专家长文章，十分钟了解当前房地产市场的各个方面

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国家统计局最近公布了7月份70个大中城市住宅销售价格的变化，显示7月份新增房价同比上涨的城市有65个，比上个月多4个，环比上涨的城市数量也有所增加。在中央政府明确要求坚决遏制房价上涨的情况下，一些城市的房价仍面临上行压力。如何进一步完善房地产市场调控政策，如何进一步完善城市政策，如何建立房地产市场稳定健康发展的长效机制？在这方面，《经济日报》邀请国家统计局统计科学研究所前所长潘蔚解释- 坚持房地产调控方向

2016年9月30日，北京和天津启动房地产市场调控措施，拉开了本轮全国房地产市场调控的帷幕。与之前的调控类似，在调控期间，市场上或多或少会有观望情绪，甚至不时会有调控或放松的预测。与以往不同的是，自本轮调控以来，中央政府不断发出明确信号，表示将坚定不移地坚持调控方向。

最近召开的中共中央政治局会议明确指出，“坚决遏制房价上涨”。这不仅是对坚持房地产调控的再强调，也是对调控过程中的一些观望态度和一些局部、短期反调控现象的更清晰、更有力的表述。

从近两年的地方调控来看，虽然短期和局部重复并不少见，甚至一些三、四线城市也出现了一些反向调控的变化，但全国房地产市场的走势发生了变化，尤其是一、二线城市飙升的房价已经从根本上得到扭转，投机性购房投资得到了整体遏制。

首先，销售增长率大幅下降。从2016年1月至4月，中国商品房销售和销售面积同比增幅达到本轮调控前的最高点，分别为55.9%和36.5%。前一个月，两次涨幅的差距也达到了中国房地产市场历史上最大的21个百分点，表明平均交易价格正在大幅上涨。自本轮调控以来，房地产市场整体销售增长呈现持续下滑趋势，被市场抢购的热潮逐渐消退。今年1-4月，我国商品房销售和销售面积同比增长率分别降至9.0%和1.3%的最低点，自调控以来首次降至两位数以下。

其次，销售价格飙升的局面已经发生了根本变化。2016年第二、三季度，一、二线城市房地产市场价格呈现井喷态势，部分城市同比增速继续保持在20%以上。经过近两年的监管和超重，这种情况已经发生了根本的变化。一线城市大部分时间处于不上升状态，甚至没有同比上升；尽管一些二线和三线城市的房价仍在上涨，但仅略高于10%。两年前，一些城市的飞速发展模式结束了。与此同时，在增加土地供应作为调控手段之一的情况下，一线和二线城市基本上没有重现频繁出现的土地王的混乱。

第三，去库存化取得了实质性进展。过去几年，一些地区，特别是一些三、四线城市，过度依赖土地融资，导致商品房存量超过当地实际支付能力需求。因此，中央经济工作会议连续两年把“去库存化”作为“三比一、一减一补”的重点任务之一。在过去的两年里，一些三、四线城市在调控的同时考虑到了多种目标，如减少库存和货棚货币化，这大大减少了商品房的库存。截至今年7月底，中国商品房销售面积已降至2.7亿平方米，同比下降21.4%，比4.5亿平方米的峰值水平低约40%。

经过近两年的发展和变化，中国房地产市场的大趋势已经确定。虽然可能会有波折，但“房子是为了生活，不是为了投机”的定位必须长期坚持。地方政府继续依靠土地融资来长期维持经济增长，或者房地产投机者继续依靠投资和投机性购买来一夜暴富，这既不现实也不可能。

探索政策动态调整的退出机制

自然资源部近日发布的今年第二季度主要城市地价监测报告显示，在严格调控的情况下，热点城市的房地产市场调控效果显著，而其他城市的热度明显上升，一些二三线城市出现了不合理的反向调控周期升温。报告建议建立动态调整和分阶段的政策退出机制，探索“去库存化政策”的有序退出机制，探索吸引人才的调整机制，避免政策的负外部性。

自第二季度以来，官方销售数据、价格统计指标、土地价格、地价和其他数据都显示，一些地方房地产市场正在逆转和升温。从1月到7月，我国新建商品房的销售和销售面积增长率从1月到4月下降到调控以来的最低点，然后继续上升；7月，70个大中城市新建商品房价格从上月的63元上涨到65元；上半年，国有土地使用权出让收入增长43%。

有关部门、机构和研究人员对这种逆转和升温的原因作了一些解释，包括以下几点。一是一些城市控制措施有限，尤其是一些去库存压力较大的三、四线城市，控制措施相对温和；第二，一些城市推出的各种去库存化措施，包括激励措施和实际杠杆措施，增加了房地产市场的短期需求，甚至激活了投资的投机需求；第三，棚改的货币化程度很高，大量资本流入扩大了急需和改善的需求规模；第四，在“抢夺战”中，一些城市将购房视为利器，带来了一些负面影响；第五，在各种因素的综合作用下，一些地区形成了“一房难求”的现象，进一步加剧了市场对房价上涨的预期。

自2016年9月30日启动以来，这一轮楼市调控已持续近两年，中央政府和有关部门“坚决遏制房价上涨”的态度一直很明确。但是，由于各地房地产市场的差异，执行中央政府的要求还必须坚持按市政策。一些城市，尤其是一些三线和四线城市，往往不得不考虑多个目标，如价格监管、去库存化和货棚货币化。因此，今后各地从本地实际出发，探索建立动态调整机制和分阶段政策退出机制，是一个可行的、有益的选择。

要建立这样一套机制，不同的城市应坚决执行中央政府的要求，从自己的实际出发，为不同的目标设定不同的量化标准，并将其纳入日常统计监测。当一些阶段性政策得到实施，监测指标达到量化标准时，应及时调整或撤销相关政策，以避免负外部性。这就要求地方政府对当地的具体情况，特别是人口的规模和结构、存量房屋的总数以及财政和金融状况有一个详细的了解，并据此做出科学合理的设计和规划。例如，在一些库存规模仍然较大的城市，通过将仓库变为货币化来减少库存和实现减少库存仍将被视为一项分阶段的政策，并将确定具体的量化目标和时间表。当目标实现后，相关政策应及时撤销，以避免人为造成供应短缺和诱发房价上涨。

各地在考虑不同目标的政策措施时，首先要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”，绝不为投资投机性购房敞开大门；其次，在采取不同的措施时，套期保值效应不会尽可能多地出现，否则不仅会影响监管效果，还会向市场发出错误的信号；第三，从长远看，各地要尽快建立有利于房地产市场稳定发展的长效机制。特别是一些符合调控方向和市场规律的调控措施应该稳定和固定下来，如设定限售房的时限和延长二手房上市的时限。

土地融资是不可持续的

今年第二季度以来，一些地区的房地产市场出现了逆调控方向的波动，这在一定程度上与对土地财政的依赖有关。在没有新的经济增长点的情况下，放弃土地融资意味着投资增长、税收增长甚至经济增长的下降。然而，多年的经济发展实践证明，土地财政是不可持续的，不可持续的，不应该迷信。

目前，中国经济正处于特殊的发展阶段。一方面，它面临着“稳定与变化”的外部环境，其发展充满了外部不确定性；另一方面，我们应该从高速增长转向高质量发展。各地要从本地区的地理位置、资源禀赋、功能定位和经济基础出发，寻找和建立新的经济增长点，加快结构调整步伐，实现新旧动能的转化，使地方经济完全摆脱土地财政。

作为2016年9月30日启动本轮楼市调控第一枪的城市，北京在过去两年的调控中采取了一系列调控措施，始终坚持“限价房”和“控(竞)地价”的“双控”。这些措施保持了一度火热的土地市场的总体稳定，也使新建商品房和二手房价格在调控期内保持“不涨不跌”和有限的同比涨幅。“频繁的土地国王”的场景已经一去不复返了；新建商品房销售面积和销售量、土地交易面积和金额也继续大幅下降。

另一方面，围绕首都新的发展理念和战略定位，北京积极调整结构，推进转型升级和新旧动能转换，创造和培育新的经济增长点，改变对土地金融的依赖。今年上半年，北京经济同比增长6.8%。在规模以上产业中，高技术制造业和战略性新兴产业(交叉)增加值分别增长17.1%和12.7%，分别比平均水平高8.8个百分点和4.4个百分点。第三产业中，科学研究和技术服务业增长7.8%，信息传输、软件和信息技术服务业增长18.3%；中关村示范区规模以上高新技术企业总收入同比增长14.9%。新的增长点有力地支持了地方经济的发展，使其在大基础上保持了与全国相同的增长率。

上海、深圳等一线城市在房地产市场监管过程中也取得了实际成效，大部分时间实现了环比增长甚至小幅下降。它还得益于服务业和高科技产业的蓬勃发展，改变了对土地财政的过度依赖。

虽然一些三、四线城市在资金、技术、经济基础、科研水平等方面没有一线城市的优势，但小型船舶容易掉头，每个地方都有自己的优势。例如，贵州省近年来积极发展和培育大数据及相关产业。上半年，信息传输、软件和信息技术服务投资增长53.2%，居各行业投资首位；计算机、通信及其他电子设备制造业增加值增长18.8%，规模以上行业排名第一；1-5月，贵州省互联网及相关服务营业收入同比增长90.5%。所有这些都有力地支持了当地的经济增长。

相关省份的实践证明，摆脱对土地财政的依赖是适时的。关键是抓住机遇，选择正确的方向，克服困难，勇于实践。

加快建立房地产市场长效机制

中共中央政治局会议近日再次强调，要加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。笔者认为，长效机制不是一套完全脱离当前调控措施的措施，也不同于当前一些分阶段的政策措施。它着眼于房地产行业和市场的规律、特点、性质和定位，形成并建立了包括法律、制度、规则等方面的长期稳定有效的运行机制。长效机制不仅要关注全国房地产市场的共性，还要考虑各地的特点和不平衡；我们不仅要联系最近的监管，还要考虑未来的长期趋势。

一方面，要认真研究正在实施的各项调控措施，梳理出符合“无投机住房”定位的措施，并纳入长效机制范围。例如，各地调控中经常使用的限制销售、延长二手房上市期限的政策，旨在防止和遏制投机性购房投资，应该是长期机制的重要组成部分。目前，一些城市只将这一期限从两年延长到三年，仅再延长一年，这对房地产投机者没有实质性影响。因此，我们可以考虑将购买商品房后重新上市的时间延长至5年以上。又如，贷款限制也是各地普遍采用的监管措施，但针对一、二级及以上抵押贷款采取的具体措施在不同地区差异很大。考虑到长期以来，买房对大多数居民来说是一项巨大的投资，未来的长期机制不可能不设计按揭规则。考虑到改善民生和抑制房地产投机的双重目标，显然应该对两个或两个以上的住房采取不同的战略。另一个例子是，一些三线和四线城市采取的分阶段去库存化措施应该在适当的时候取消或撤销。

另一方面，考虑到建立健全长效机制的需要，我们应该在几个方面做好工作。首先，了解全国城镇的住房状况和房地产市场的供求规模。除了完善房地产登记系统的信息管理外，政府相关职能部门应加强合作，掌握不同房屋的规模、结构、年龄和人口。必要时可进行住房普查或专项调查；二是对全国和全国房地产市场的现状和未来进行准确分析和科学预测，对未来的供求、增减、销售和租赁进行合理规划，以满足急需和改善的需求。它还可以防止新的泡沫积累；三是加强房地产行业和市场监测统计体系的建立和完善，整合政府统计部门、房地产部门、其他政府职能部门和相关社会机构的数据资源，反映各个环节和节点的全过程变化，发现问题，及时预警；第四，积极推进租赁市场建设。要发展政府主导的廉租住房和公共租赁住房，支持专业企业发展市场租赁，推进集体建设用地建设租赁住房，形成租销并举的市场格局。

房地产税受到社会各界的广泛关注，需要深入研究、认真研究、广泛听取意见、审慎稳健推进，应作为建立调控长效机制的内容之一。

来源/经济日报(本文所有图片均来自网络，如有侵权，请联系并删除，谢谢)

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