雅居乐2016年销售目标460亿 抛百亿购地计划择优布局一二线

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【摘要】在负债方面，招商银行国际指出，2015年，面对11亿元人民币的汇兑损失，敏捷将通过偿还部分海外债务和套期保值外汇来降低汇兑风险。截至2015年底，海外债务约占总债务的48%。

460亿元，这是雅居乐地产控股有限公司2016年的销售目标。

经过2015年的休眠期后，调整了姿态的敏捷在设定目标时变得更加理性。

敏捷曾与和盛、R&F、碧桂园、恒大一起被称为“华南五虎”，但“年年落后”却是事实。在2013年的年报中，敏捷董事会主席陈卓林煞费苦心地表示:“逆水行舟，不进则退。”从2014年到现在，敏捷已经进行了一系列内部变革，希望“涅磐”？重生。”许多“大刀阔斧”的改革，从调整结构到精确布局，从增加营业额到减少负债，无疑反映了这个华南住宅企业从追求大规模发展到追求质量发展模式的根本转变。

截至2016年3月22日，中山(房地产)、南京(房地产)、无锡(房地产)、广州(房地产)等地销售良好，销售额超过100亿元。同时，一贯重视物业管理的Agile将于2016年推出“o2o Butler”平台，以优化物业服务，增强行业竞争力和盈利能力。

美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)发布的一份报告称，过去敏捷一直关注其糟糕的产品定位和位置扩张战略，并决定将改善其资产和负债作为首要任务，新建筑面积减少34%，建筑面积减少23%。

根据花旗发布的研究报告，据信该公司可以从一线城市的复苏中略微受益，其财务状况也可以通过债务下降5%得到缓解。招商银行国际重申了其“购买”评级，并表达了对敏捷开发的期望。

十亿土地收购计划

在房地产市场整体下滑的背景下，敏捷在2015年的表现并不令人满意。

3月23日，敏捷地产发布了2015年年度业绩数据。2015年营业额为430亿元，其中毛利率为108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率为25.1%；全年实现利润23.02亿元，比上年的50.91亿元下降54.8%。

在房产销售方面，Agile确认2015年销售额为414.21亿元，销售建筑面积为479.3万平方米，平均销售价格为每平方米8642元。2014年，敏捷确认平均销售价格为每平方米9278元。

对此，敏捷运营中心总经理兼董事长助理李学军表示，去年销售价格下调是因为库存积压过多，部分库存不得不亏本出售。"尽管牺牲利润和降价是无可奈何的，但效果是显而易见的."

在绩效会议上，陈卓林补充道，敏捷将在2016年加速去转型，同时提高现有项目的价格和质量。"

作为一家扎根华南并实现了全国规模扩张的本土民营企业，雅居乐今年并没有停止发展，其征地预算为100亿元。

在谈到土地收购计划时，陈卓林特别提到，雅居乐希望在2016年后的三年内重返京津冀地区。同时，我们将重点关注深圳周边城市(房地产)，如中山、惠州(房地产)，以及广州、佛山、郑州、南京、杭州等一二线城市(房地产)。

摩根大通对公司2016年土地收购的战略选择持乐观态度，称2016年Agile的土地收购预算将达到100亿元，目标领域是具有竞争优势的领域。这包括敏捷的发源地中山。

深入培育主导市场

20多年来，雅居乐一直在珠江三角洲地区的中山市深入培育房地产，其房地产销售额多年来一直位居中山市第一。2000年前后，中山的房地产市场一直处于“一家独大”的局面。敏捷一度占据中山70%的房地产市场，堪称“霸主”。仅在2008年，雅居乐在中山的销售额就超过了40亿元，占全市总营业额的一半。2012年，敏捷在中山销售了10个项目，营业额为61.13亿元，居中山首位，约占中山市场份额的15.64%。2015年，雅居乐地产在中山的营业额达到70亿元，占中山总营业额的10.3%。

2016年，在“深圳-中山越江通道”的带动下，中山市主要建筑价格大幅上涨。位于中山市南区植物园旁边的岳影新城的一位销售顾问告诉《时代周刊》记者:“目前，售出的单位数量很少，平均价格约为8000元/平方米。”去年五一期间，该房地产中一些房屋的平均价格低至5000元/平方米。一些业内人士指出，在中山拥有许多房产的敏捷必然会从中受益。此外，中山项目购买土地较早，导致毛利率超过30%，甚至更多。

陈卓林在2015年业绩会上表示，中山绝对是一个相对发达的城市，我们在中山还有几百万平方米的项目，这将极大地支持我们未来几年的业绩和利润。

中山只是近年来敏捷区域培育战略的缩影。就城市而言，敏捷从一两年前就意识到它在全国的不平衡布局。从2012年底开始，敏捷增加了其在长江三角洲的布局，并进入了江苏、浙江和上海的多个城市，特别关注其在南京的发展。2014年，湖南省成为另一个新的发展重点省，每年增加约74万平方米的土地。已规划三个项目:长沙雅居乐花园、惠堂镇依云镇和郴州雅居乐王献生态城，总投资约350亿元。通过这一举措，敏捷增加了其在中部地区的辐射影响力，平衡了企业布局。

在2015年的业绩会议上，陈卓林透露，敏捷在长江三角洲地区的上海(房地产)、南京和杭州等几个主要城市都有项目，我们将继续在这些城市发展。“在珠江三角洲地区，广州是中流砥柱，佛山也有很多项目。在深圳周边的中山、惠州等二三线城市，土地价格、房价和空升值幅度都很大。第三个重点地区是京津冀。”

陈卓林补充说，雅居乐希望在2016年、2017年和2018年稳定公司在上述长三角、珠三角和京津冀地区的房地产，但必须计算好账目，获得好项目。

截至2016年3月，雅居乐的总土地储备为3487万平方米，平均土地成本为每平方米1117元。

为了在“外来土壤”中进一步扎根，敏捷还“改造”了产品结构。以前，在敏捷的产品结构中，中高端项目加上旅游房地产项目约占40%。当时，房地产市场火爆，市场需求旺盛，Agile在全国许多城市高价收购土地，并决定走中高端路线。然而，近年来，它刚刚成为市场的焦点，敏捷的项目变化缓慢，其增长率也逐渐放缓。

从2014年开始，敏捷决定调整产品结构，提高只需和改良产品的比例，减少高端项目和旅游房地产项目的数量。例如，上海敏捷星徽、成都敏捷园、南通敏捷园等。，主要介绍面积60-140平方米的两居室和三居室产品。据报道，敏捷将在2016年继续这一趋势，专注于满足市场需求的急需和改进的产品。

调整结构以提高效率

变化不止于此。

“为了生存，我们必须改革。”在白银时代，如何促进销售、控制成本、降低费用、提高企业运营效率是目前各大房企面临的重要问题，敏捷也遇到了同样的困难和挑战。

因此，敏捷决定在过去十年中调整其管理结构。根据公司负责人陈卓林的规划，原华南、海韵、华东、江淮四大区域与当地项目分支机构合并，重新设立了广佛、中山、粤东、海南(房地产)、云南、宁杭、苏沪、西部八个相对较小的区域分支机构。

据知情人士透露，敏捷希望通过扁平化管理提高人均效率，系统和人才应该轻便快捷。这不是敏捷的举措。自2015年以来，以万科和恒大为代表的房地产企业一直在进行大规模的组织重组，核心是从金字塔式层级结构向合作伙伴扁平化结构转变，以提高组织效率。

除了提高执行效率，同一个政策咨询研究部主任张宏伟认为，敏捷对管理结构的调整也是出于降低成本和增加利润的考虑。"调整企业组织结构是降低成本的途径."

CMB International指出，Agile将其业务结构从三层改为两层，因此公司在2015年减少了约10%的人力，估计管理费用可节省约3-5亿元；此外，执行力和工作效率也得到了提高。

记者从敏捷中了解到，去年，由于其有效的成本和费用内部控制，总销售和营销成本及管理费用占总营业额的比例从8.4%上升到7.5%。2016年，敏捷将进一步降低销售和营销成本以及管理费用，总目标占总营业额的7.0%。

多渠道融资和减债

敏捷被誉为“华南五虎”，其发展模式与恒大、碧桂园等早期竞争对手接近，是一种低成本、高周转率的郊区发展模式。近年来，此类高周转率住宅企业的销售额已超过1000亿元。然而，陈卓林为敏捷选择了另一条高毛利率的发展道路。

2014年，敏捷意识到集团已经到了一个转折点，是时候做出改变了。陈卓林说，目前最重要的是增加利润，而不是盲目追求规模。目前，企业需要通过两个障碍:第一，让现金尽快回流；第二，重新制定新计划。

现金回报是敏捷在2015年的首要任务。因此，Agile决定根据不同地区的销售情况来推动案例节奏，并在销售情况良好的地区加大销售力度，以加快项目的推进和淘汰。今年，为了平衡市场的供应和营销节奏，敏捷计划将新开工面积同比减少34%。

此外，公司管理层还制定了加强成本和费用控制的政策，与此同时，公司在征地方面继续收缩，提高了产品的标准化，并调整了人员和组织结构。

正因为如此，敏捷的资产周转率也呈现出逐年上升的趋势。2011年，敏捷的资产周转率只有28%，2012年上升到33%，2015年上升到37%。资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，反映了企业所有资产的管理质量和使用效率。在正常情况下，价值越高，企业总资产的周转越快。

基于此，招商银行国际预测，敏捷的平均库存周转天数将从2015年的778天减少到2016年的697天。周转率的提高可以进一步对敏捷的毛利率产生积极的影响。招商银行国际预测，其毛利率将从2015年的25.1%增长至2016年的25.9%，并在2017年进一步增长至28.5%。

在负债方面，招商银行国际指出，2015年，面对11亿元人民币的汇兑损失，敏捷将通过偿还部分海外债务和套期保值外汇来降低汇兑风险。截至2015年底，海外债务约占总债务的48%。“此外，Agile希望通过增加国内融资，将债务成本从目前的8.5%降低约2个百分点，并实现净借款占总股本的健康比例。”

记者从敏捷中了解到，敏捷已经通过多渠道融资方式成功降低了债务规模和负债率。2016年前三个月，公司成功发行了2021年到期的16亿元公司债券和2021年到期的10亿元物业服务费。2031年，25亿元经营性房地产贷款到期，获得30亿元私募债券。截至2015年12月31日，敏捷的净负债率为64.0%，比去年同期下降了11.2个百分点。