业内人士提示高地价风险

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最近，北京出售了位于昌平区南哨镇和大兴新城的三块地，单位面积价格在该地区创下新高。其中，昌平区六环路外的两处住宅用地的底价已经超过3万元/平方米。据业内人士透露，该地区土地出让价格已达到新高，这符合市场预期，但也要避免过高的土地价格可能给企业现金流和销售带来的风险。

土地市场分化仍在继续

根据中国指数研究院的研究报告，土地市场分化在2016年第一季度仍在继续。一线城市受到土地供应急剧下降的影响，二线城市逐渐成为市场热点。最近的表现引人注目，土地价格呈上升趋势；在政策支持下，三、四线城市仍无法实现增长。中国主要城市第一季度的土地供应总量同比下降，只有二线城市的土地供应总量高于去年同期。交易价格持续上涨，租赁总额同比略有增加。

在北京举行三次土地拍卖之前，中国指数研究院的研究人员表示，由于供应收缩的影响，北京第一季度的土地交易量大幅下降，仅售出三块住宅用地。其中，朝阳区五环路稀缺的宅基地，在春节前被卖掉，出人意料地冷，只卖了一点点溢价；大兴区和门头沟区的地块已经达到合理的价格上限，板块或区域的地王已经更新。北京宅基地价格持续上涨，同时向远郊蔓延。

华创证券分析师杨千认为，今年第一季度，各大城市的土地交易价格同比上涨，叠加房地产开发投资和新开工面积超出预期，显示出当前房地产市场的乐观情绪。预计上半年房地产开发和新开工面积的投资将持续增长。

关注高地价风险

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，北京土地市场火爆有三个原因:一是北京市场补货需求充足，房企征地热情很高。虽然一些房企有转型意识，但他们仍然依赖传统的房地产开发。有一种追求这种土地市场的感觉，土地收购的高溢价符合市场预期；第二，中型住宅企业更迫切需要土地，希望进入500亿甚至1000亿大军，因此土地收购和投资更为迫切；第三，今年一季度房地产企业销售表现良好，北京等一、二线热点城市投资热情仍将上升。虽然北京的地价相对较贵，但仍能被房地产企业认可，这也是此类房地产企业主动拿地、顾虑较少的原因。

明远房地产研究院副院长、住宅企业转型创新专家刘策认为，随着行业进入转型分化的深水区，区域分化日益严重，一、二线城市整体表现好于三、四线城市。因此，回到一线和二线城市已经成为开发商的共识。北京作为一线城市的代表，再加上其特殊的区位优势，必然会刺激土地市场的竞争，尤其是一些高品质的地块。

其次，北京市场供需严重失衡。从供给角度看，土地供给减少是推高土地价格的重要原因之一。据统计，北京市土地供应总量从2010年的6400公顷下降到2015年的4600公顷，土地供应总量和住房供应总量均呈下降趋势，且呈持续下降趋势。然而，北京也是所有大型房地产企业和军事战略家的战场。土地资源的稀缺性和高强度的竞争必然体现在价格上，导致今天的高地价。

刘策提醒，对于房地产企业来说，在积极收购土地的同时，也要注意房地产的短周期现象，避免走上错误的周期，充分评估自身现金流的承受能力，避免过高的地价可能给后续企业的现金流和销售带来的风险。