分时度假乱象系列调查之一： “黄山大观”公寓年化收益大幅缩水 开发商表态

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分时度假混乱系列调查之一:“黄山大观”公寓年化收入大幅缩水，开发商表示愿意沟通

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由于分时度假概念的兴起，该项目2010年的平均售价约为10，000元/平方米，之后由于市场原因，售价持续下降。目前已经销售到第四期，小米公寓的平均售价为5100元/平方米。

我们的记者王怜花从上海报道

黄山在国内外都很有名，它和中国的许多景点没有什么不同。就地方政府和开发投资者而言，分时度假正一年四季在美丽的风景中如火如荼地实现。

元一白庄黄山大观(简称黄山大观)位于黄山市屯溪区新安江南侧，是一个分时度假项目。自2010年正式出售以来，黄山美景已售出约7套公寓和1000多套房子。由于分时度假概念的兴起，该项目2010年的平均售价约为10000元/平方米，加上高端装修标准，是周边项目4000多元/平方米市场平均价格的两倍多。此后，由于市场原因，售价不断下调，现已进入第四阶段，小米公寓的平均售价为5100元/平方米。

对业主李强(化名)来说，这次投资不是成功，甚至不是失败。尽管开发商袁遗百庄投资集团(以下简称“袁遗百庄”)承诺保证8%的年化收益，但今年第一季度首次收取租金回报，李强的房屋租金仅为1000多元，远低于此前预测的“月租金4000元，与管理公司对半分”。

目前，Ctrip.com等网站上的预订信息显示，黄山大观公寓的租金分为几个档次，最低价格为184元/晚，最高价格为476元/晚。

分时度假的诱惑

黄山大观沿新安江延伸，与对面的黄山老街相对。源于老街的现代商业组合规划呈现出现代的生活方式和丰富多彩的生活画面。由袁遗百庄投资集团投资建设的黄山大观，是黄山市第一个完整的旅游商业综合体。

黄山大观位于黄山风景区，在项目规划中占有重要地位。项目规划包括希尔顿五星级酒店和主题酒店的豪华或独特的装修风格以及庞大的客房总数。其中，以黄山大观为龙头的中国电影星美影业成员环球影城、香港十大娱乐连锁公司浩乐行ktv、山水间水疗会所、天兰庄茶业、帕瑞思国际酒店公司等国际级旅游地产机构加盟。

住在杭州的李强被黄山美景的宣传材料打动了。在项目现场，李强从销售人员的介绍中了解到，业主应在购买公寓后返还9年的租金，并在头三年返还房价的20%。从第四年开始，公寓将移交给管理公司进行管理，每个季度所有业主可以获得总租金收入的50%。

据他回忆，2010年10月，黄山大观开盘出售600套房子，来自全国各地的买家超过2000人。这些买家大多来自上海、北京、合肥、广州等地，销售现场异常火爆。

事实上，由于价格远超市场平均价格，业主当年能够接受的主要原因有两个:包括装修费用，开发商承诺装修标准将按照高端酒店标准执行；第二，房子将被租回9年，在头三年，房子将以房价的20%返还。当房子在2012年交付时，前三年将返还房价的20%。从第四年到第六年，有两种选择，一种是8%的固定年化收入，另一种是50-50%的月租金收益分成。

《21世纪经济报道》记者获得黄山大观的委托运营合同。本合同中业主的租金收益统称为物业管理分红权:物业管理采用第三方独立融资，甲方每季度自动分享物业管理房费收入份额的50%。也就是说，所有所有者的总可分配收入(包括税收)为总经营收入的50%。

许多来自安徽和杭州的业主向《21世纪经济报道》表示，许多人在支付首付款后无法办理银行按揭，因此开发商要求一次性付款，而大多数外国买家则一次性付款。虽然业主在支付房款时已经收到了房价的20%，但并不是所有的业主都成功地收回了房子。在售出的7套公寓中，有4套仍是空白，电梯、保安等基础设施安装不良，但已通过当地政府部门的验收。应于2012年移交的黄山大观部分房屋尚未装修；从一些业主提供的照片中也可以看出，装修后的公寓不符合高端酒店的装修标准。此外，由于当年销售价格异常高，此次转让目前面临亏损。

据一位受理了多起服务式公寓投资纠纷案件的律师分析，黄山大观房屋买卖合同与委托经营管理合同之间可能会产生纠纷，主要是由于房屋交付未达到合同约定的装修标准，导致后续经营未能实际执行。

这位律师受理的大多数案件都是由于租金返还问题，根据合同是无法支付的。据他了解，与同类项目相比，黄山大观项目的年租金收入并没有太大优势。另一个是住宅，依法不能作为营业用房，涉嫌非法经营。

8%的年化收入缩水不到2%

以前售出的公寓大多在30平方米左右，李强的房子只有30多平方米。按1000元/季以上的租金收入，相当于0.34元/平方米月，投资回报率不到2%。

事实上，长江三角洲各地已有四列高铁开通至黄山，黄山的旅游房地产市场也越来越火爆。在旅游房地产市场的浪潮下，黄山大观走上了一条不同寻常的道路。

根据安徽某业主提供的房产证，可以看出该房产在买卖合同中注明为“住宅”，但透露该项目实质上是一个酒店式公寓，房产证并未明确规定年限。

"预售，包括规划合同，是70年，土地转让和规划的目的是住宅."根据上述业主，改变土地使用性质的目的是引入旅游房地产项目。此外，地方政府也可以将税收增加一倍。

《21世纪经济报道》记者查阅了相关资料，了解到住宅交易的契税是2%，而公寓的契税是4%。

据公开消息，袁遗和白庄的合作已经存在很长时间了。袁遗集团成立于20世纪90年代，先后在中国上海、浙江、江苏、安徽、福建等省市投资，涉及酒店业、商业运营和房地产综合开发。白庄集团是安徽民营综合投资控股企业，拥有20家全资及控股子公司。

2004年，由袁遗集团和白庄集团共同组建的新沂房地产有限公司开发了一个总面积为353亩的综合项目。2005年，袁遗白庄公园开始建设，占地约70亩。此后，两家公司相继成立了袁遗百庄，并开发了袁遗百庄等项目。

在接受《21世纪经济报道》采访时，黄山大观项目负责人强调，项目公司陷入困境并遭受损失。据透露，黄山大观已售出7栋楼和1000多套。在交货方面，公司确实有违约，并且非常愿意沟通。4月19日，公司与业主举行了一次会议。由于业主来自全国各地，很难聚在一起。因此，我们成立了两个qq群来统一解决一些问题。他指出，目前公司给出的计划是没有装修部分，承诺在3年内逐步进行装修，装修后的公寓投入使用后，租金将予以退还。

但是，大多数业主并不同意上述计划，而是要求退房、双倍返还二次装修款等。因此，上述项目负责人认为公司的现状不能满足(业主的要求)。

至于“8%的租金回报”，上述负责人表示情况并非如此，而且合同中明确规定，应根据房间的总租金分成50/50。此外，希尔顿五星级酒店的具体规划方向之前，该项目仍在讨论中。

(编辑:张伟贤，如有任何意见或建议，请联系:张伟贤@ 21京基)