澳洲楼市泡沫创16年最高 又想拉中国人当“接盘侠”？

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澳大利亚在建住宅建筑

全球房地产泡沫正在蔓延，澳大利亚是最接近泡沫破裂的国家之一。花旗集团发布的一份报告称，澳大利亚的房地产泡沫已达到过去16年来的最高点。

更令人担忧的是，澳大利亚政府最近大幅放宽了对外国买家的限购政策，允许外国人在澳大利亚购买二手房，这可能会吸引许多中国买家。一旦房地产市场泡沫破裂，在澳大利亚买房的中国人将成为接班人。著名的金融博客zerohedge最近写了一篇对澳大利亚房地产市场泡沫的深入分析。以下是全文:

今年9月，澳大利亚新住房许可数量环比下降9.3%。此后，受澳大利亚央行乐观言论的影响，市场高度乐观。预计今年10月澳大利亚新的住房许可数量将会反弹，比上个月增长2%。

自2008年金融危机以来，新房数量降幅最大

然而，最新的经济数据显示，经济数据明显低于市场预期。今年10月，新住房许可数量环比下降12.6%，与去年同期相比下降24.9%(未经季节调整，该指数同比下降28%)，创下2008年金融危机以来的最大降幅。

具有讽刺意味的是，10月是澳大利亚财政部放宽对外国买家购买限制政策的时候了。

总体而言，今年澳大利亚房地产市场非常疲软，这可能表明澳大利亚房地产泡沫即将破裂。

传奇:澳大利亚新的住房许可逐年上升和下降

澳大利亚房价可能在2017年大幅下跌

今年10月的数据是过去两年澳大利亚人均新住房许可最低的。中国的房地产信贷资金似乎已经完全枯竭。

与此同时，澳大利亚住房抵押贷款的违约率也在缓慢上升。最新研究报告显示，在住宅交易中，贷款违约率已经超过历史平均水平1%。除了抵押贷款违约，澳大利亚四年的房地产牛市即将面临其他因素的影响。

目前，火热的住房建设市场已经引起了澳大利亚央行的关注，尤其是在墨尔本等中心城市。上周五，汇丰(HSBC)首席经济学家布洛赫姆(bloxham)在一份研究报告中预测，澳大利亚墨尔本和布里斯班的住房供应过剩将导致2017年房价下跌。其中，墨尔本的平均房价明年将下降2%至6%，布里斯班将下降4%。

不过，分析师们并不十分悲观，但认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市房价出现小幅回调，也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生重大影响。

大大放宽限购政策:外国人也可以买卖二手房

澳大利亚财政部长莫里森也持乐观态度，称政府将调整对海外投资的限制，允许外国买家购买以前外国买家没有居住过的房子。

此前，澳大利亚政府决定，出售有偿房地产是二手房交易，不允许外国买家参与。此前，外国买家只需购买新房。如果取消这一限制，大量来自中国和其他地方的外国买家将涌入澳大利亚房地产市场。

然而，一些机构提醒投资者澳大利亚房地产市场的泡沫风险。昨天，花旗集团发布了一项新的指数，显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到了16年来的最高点。过去几年，澳大利亚经济经历了许多可能导致经济崩溃的危机，包括大宗商品价格大幅上涨后的崩溃、对采矿业投资的忽视、创纪录的低债券收益率以及低利率引发的房地产建筑业。

目前，澳大利亚房地产业再次进入泡沫时期。然而，尽管利率仍处于历史低位，财政政策可能开始收紧，这将戳破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高，泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

图例:图2/泡沫指数图3/泡沫指数各组成部分的当前位置

事实上，澳大利亚房地产泡沫已不再是新闻。就租金收益率而言，房地产估价接近历史最高点。

传说:澳大利亚房价与租金的比率

传奇:澳大利亚房价的中值估值

澳大利亚居民的债务比率也是世界上最高的:

传说:家庭债务与收入的比率

海外贷款也在飙升:

图例:澳大利亚以外的净负债

自2000年以来，澳大利亚已经三次面临房地产市场崩溃的风险

大多数人没有意识到的是，长期房地产泡沫扭曲了澳大利亚的政治和经济结构。在过去的二十年里，澳大利亚房地产市场出现了长期牛市。每当房地产即将崩溃时，它就会自我调整，或者由政府接管。

2003年，由于澳大利亚央行宣布加息，房地产泡沫首次面临崩溃的风险。然而，这种需求方财政刺激拯救了澳大利亚房地产市场，因为政府向首次购房者提供了大量现金补贴。此后，中国经济的快速增长导致了商品价格的快速上涨，澳大利亚居民的收入也随之增加，从而掩盖了房价过高的问题。

2008年，澳大利亚几家大银行濒临破产，海外债务融资基本冻结。房地产市场第二次面临崩溃的风险。当时，澳大利亚商业银行无力偿还巨额海外债务。当时，政府决定提供帮助，承诺偿还所有海外债务，直接购买抵押贷款支持的证券化资产，并推出了一系列财政刺激政策，包括取消外国人购房限制和对首次购房者的双倍补贴。几乎所有这些政策都影响了澳大利亚金融业的基础，但这些政策一直延续到今天。世界上很少有政府如此无私地支持房地产市场。

2011年，中国的商品繁荣下降，加息周期重新开始，澳大利亚房地产市场再次陷入危机，但政府再次接管。这一次，澳大利亚央行宣布，由于对大宗商品牛市持续时间的误判，它已决定将利率下调至历史最低水平。自那以后，中国资金的大量涌入拯救了当地买家，而澳大利亚监管机构对此视而不见。

尽管一些人支持政府救助，帮助澳大利亚连续25年奇迹般地实现经济增长，但这些救助政策也给澳大利亚经济发展带来了长期的负面影响。

如今，澳大利亚经济结构的竞争力较弱，长期资本流入导致澳元汇率居高不下，土地价格上涨导致商品原材料价格飙升。因此，澳大利亚制造业在整个经济中的比重已降至5.8%，汽车制造商也计划在未来12个月内退出澳大利亚市场，其中一半将转移到美国、英国和卢森堡。商品贸易业也受到了很大影响。目前，澳大利亚出口产业的产值仅占总经济产出的20%。

与此同时，澳大利亚的经济生产率在过去15年中基本停止增长，主要是由于大量资本流入生产率较低的资产。目前，澳大利亚的贸易经常账户赤字占国内生产总值的4%，财政赤字约占国内生产总值的3%。

我更换了五位首相:他们没能解决高房价问题

此外，房地产泡沫对澳大利亚政治结构的影响更大。每当危机发生时，政府就开始火上浇油。目前，澳大利亚的财政赤字正在迅速上升，这可能导致主权信用评级下调。

与此同时，政府也放松了移民控制，试图引导外资流入澳大利亚房价，预计未来40年，东部主要城市的人口将翻一番。这些政策导致澳大利亚当地居民怨声载道，无法承受高昂的房价。如今，一半的首次购房者依靠父母提供经济支持，而营业额仅占总数的12%。

在过去的六年里，五位总理已经就职，但是他们没能解决由于房价上涨导致的生活水平下降的问题。在上次大选中，房产税成为了主要话题。最后，保守党赢得大选，开始征收房地产税。由于住房资产的负回报，投资者只能依靠投机来获得资本收益。每年，大约130万澳大利亚人平均缴纳9000澳元的房地产税。

随着外资的不断流入，澳大利亚房地产市场已经成为一个庞氏骗局在传递包裹，逐渐绑架整个经济结构。同时，大量的海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。(编译/张逸飞)