刚才，政府工作报告又提到了房地产！看看买家

资料来源|国家经济战略

边肖|开封

2019年对经济来说是至关重要的一年，房地产市场和货币政策的变化引起了人们的极大关注。

在今年的政府工作报告中，房地产被多次提及，房地产市场的总体基调再次发生了变化:

更好地解决住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定发展。

继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障贫困群众的基本生活需求。有大量的旧城市社区，应该大力改造和升级。

完善地方税制，稳步推进房地产税收立法。

与往年相比，今年的房地产描述被放在“城市化”一章，不再单独列出，次数较少，整体基调相对稳定。不再强调控制房价，不再强调“同时出租和出售”。这一变化释放了什么信号？

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过去三年房地产市场的变化:从减少库存到稳定房地产市场

房地产市场与总体环境密切相关。当经济环境、市场环境甚至国际环境发生变化时，房地产市场监管的基调自然会发生变化。

2017年，房地产市场的关键词是“去库存化”、“按城市实施政策”和“货币化”。当时，三线和四线城市的库存仍然很高。正是在房改货币化的帮助下，三、四线城市的房地产存量迅速下降，房价上涨。

2018年，关键词改为“没有投机的生活”、“房地产税”和“租金和销售同时进行”。"住房无投机"的原则得到进一步重申，四年后，"促进房地产税收立法"再次进入报告。同时，作为一种长效机制，“租售并举”的制度被提出。

这里的背景是房价持续上涨，对房地产市场的监管自然会从去库存化转向控制房地产市场。2018年上半年，房地产市场监管比往年更加严格。

2019年，关键词改为“落实城市主体责任”、“促进房地产市场稳定发展”和“房地产税”。它不仅没有重申"住房不是投机"，而且也没有强调去年的"租金和销售同时进行"。

值得一提的是，与往年的住房问题相比，今年的房地产相关内容隐藏在“城市化”一节，不再单独描述。这不仅意味着房地产市场监管的变化，也意味着房地产重要性的变化。

至少在2019年，房地产市场的核心是稳定，这不会拖累经济。至于是否刺激房地产市场，它将随着经济形势的变化而变化。在这个阶段，还没有迹象。

相比之下，稳定经济和就业是第一要务，刺激实体经济也是第一要务，房地产的重要性排在最后。

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三年内货币的变化:从去杠杆化到广义货币

房地产市场的走势与货币环境密切相关。

一旦收紧货币政策，房地产市场的水源将受到影响。没有货币支持，房地产市场很难在新一轮上涨。同样，在下行周期中，货币方面的变化对房地产市场的影响非常重要。

2017年，货币政策的关键词是“稳定中立”和“去杠杆化”。在去杠杆化的背景下，货币政策开始逐渐收紧。

到2018年，关键词已经变成“中性”、“适度收紧”和“管理货币供应的大门”。与2017年相比，总体情况有些宽松，因为宏观环境发生了变化。今年，M2的增长目标不再设定，这可以被视为宽松货币政策的开始。

2019年，关键词改为“适度紧缩”、“合理充裕”和“降低实际利率”，广义货币成为主要基调。

与往年相比，今年不再提及“保持中立”，但“管理货币供应总门”已成为“抓货币供应总门”，整体基调宽松。

事实上，自去年以来，广义货币已经正式上路。

经过五轮RRR减债和扩大中期贷款机制后，超级麻辣粉和中央银行票据永久债务互换应运而生，释放了大量流动性。

可以看出，在稳定经济的前提下，货币政策仍然相对宽松空。然而，值得注意的是，有关方面一再强调，"绝对不允许洪水灌溉"。

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房地产市场监管:一个城市、一项政策还是主流

今年的政府工作报告明确提出了“落实城市主体责任”。

前几年，强调了“分类监管”或“差别监管”。去年只是“落实地方主体责任”，今年进一步细化为“城市主体责任”，即一城一策成为主流。

事实上，去年年底的中央经济工作会议已经提出:

由于城市政策和分类指导，巩固了市政府的主要责任。

这意味着，房地产市场监管的主体将成为地方政府，这将与定性分析相结合的“特定城市政策和分类指导”，这意味着，地方政府将获得更大的主动性在房地产市场监管。同样，当房地产市场放松时，它也将获得更大的自主权。

当然，如何推进“一城一策”，哪些城市将放松，哪些城市将继续收紧，需要进一步细化。

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房产税什么时候来？

去年之后，《推进房地产税收立法》再次进入政府工作报告。

与去年相比，“稳步推进”已经转变为“稳步推进”，这意味着有相关的房地产税推广计划。

事实上，房产税没有技术障碍。房地产统一登记已基本完成，全国住房信息网络化已基本实现。过去70年的产权问题也在修订，国家和地方税收的合并也已采取措施...可以说房产税是万事俱备，但这只是东风使然。

2018年9月，第十三届全国人民代表大会常务委员会立法计划向社会公布。其中，《房地产税法》被列入五年立法计划，属于第一类项目，即“任期内提交审议的相对成熟的法律草案”。

当然，被纳入五年立法计划并不意味着它一定会在这五年内实施。事实上，在2015年，房地产税也被纳入了立法计划，但最终并未出台。2018年4月，房地产税法也被纳入初步审查项目。

因此，房产税迟早会出台，但它将于哪一年出台仍有很大的不确定性。这里的不确定性主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。

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棚改革:关闭倒计时开始

与往年对棚改的重视不同，今年只提到“推进棚户区改造”，而没有提到棚改的具体目标。

这背后的原因是，经过近年来的城乡棚改，全国的棚改基本上已经到了最后阶段。2019年，全国20多个省市棚改目标下降，山东、河南、山西等省市降幅超过70%。

你知道，2020年是棚改结束的一年。

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020)》，到2020年，城市棚户区改造任务将基本完成。

在这个框架下，从2014年到2017年，中国启动了1800万套棚改计划，超过了目标。然后，从2018年到2020年，又提出了1500万套棚改任务，到2020年，全国棚改将基本完成。

2018年，全国棚改计划580万套，实际完成量高达626万套。根据三年计划，2019年和2020年将出现874万台的盈余，平均每年437万台，比2018年减少1/4。

可以想象，大部分省市已经基本完成了棚改任务，棚改的数量有所下降，这是意料之中的。

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结论

2019年，这对经济非常重要，房地产市场监管和货币政策都发生了变化。

首先，稳定经济和就业是第一要务。无论是减税还是负减税，还是解决实体经济的融资问题，还是扩大国内消费市场，目的都是一样的。相比之下，房地产的重要性正在下降，底线是它不能拖累经济。

第二，楼市调控政策已经见底，“一城一策”将成为主流。落实城市的主要责任意味着城市对房地产市场监管的话语权得到加强。然而，哪些城市预计将放松，哪些城市将继续收紧，进一步的细则需要发布。

第三，货币政策将更加宽松。为了稳定经济，货币政策空的大门已经打开。无论是“适度收紧”、“流动性相当充裕”还是“降低实际利率”，这意味着“广义货币”将成为今年货币政策的基调。

第四，房产税迟早会出台，但不会这么快出台。基于地方政府的财政需求和税制改革的背景，房产税迟早会被推广。然而，房地产税需要合法，必须由全国人民代表大会立法。它不可能在短时间内迅速着陆。

第五，中心城市和城市群的重要性增加了。在城市化战略中，报告明确指出，"中心城市应引领城市群的发展"，这意味着中心城市、大都市地区和城市群的重要性得到了前所未有的提高。

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