零首付依然可操作 仅深圳就排查首付贷数十亿元

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最近，许多地方都出台了停止房地产首付款的措施。然而，记者在北京、上海、天津、深圳等地发现，零首付仍可操作。在一些地方，首付被“抵押置换”、“消费贷款”和“过桥贷款”等“背心”所取代，然后在房地产市场上泛滥。

据业内人士称，尽管中央政府明令禁止，但受欢迎的房地产市场的首付问题仍然突出。仅深圳就初步调查了30多家企业约25亿至30亿元的首付贷款。

“背心”的首付

中介仍在牵线搭桥

两会期间，央行负责人表示，将与p2p平台合作，清理整顿房地产中介、房地产开发企业及其金融业务，严厉打击提供首付融资、增加购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

最近，记者在很多地方发现，首付贷款表面上已经销声匿迹，很多中介对相关业务非常谨慎。北京西城区的一名房地产经纪人表示，首付款产品已经完全下架。但是，当记者问及是否有办法支付首付时，对方表示可以配合，但这要在明确具体购买意向后再详细讨论。

在上海，记者发现一些中介商店仍然可以提供首付。一些中介机构还联合担保、小额贷款公司甚至银行来经营“契税贷款”和“止赎贷款”等业务。一些中介机构表示:“这些贷款只是名义上的不同，实际上可以用作首付。”

记者发现，在一些网上贷款平台上直接搜索首付贷款，基本上找不到相关产品。网上贷款行业的一些人透露，最近，许多平台都有意识地避免首付这个词，代之以各种新的名称，但“背心”后面是原来的首付和其他住房金融业务。

在许多网上贷款平台上，记者看到了各种涉嫌首付的产品。“365房产置业网”有一个“新居贷款”产品，上面写着“为首付资金不足的买家提供低价资金”；在“住房贷款”平台上，有许多产品，如“优质抵押贷款”和“转换抵押贷款”。客服表示，贷款是否用于首付是“客户自己的事”。

发现三种首付方式

据记者调查，这些马甲首付贷款来自各种渠道。一些中介机构提供自有资金，一些网上贷款平台通过不匹配的投融资需求提供贷款资金，一些中介机构和房地产开发商将银行机构的信贷消费贷款转化为首付“曲线入市”。

第一种方法，“高评价、高贷款”，实现零首付。在上海，一位中介表示，零首付可以通过“高评价、高贷款”来实现。天津元银路店的房产顾问说，如果你买一套200万元的房产，你需要支付40万元的首付20%。但是，如果房屋价格被评估公司“高度评估”为250万元，就可以转换为首付50万元和贷款200万元。中介可以提前向卖方支付50万元，卖方将在200万元的银行贷款到达卖方账户后返还50万元给中介。“高估价高贷款”期约为一个月，买受人只需支付50万元“过桥资金”一个月的利息，相当于零首付款购买200万元的房产。在这一过程中，中介机构大多用自己的资金进行“过桥预付款”，并从中获取服务费和过桥资金的利息，在不亏损的情况下获得稳定的利润，但所有风险都转嫁给银行。

一些业内人士表示，一些评估公司完全是在走过场。尽管银行会对过高的估值保持警惕，但由于二手房的复杂定价、同一房地产的不同楼层和公寓类型，价格差异很大，因此银行在实践中很难区分“假高”。

第二种方法是通过p2p在线贷款进行首次支付。p2p在线借贷的门槛通常很低。大多数贷款申请只需要提供身份证和工作及收入证明。材料越多，贷款金额越高，可以填写的资金去向信息就越模糊。

据业内人士称，投融资不匹配在p2p领域非常普遍。由于互联网金融监管仍存在盲点，许多抵押贷款平台发展迅猛，有些平台甚至没有多少自有资本。相反，它们靠吸引8%的投资、12%的贷款利率和4%的利差生存。

第三，银行的“消费贷款”成为首付。天津市南开区天拓小区的一位房地产销售人员表示，首付不够，中介可以帮助向天津的一家股份制银行申请“消费贷款”，无需抵押，也无需信用报告，最高贷款额可达30万元。记者打电话给银行，了解到“消费贷款”是银行的信用贷款。银行将钱存入客户卡，客户按月偿还贷款。卡上的余额可以在买房时直接使用。

2013年，银监会发布文件称，消费信贷不能用于购房，贷款用途应通过发票证明。然而，中介机构表示，通过担保机构的"一站式服务"，这些证书可以"固定"，银行一般没有精力逐一审查。即使消费者贷款被用来购房，他们在实际操作中通常也会“睁一只眼闭一只眼”。

可变首付贷款推高金融风险

房地产市场的去杠杆化需要弥补监管的缺陷

业内人士表示，各种首付贷款不仅会扩大房地产市场的财务杠杆，吹响建筑市场的泡沫，还会透支购房者的偿付能力，将房地产市场的风险转嫁到银行等金融系统，需要高度警惕。

中国人民大学金融与金融学院副院长赵锡军认为，“非市场配置”使购房者购买与其收入水平不一致的住房，承担高于风险承受能力的贷款负担，而“高评价、高贷款”显然是欺诈行为。

许多地方最近出台了“停止”首付贷款的政策。自3月以来，深圳市金融办和互联网金融协会已发出通知，了解深圳首付情况，严禁企业开展高杠杆按揭业务。3月25日，上海楼市新政策“上海九条”也提出，银行应加强对购房者首付款的核查，购房者在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，违约行为将作为不诚信行为纳入公共信用信息服务平台。

许多专家表示，央行设定首付比例上限是控制金融风险的一项重要措施。各种类型的首付贷款干扰了国家的房地产政策，使首付额度成为一种显形，导致购房信贷的可承受性扭曲，金融风险进一步放大。

中央财经大学中国银行(报价601988，BUY)行业研究中心主任郭田勇认为，首付贷款的存在表明中国民营金融管理存在缺陷。监管部门要严格规范房地产金融服务平台的业务范围和准入标准。相关部门和银行系统应要求评估机构进行合理评估，并理顺定价机制。对于那些违反规定和认真评估，他们应该通过暴露和行业禁令清理。

深圳房地产研究中心主任王峰认为，在房价上涨过快的热点城市，要坚决降低金融杠杆，抑制短期投资需求，通过差别化信贷政策引导资金流向中小城市，促进中小城市去库存化。银行业应进一步提高风险控制能力，合理处理购房者收入与贷款金额和贷款期限的关系，使未来按揭还款金额控制在购房者的合理收入范围内，贷款风险得到更严格的控制。