穆迪：现有调控不会导致明年楼市下滑

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11月1日，穆迪投资者服务公司表示，中国房地产行业前景稳定，今年迄今实施的监管措施不会导致未来6-12个月销售额大幅下降。

“决定中国房地产行业前景的三个指标(全国销售增长率、库存水平和市场流动性)将在未来6至12个月内保持稳定。”穆迪副总裁兼高级信用评级主管曾启贤在11月1日的新闻发布会上表示。

控制措施实际上是温和的

十一黄金周期间，内地许多热点城市在需求侧推出“限购限贷”政策，楼市明显降温。最近，中国出台了一系列监管措施，包括上海证券交易所(Shanghai Stock Exchange)关于收紧房地产企业债券发行、限制融资用途的通知、中国银监会(CBRC)打击资金非法进入房地产市场，以及北京市政府在土地拍卖中明确限制房屋单价。

不过，穆迪指出，今年的监管措施没有2011年和2014年导致行业下滑的措施严厉，政府将继续在控制房价上涨的意愿和保持房地产行业稳定以支持经济增长的目标之间取得平衡。

在经济低迷的背景下，房地产业对中国经济增长尤为关键。尽管统计局的统计数据显示，今年前9个月，房地产业对中国gdp增长的贡献为8%，但一些金融机构的计算结果要高得多。CICC研究员洪亮认为，同期房地产服务业对名义gdp的贡献率约为12.3%；据中行国际(BOC International)分析师卢晓峰称，同期房地产产业链可能占到gdp的20%。

数据显示，约有20个城市收紧了购房或抵押贷款标准，旨在控制房价的快速上涨。2016年前八个月，这些城市约占全国合同销售额的40%-45%。穆迪表示，尽管银行对涉及房地产的贷款更有选择性，但内地房地产行业的流动性将保持在一个良好水平。

2011年，房地产开发商的信贷全面收紧，而目前的控制措施主要集中在土地收购和加强影子信贷的控制，一些市场参与者认为这是适度的。

“我有时能看到五六个银行家追逐开发商，为他们刚刚获得的土地提供融资服务。如果央行提供了内部指导，他们(银行家)就不会这么做。”《南华早报》最近援引花旗银行研究员奥斯卡·崔在一个行业论坛上的话说。蔡崇信还认为，明年内地楼市将继续保持活力。

开发商的短期偿债压力放缓

穆迪预测，明年的全国销售增长将保持与今年类似的水平，或者只是略有下降。主要原因是，即使主要城市的住房交易量因控制措施而略有下降，热点城市较低的库存水平仍能支撑房价的适度上涨。

自2016年6月以来，穆迪对中国内地开发商的正面评级行动超过了负面评级行动。截至10月28日，在被评估的50家内地开发商名单中，被标为负面展望的比例为34%，低于5月初44%的近期峰值水平；该机构表示，强劲的销售和收入认可度、逐渐稳定的利润水平和较低的融资成本将进一步增强未来6至12个月的行业前景。

内地房地产业的债务问题也是关注的焦点。

数据显示，中国内地上市房地产企业的债务总额已从2011年的1.34万亿元大幅上升至2015年的3.3万亿元。美国进入加息渠道后，大量内地房地产企业通过发行低利率的国内债券偿还离岸美元债券，而一些实力较弱的开发商过于依赖债务操作。

穆迪表示，开发商的离岸再融资风险已得到控制，2017年只需偿还少量离岸债券。然而，11月1日，标准普尔(Standard & Poor's)全球信用评级分析师黄馨慧警告称，“鉴于2018年到期的国内外债券的峰值规模，如果政府还对海外融资活动实施长期限制，可能会增加再融资的风险。”

虽然房地产企业的短期偿债压力有所减缓，但债务风险并没有得到实质性的解决。据世邦魏理仕数据，下一轮房地产企业公司债券到期高峰将在2018年至2021年之间，规模约为728亿美元。届时，由于利率触底，开发商可能面临更大的债券再融资压力。