政策限制的观点。

不过，上述知情人士也表示，房地产企业走出去是大势所趋，不排除万科正在整合海外业务。上述机构还认为，2018年，国内投资者仍购买了总计约157亿美元的海外房地产，这意味着尽管增长明显放缓，但国内投资者对海外房地产的需求并未减少。

值得注意的是，万科海外房地产投资一向谨慎，与本土企业合作降低风险，发挥金融投资的作用。

对于上述并购，万科对《新京报》记者表示，经过多年的探索，万科海外业务已经具备独立发展的条件。万科海外房地产坚持集团的战略布局，未来将根据自身发展战略寻找合适的投资机会。

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(身份证:北京_大厦)

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