多地土地拍卖溢价超200% 楼市调控仍存空间

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近几个月来，南京、武汉、济南、厦门等城市相继出台了楼市调控政策。然而，记者观察到，在最近的全国土地拍卖中，一些房地产开发商仍然以高价购买土地，天津，济南，武汉等城市的土地拍卖再次显示出溢价超过200%的现象，这给房地产市场的稳定带来了负面影响。

据《经济参考报》2日报道，在11月22日举行的多个城市的土地拍卖中，“地王”现象在广州、武汉和长沙再次出现。广州三块土地的底价超过4万元/平方米，创下广州土地交易新纪录。武汉的一片土地以110.65亿元的总价售出，长沙的一片土地以28.99亿元的总价售出，也创下了两地土地总价的新纪录。

除了一些城市重新出现“地王”之外，在11月份的土地出让中，许多城市还出现了房屋企业高价购买土地的现象。中豪地产以9.2296亿元的价格，以265%的溢价赢得了山东省济南高新区的一块土地；在四川成都出售的六块商住用地中，最高地价达到200.77%；天津空港经济区的三块土地以57.5亿元的总价售出，平均溢价为494%。

据中原集团统计，11月前10天，全国54个热点城市的住宅成交量同比下降10.7%，同比下降16.2%。然而，自6月份以来，一些城市新“地王”的价格也比前一时期大幅上涨。此外，房地产市场调控政策实施后，各城市的土地拍卖升水率近期再次攀升，土地市场依然火爆难退。

苏州大学法学院的刘磊教授认为，一些一线和二线城市的房地产市场已经被大量资本占据。在一些开发商和投机者的帮助下，一些商品房具有了金融产品的属性。因此，高地价购买土地的行为将频繁发生，这种现象应该得到控制。

专家认为，房地产市场调控政策的出台不应仅仅着眼于商品房销售，还应继续加强对土地拍卖和招投标的控制，从而从多个角度抑制本轮房地产市场的高涨。

鉴于高地价土地购买现象频繁，一些城市也相继出台了控制措施。郑州市发布《关于促进房地产市场持续、稳定、健康发展的通知》，规定当五区和郑州高新区土地出让过程中网上报价超过50%的地价时，网上报价将暂停，这被外界称为房地产领域的“融合机制”。11月29日，上海、天津等城市出台了新的差别抵押贷款政策，分别提高了首套和二套住房贷款的首付比例，并从贷款的角度规范了房地产市场。

根据易居中国的研究，为了防止飙升的土地价格成为房价上涨的驱动力，不排除地方政府会进一步加大调控政策力度。就政策而言，南京、天津、济南出台的“土地限价”、“土地交易信用黑名单”、“级差抵押”等政策可能会在更多城市出现。

根据国海证券(000750，BUY)的一份研究报告，在全国范围内，主要城市的土地市场已经降温，政府出台的一系列调控措施已经导致早期土地所有者集中的地区的土地价格下跌。为了进一步规范房地产市场，防止土地拍卖价格的不合理上涨，后续可能会有更严格的控制措施。