苏州惊现豪宅单盘日销35亿元 库存仅够卖3.2个月

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豪宅项目，两小时销售额35亿元！即使在北京这个高净值人士聚集的市场，单个订单也很难这么快消化。毕竟，35亿元的业绩相当于一个项目一年甚至两年的销售额。

5月6日，龙湖地产在苏州龙湖狮山原有高端项目开盘时募集了35亿元。然而，在苏州房地产市场，那里的销售量一直在下降，这可能并不出人意料。一位消息人士曾告诉《证券日报》，一位开发商接受了培训，因为苏州团队未能及时得到土地布局，错过了苏州腾飞的市场机遇。

“从4月份苏州的库存数据来看，市场交易开始降温，但去库存周期低于其他一线和二线城市。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，对于苏州而言，关键问题是补充库存。

单盘日销售额为35亿元

700套，平均每套价值500万元。即使经过了很长一段时间的客户存储，在两个小时内收集35亿元仍然是“疯狂的”。

根据公开资料，2015年8月21日，龙湖纳迪14号地块为龙湖石山原项目所在地块。当时，龙湖以26.77亿元的总价、15214.1元/平方米的底价和70.8%的溢价赢得了这个位置。这块经过93轮招标的住宅用地是龙湖在苏州收购的第二块土地。

据龙湖地产的知情人士透露，龙湖的大胆早在两年前龙湖时代天街进入苏州市场时就已经开始显现。2014年5月11日，龙湖时代天街首次开放，吸引了数千人前来抢劫。最终，400间套房中的90%在两小时内完成了改造。截至2015年11月15日，龙湖时代天街住宅项目以每小时9亿元结束。

据知情人士透露，苏州龙湖对龙湖石山的原创作品有严格的目标，其销售目标是上半年必须出货1000套以上才能提取资金，这是一年或一年以上类似高端项目的出货。

此外，苏州并不缺少豪宅。对于高端项目，龙湖从征地到开盘的时间不到9个月。用龙湖90%左右的收益率指数来衡量，我们可以看到它的资金撤出速度。

据悉，2016年4月28日，该项目收到了1154套房的一次性预售证书。此时，尽管交易量与上月持平，苏州楼市已开始显示降温迹象。

库存只够卖3.2个月

事实上，苏州楼市的存量在过去并不低。值得注意的是，从2014年底至今，苏州楼市的可销售面积高达848万平方米，库存消化周期长达11.5个月。

然而，自2015年4月以来，苏州楼市的库存开始一路下滑。据严跃进向《证券日报》提供的统计数据，今年4月，苏州楼市的可售面积已从795万平方米降至361万平方米，消化周期已降至4月底的3.2个月。

"目前，苏州楼市的库存规模与3月份基本持平."严跃进告诉记者，这表明在此前苏州政策的控制下，市场交易开始回归理性。然而，与除南京以外的其他一线和二线城市相比，苏州的库存消化周期仍较低，这证明，尽管市场开始出现降温迹象，但它的市场仍然很热。

中国指数研究院发布的《2016年中国40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》报告显示，南京、杭州、苏州、重庆等一线城市和热点二线城市在各类房地产中排名前十。对苏州来说，投资吸引力在不断提高。

事实上，苏州各大房企确实已经开始抢地了。

4月7日和8日，苏州土地市场启动，共进行了13笔土地交易，总出让金约为250.76亿元，平均地价约为200%。其中，苏州高新区科技城地块从3.7亿元起步，最终降至15.5亿元，地价高达318.86%。

“对苏州市场而言，最大的问题是补充库存，即增加土地供应规模，鼓励房企积极征地，加快新区建设步伐。”严跃进说。