一线房价4月份跌出涨幅榜前十 周边及二线楼市逆袭

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经济学家马光远认为，在整体政策没有逆转的情况下，第一季度没有参与飙升的二线城市、部分省会城市和国家级城市群，房价仍将表现强劲

火热的“京沪深”一线楼市开始降温，周边城市和一线城市二线城市的房价进入“反击”时刻。

根据中国指数研究院最近发布的100个城市房价报告，2016年4月，“北上广深”房价涨幅均跌出前10名，涨幅居前10名的城市被一线城市和受欢迎的二线城市所取代，即惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示:“虽然上周上海商品房平均价格仍高达40885元/平方米，而房企囤积居奇的价格涨幅仍在意料之中，但随着交易量的急剧下降，上海楼市将很快进入‘无市无价’状态，降价时间也不远了。”预计今年10月将成为上海楼市降价的“窗口期。”

经济学家马光远认为，如果不扭转整体政策，如果不加入飙升的二线城市、一些省会城市和国家级城市群，房价仍将在第一季度出现。

一线房地产市场降温

根据上述报告，2016年4月，全国100个城市新建住宅均价为11467元/平方米，比上个月增长1.45%，增速比上个月回落0.45个百分点。其中，71个城市的房价逐月上涨。

值得一提的是，“北京-上海-广州-深圳”四个一线城市的房价涨幅都跌出了前十名。具体而言，上述十大城市中的惠州、中山、厦门和苏州上升了5%以上。

报告显示，总体而言，4月份白城市物价指数逐月收窄，同比增幅进一步扩大，环比增幅明显增加。鉴于地方政府继续因城市而实施政策，廊坊、惠州等周边城市的投机需求增加，房价上涨过快。政府已紧急出台政策，如限制购房和提高首付比例，以冷却房地产市场；南京、苏州等城市房价水平较高，并呈快速上升趋势。政府出台了价格限制政策来稳定房价的上涨。吉林、长沙等城市的库存压力仍然很大。政府通过增加贷款额度和给予财政补贴来刺激需求释放和鼓励去库存化。

在需求方面，深沪调控政策效果显现，成交量下降。相反，惠州、昆山等周边三线城市承担了一定的溢出需求，交易量有所增加；南京和武汉等二线城市的交易继续保持高水平的热情。

至于市场前景，在价格方面，中国指数研究院认为，一线和热点二线城市房价上涨的驱动力仍然足够，但随着稳定房价政策的效应显现，上涨将逐渐放缓。

马光远认为，一线城市曾经是房地产的风向标。但很明显，房地产的热点和风向标将在下一步发生变化，热点将转向二线城市、大多数省会城市和大型城市群的核心城市，这些城市在第一季度表现不佳。这是政策最希望看到的。只有保持这种热度，我们才能为三线和四线城市的去库存创造一个良好的环境。

品牌住宅企业在二线城市抢占土地

一线城市和二线城市周边城市房价的上涨也传导到了土地市场。品牌住宅企业开始在二线城市抢占土地。

根据中原地产研究部的数据，2016年4月，二线城市共出售土地676块，土地出让金达到1224.73亿元，同比增长29%，同比增长227%；该交易的平均底价为2607.73元/平方米，平均保险费率为61.85%，均创历史最高纪录。在一线城市，4月份只有11笔土地交易，交易价值为6亿元。只有上海和广州有土地出售，而北京和深圳没有土地交易。

值得注意的是，中国指数研究院(China Index Academy)的最新报告显示，品牌房地产企业正在占领二线核心城市，主要城市的平均底价同比上涨40%以上，而自有住房的涨幅大于整体，二线城市继续引领涨幅。2016年4月，全国300个城市的平均房价为1827元/平方米，比上个月上涨43%，同比上涨65%；其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)的平均容积率为3657元/平方米，同比增长52%，同比增长86%。

其中，苏州、南京等热点城市频频上演“抢地大战”，影响了整体高平均保险费率。

简而言之，全国土地市场进入4月份后，一线城市明显降温，二线城市经历了热交易，三、四线城市依然寒冷。

“目前，一、二线城市的库存去库存周期基本在10个月以内，库存大幅下降，土地供应减少影响了市场预期。在这种情况下，市场价格加速上涨的趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说。

然而，马光远认为，在苏宁、合肥等前期房价大幅上涨的城市，在调控背景下，房价快速上涨的趋势也将逆转。