楼市突然升温是拐点来了吗

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在去库存化的背景下，各个地方的房地产市场上各种各样的人都在充分展示。此外，央行行长周小川日前明确表示，空按揭贷款首付比例仍在下降，这进一步凸显了各城市的差异。几天前，北京市统计局公布了全国70个大中城市1月份的住宅销售价格。《今日北京商报》记者了解到，数据显示，1月份一线城市继续保持“高调”，新二手房价格涨幅进一步扩大；一些二线和三线城市一直受到持续刺激政策的推动，显示出上升的迹象；此外，一些三线城市仍难以改善。

二线城市:政策推高房价

与起伏明显的一线、三线和四线城市不同，在大多数情况下，二线城市的房价趋势相对稳定。然而，随着一系列优惠激励措施的出台，如房地产交易中的税收和费用优惠，以及对非限制城市贷款首付的降低，这个原本库存压力较小的市场也发生了微妙的变化。

从国家统计局最近发布的数据中不难发现，自去年11月以来，二线城市新建商品房和二手房价格大幅上涨，尤其是位于长三角和珠三角核心经济圈的一些二线城市。其中，南京去年的商品房成交量达到1934亿元，创下新纪录，甚至超过了一线城市广州。“二线城市房价上涨的根本原因实际上是土地价格的上涨。”亚太城市发展研究协会房地产分会会长陈寿今天在接受《北京商报》采访时表示，“随着一线城市的空征地面积越来越小，许多大中型房企纷纷转向二线城市抢地，直接推高了‘面粉’价格，房价有望上涨。”

中原地产首席分析师张大伟认为，今年上半年房地产救市政策将继续加大，但房地产市场仍面临巨大风险。一线城市反复出售的高价地块在推动房价上涨方面发挥着非常重要的作用，明年，二线城市将成为市场热点。“事实上，自2014年4月以来，新一轮纾困周期已经开始。从‘9·30’到‘3·30’，各种优惠政策不断增加，对市场产生了深远的影响。石家庄等三级省会城市的房价也开始上涨。”陈宝存说。

三线城市:多重好处难以解决库存压力

虽然二线城市的房地产市场春意盎然，但受房地产市场刺激的新政策不断增加，一些三线城市也伴随着二线城市的“暖春”，由于库存压力过大，大多数三线城市的房地产市场仍处于深冬。国家统计局等机构公布的新建商品房和二手房价格一再下跌，房企投资热情难见。

针对这种情况，国泰君安首席宏观分析师任泽平(报价:601211，BUY)曾直言不讳地表示，未来10年，三、四线城市房价涨幅将很小，房地产投资也将出现低增长甚至零增长。雅豪机构营销总监郭毅也强调，很多三、四线城市都经历了工业空中心主义，此外，房地产市场的供给规模过大，市场供过于求，最终导致房价下跌的后果。“要实现三、四线城市房价由负转正，不仅需要政策方面的外部支持，还需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口，为区域房地产市场注入向上发展的动力。”郭毅说道。

与上述两位分析师相比，陈宝存的预测更加乐观。“在过去三年里，三线城市一直在积极调整发展步伐，住房企业没有投资或收购土地。目前，商业旅游和养老地产领域的存量问题依然严重，但在持续的信贷投放政策的推动下，主城区大部分住宅存量已基本消化。”同时，他指出，由于重点城市的高房价，三线城市居民返乡需求也在上升。“可以预计，如果继续大力推出相应的刺激政策，原本难以回归的三级房地产市场也将有机会翻身。”

一线城市:房价上涨将持续

作为全国房地产市场的领头羊，近年来一线城市的房价一直不为政策所动，上涨趋势是坚定的。2月19日，财政部等部委联合发布了一项关于房地产交易契税和营业税优惠的详细新政策，但明确表示，北京、深圳四市只实施了第一项政策，即对购买面积小于90平方米的唯一家庭住房的，契税减征1%，对面积大于90平方米的，契税减征1.5%。不难看出，这只会有利于一线城市对高端改良住房的需求，也很难撼动房地产市场的整体格局。

事实上，在很多业内人士眼里，没有优惠政策，一线城市房价回暖是不可避免的。根据国家统计局的最新数据，1月份，北京、上海、广州和深圳的新建商品房和二手房价格较上月大幅上涨，平均涨幅分别为0.5和1.2个百分点。

张大伟进一步指出，在基准房屋征地的影响下，一线城市的“面粉”比“面包”更贵。总的来说，像北京这样的城市经常出现高价土地。预计在2月的最后一周，一线城市的土地“热”不会改变。

国务院发展研究中心宏观经济研究部副巡视员、研究员张立群认为，从一线城市的角度来看，未来房价将继续上涨。一方面，北京、深圳等一线城市房价居高不下，房地产开发商成本上升。另一方面，不可否认的是，一线城市的住房需求仍然非常强劲。“这实际上在很大程度上反映了我国城市化进程中的矛盾，即大城市过度拥挤，中小城市不受欢迎。”