上市房企销售回暖 盈利增速或趋平缓

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据业内人士透露，10月初的楼市调控政策将进一步强化“品牌溢价，强势将保持强势”的趋势和格局。总体而言，品牌价值突出、产品开发能力差异化、融资渠道畅通的房企销售增速可能会继续超出预期。

“高收入增长率、稳定的盈利能力、改善的债务状况和明显的去库存化效应”，这四点基本概括了今年前三季度房地产行业的特点。同时，刚刚披露的上市房地产企业第三季度报告数据也反映了这一点。据统计，1-9月，137家a股房地产企业营业总收入达到9092.21亿元，同比增长36.26%，行业继续保持强劲增长势头。

然而，10月初，20多个重点城市的房地产调控政策相继出台，政策对市场的影响不容忽视。业内人士建议，房地产的整体投资应该谨慎，但从长远来看，仍有区域和结构性的行业发展机会。

行业营业收入增长率超过30%

10月底，国内房地产企业陆续发布第三季度报告数据。由于今年一些地区的房地产市场持续火爆，房地产公司的业绩有所改善。

风信息显示，神湾地产137家上市房地产企业前三季度实现营业总收入9092.21亿元，同比增长36.26%，在28个行业中排名第一；净利润702.68亿元，同比增长27.74%。

“随着房地产销售继续回升，房地产开发商的存货周转率和总资产周转率明显提高，今年1月至9月，房地产企业的经营状况明显改善。”东兴证券研究所分析师郑明刚表示，今年前三个季度，房地产上市公司的存货周转率和总资产周转率加快，分别上升了13.86%和5.3%。

事实上，在房地产销售回升的同时，资本成本方面的压力也在减少，这也在一定程度上提高了企业的利润。据海通证券研究所统计，自2015年以来，房地产上市企业融资方式已经多元化，2016年前三季度相关上市公司费用率数据为9.23%，前期较为稳定。

海通证券研究所分析师涂认为，自去年以来，上市房地产企业的融资方式开始多元化，短期融资、中期票据、公司债券和固定收益等手段“多管齐下”，使得相关企业的资本成本有所提高。据估计，2016年房地产上市企业财务费用的比重将呈逐渐下降趋势。

值得一提的是，今年前三个季度，房地产行业的杠杆率持续下降。根据海通证券研究所的统计，行业杠杆率，即全行业土地收购金额与销售金额的比率，仍处于下行阶段。数据从2008年18.47%的峰值下降到2016年前三个季度的7%。“以上数据显示，在房价明显上涨之前，开发商仍对土地投资持谨慎态度。此外，一些项目完成后，资金没有再次进入房地产，而是进行了其他多元化投资。”屠李雷说道。

销售业绩“强劲有力”

尽管住房市场正在回暖，整体表现正在改善，但房地产行业“强而有力”的时代仍在继续，这可以从行业集中度进一步提高的趋势中看出。

自2007年以来，领先房地产公司的市场份额不断提高。数据显示，随着行业经营环境从2015年下半年开始好转，领先企业的市场份额明显继续加快。此外，龙头企业的销售面积和销售额所占比重明显增加。

数据显示，截至9月底，“兆宝万金”四家a股领先房地产企业销售额占比6.51%，销售面积占比3.9%，领先房地产企业市场份额优势进一步扩大；前20家企业的销售额基本占行业市场份额的25%左右，与去年同期相比有所提高。

在销售增长率方面，根据郭进证券研究所的统计，行业内领先的房地产企业的增长率在前三季度继续保持在较高水平，如碧桂园的增长率为167%，恒大地产的增长率为118%，万科的增长率为44%，保利的增长率为43%。

10月初的楼市调控政策将进一步强化这种“品牌溢价、强势和强势”的趋势和格局。总体而言，品牌价值突出、产品开发能力差异化、融资渠道畅通的房企销售增速可能会继续超出预期。”郭进证券的房地产研究员胡华如说。

以万科甲为例。尽管存在股权纠纷，但该公司的各项业务仍保持正常，其财务优势显而易见。1-9月，万科累计实现营业现金净流入429.9亿元，规模创历史新高。截至9月底，公司持有的货币资金达到751.9亿元，远高于一年内到期的短期贷款和长期贷款之和(309.4亿元)。此外，截至9月底，万科的净负债率为8.94%，继续保持行业低水平；在计息负债中，长期负债的比例为64.85%。

利润增长率可能趋于平稳

虽然大多数房地产企业在第三季度报告中显示利润增长，但随着热点城市房地产市场的调控和升级，监管者引导市场理性健康发展的意图更加明显，后期政策对市场的影响不容忽视。“最近，我们看到更严格的政策执行，特别是加强舆论监督和指导，严格检查中介和开发商扰乱市场的行为，这是有效冷却过热的市场，引导市场的合理和健康发展。”中投证券研究总部房地产行业首席分析师李绍明表示。

目前，许多城市的交易量已经大幅下降。根据广发证券对54个城市的统计，10月份新房成交量环比下降10%，同比增速大幅收窄至20%左右。其中，14个限购城市环比下降26%，同比略有下降4%，政策调控效果逐渐凸显。在不受限制的城市，虽然连锁店继续增长，但最近的营业额连续三周下降，营业额明显下降。

在住房市场调控政策的大力推行后，其影响间接体现在a股房地产行业。风闻显示，10月份深湾28个一级子板块中，房地产板块是唯一下跌0.38%的板块，同期上证综指和沪深300指数分别上涨3.19%和2.55%。

至于调控政策对房地产开发商业绩的影响，一些业内人士表示，对未来业绩不确定性的担忧可能导致保守的结转速度。全年销售数据良好的一、二线房企利润增长率有望逐步趋平，中小房企盈利能力下降有望进一步推动并购。然而，业绩预期良好、掌握或持续获取核心资源能力较强的一线房地产企业和区域领导者，有望继续受益于市场集中度的提高和融资比较优势的发挥。

在投资建议方面，李绍明表示，10月份的重磅调控在一定程度上有利于行业基本面，对行业和行业的抑制很大，总体投资建议较为谨慎。然而，未来仍将对五大城市群的发展保持乐观判断，热点城市的房地产市场需求将会波及到周边的三、四线卫星城市，或惠及已在该地区部署的公司。