上海房产新政满月 资金端监管再出重拳

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4月26日零时，被称为“上海九条”的上海房地产新政正式满月。深夜，上海市政府宣布了新政实施一个月以来的市场变化，并宣布了接下来要采取的三项措施。

上海市住房和城乡建设委员会表示，下一步将加强对存量房交易资金第三方监管、房地产经纪人备案管理和房地产金融服务监管等领域的监管。在这三项措施中，有两项是针对市场监管的生命之门——购房的资本方。

此前外界一直认为“上海九条”的核心是提高购房门槛，而资本方需要金融监管部门的配合，需要在后续监管和实施过程中逐步实施。事实上，自4月23日起，该负责人表示，自4月25日起，辖区内所有商业银行已暂停与6家中介机构的业务合作1个月，对7家违反个人贷款业务委托支付要求的商业银行机构暂停个人住房贷款业务2个月。资本方的监管已经看到了它的优势。

买家已经从匆忙进入市场转变为冷静地选择房子，或者拿着钱观望。

上海住宅交易量几乎减半

据上海官方总结，在新政实施以来的一个月里，相当数量的新开楼盘客流量下降了30%-50%，房地产中介店客流量下降了30%以上。原本持有待筹房屋的房东明显放松了心态，主动降低二手房交易的挂牌价格，尤其是高档住宅的降价更为明显。

这对于一些开发者和中介来说是显而易见的。原计划在6月份推出的上海外环新市场销售团队最近一直处于焦虑状态。该项目的营销总监告诉《21世纪经济报道》:“虽然从‘客户存储’的早期阶段开始，仍有少数客户受到新政的影响，但这个市场归根结底仍是一个信心市场，因此我们实际上对6月份的形势相当不确定。”

在这方面，一些开发商采取“小批量”的形式来推销，在开盘时就销售一空。当然，与之前几百套房的清算情况相比，它的折扣很大，但至少它在表面上营造了一种热销的氛围。

二手房、豪华房、改良房和学区房明显宽松，一些价格虚高的“水分”在春节后被挤出。与此同时，买房者对价格调整的预期更高，买卖双方进入僵持和博弈状态，这减缓了二手房的交易速度。

从去年到今年春节，上海房地产市场价格上涨最快的是改善住房，尤其是改善学区住房。因此，这类住房也成为新政后第一类宽松的房价。

据一些中介商店称，一些学区的价格确实有所松动。例如，上海家连锁惠始店表示，去年许多对口的惠始小学的房地产价格逐月发生了很大变化。去年年初单价在5-6万元之间的一些旧住宅区，到去年底已接近10万元。这些旧住宅区去年积累了太多泡沫，现在它们已经成为学区住房市场的第一部分，那里的价格开始松动。例如，在新政之前，该地区一套36平方米的小房子的报价为420万元，新政之后又降低了20万元。

在二手豪华住宅市场，价格下降数百万并不罕见。例如，浦东某板块上市的一栋1150万元的别墅将一次性降价160万元，而它愿意以990万元的价格出售。

上海连锁住宅市场研究部主任卢启林认为，在“新政”之后，改善后的住宅成交量下降幅度最大。首先，新政中第二套贷款首付比例为70%的要求，让一些改善住房的人陷入了观望期。二是年初房地产市场过热，导致这部分高端住房价格快速上涨，造成虚假高房价，新政后进一步合理化。

然而，二手房上市价格的下调并不意味着上海房价像外界所说的那样“下跌”，而是最终取决于一个地区实际交易价格的比较。

据上海市官方统计，新政实施一个月后(3.25-4.24)，上海市一、二手房交易面积较新政前分别下降了43%和58%，但平均交易价格仅分别下降了4.8%和0.4%，反映了成交量和价格的稳步下降趋势，这也与前几轮调控后的市场预测一致。

资本方的监管继续加强

“上海九条”之后的一系列实施行动反映了上海调控房地产市场的决心。“新政”出台后，上海市委书记韩正在不同场合多次强调执法。

4月13日，在区县二季度工作会议上，韩正强调，上海坚持房地产市场调控不是权宜之计和短期行为，而是一项长期政策，必须下决心坚持，长期实施，深入贯彻。

这一次，上海正式宣布了三项后续措施，并对一些非法中介机构和分支机构进行了处罚，这也表明了上海监管的决心。根据官方公布的政策，今年上半年将在闵行、黄埔和杨浦试点证券公司交易资金第三方监管系统。同时，本市证券公司交易资金第三方监管管理办法将于今年内出台并全面实施。

加强对房地产金融服务的监管，可以被视为此前对首付打击的延续。近日，上海市金融办正式下发《关于规范本市小额贷款公司和融资性担保公司开展房地产贷款相关业务的通知》，明确要求不得开展“首付”及相关业务，并要求各区县加强对本地区相关企业的监督检查。

《21世纪经济报道》获悉，在“新政”出台前，今年年初在上海举行的调控政策研讨会上，上海银监局相关人士表示，目前的首付问题难以监管。首先，政府没有足够的人力；其次，监管机构无法计算首付的规模；第三，这真的很难管理。然而，房地产经纪人不允许从事首付业务，因为他们的营业执照没有这种权力。

央行上海总部相关人士认为，去年股市遭遇场外融资后，资金无路可走，所以楼市出现了场外融资，但根本措施是为这些闲置资金找到投资和出路。