十余开发商联手抵制 石榴参与郑州拍地被逼退

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证券时报记者赵力真

石榴集团(原名k2房地产)最近因首钢股份(000959)的标语牌而备受关注，现已被推到舆论的前沿。12月3日，石榴集团支付了8亿元定金，并成功进入郑州几个城市进行土地拍卖。10多名开发商聚集在郑州金水路，约600辆汽车挂着“保护村民权益”、“k2离开这里”、“k2捣乱”、“安置房停建”等标语。12月4日凌晨，石榴集团在官方微信上发布声明，表示将退出本轮本地拍卖。

为什么k2被抵抗

一家外国开发商报名参加土地拍卖并没有错，但令郑州开发商如此紧张的k2此前已经在当地引发了一场房地产风暴。

2016年6月，k2房地产在郑州首次亮相。随着竞价的不断提高，万科天伦的最终拍卖价格比起拍价高出2400万元。在同一个月，k2参与了另外三个地块的投标，这让当地开发商不断流血。

在那之后，7月7日，郑州申办了一个村庄和城市合并的地块，k2与一个艰难的价格上涨斗争。最终，这位准房东以7.17亿元的价格被砍价，比起拍价高了40多亿元，这成为郑州土地招标、拍卖和悬挂史上第一个出人意料的情况。7月14日深夜，网上流传郑政初(2016)72号(网)土地出让后有关问题的处理意见，指出k2投标因提交的审核资料不完整而无效，投标保证金不予退还。最终k2归还了土地，暂时退出了郑州房地产市场。

虽然k2在最后一轮比赛中没有获得实质性的收益，但k2的高价拍卖打破了郑州村庄合并和城中村改造多年来遵循的早期进入、定向征地、成本收益和底价交易模式。城市改革项目的地块以低价出售，退市的潜规则也被打破。

证券时报路E公司记者了解到，参与即将到来的城市土地出让招标的潜在买家包括郑州本地开发商碧园、神龙、命门、万科天伦、叶巍、万金等。在吸取了以往的教训后，k2再次出现在郑州市进行土地拍卖，这自然让当地开发商感到紧张。

城中村改造的默契

由于城市改造用地涉及前期拆迁工作，计划进场的开发商与当地政府基本上有一个默契，即开发商提前投资开展拆迁相关工作，而这部分城市改造用地也应该成为一个口袋。所有的土地通常不会被拍卖，各方的利益已经分配。k2之前，万科、融创等大型房地产集团遵守郑州市征地规定，采取与当地企业联合征地或收购当地企业的方式，适度融入郑州市场。k2的蛮力肯定会引起轩然大波。据郑州一位房地产业人士分析，由于该市已被默认转为土地，许多项目销售部门在土地开拍前就已经建好，甚至有些房屋已经被买卖。此时，如果开发人员没有得到它，所引起的问题将会有很大的影响。

如果k2强行干预，当地开发商将遭受多大损失？

根据河南省一家地方媒体的计算，以一片400亩城市改造用地的投资为例，在土地开拍前，当地开发商已投资高达28亿元。根据今年9月发布的郑州地方拍卖新规，当网上拍卖报价超过50%的溢价时，网上拍卖报价将暂停，并采用限价和竞价方式。如果k2参与竞争，投标价格最终达到警戒线，前期投资的开发商将为最终征地价格支付10亿多元。然而，如果公司最终无法竞争，k2攫取了土地，之前的28亿资金将会流失。

k2会再来吗

在4日凌晨发布的退出声明中，石榴地产也表达了对郑州土壤拍卖现状的无奈。

声明表示，公司对郑州的发展和未来持乐观态度，希望以公开、公平、公正的方式参与郑州的建设。企业使用合规资金，投资于政府公开招标和拍卖，并具备部分符合标准的资质。然而，由于当地同行的压力，石榴集团不得不放弃参与竞标。核心原因是竞标可能会给当地同行带来压力。作为外部投资者，石榴集团不是竞标价格联盟的成员。

曾两次被郑州开除的K2还会再来吗？

上述郑州房地产业内人士表示，一线城市开发成本高，竞争激烈，以郑州为代表的发展前景良好的二线城市已成为国内大型房地产企业新的发展目标。即使k2在郑州崩盘后不再竞争，k3和k4也是不可避免的。此外，目前郑州市的城市改革模式已经发生了变化，新拆迁的土地由政府主导，实行土地净流转。未来郑州土地市场的公开竞争是行业发展的必然结果。