当产业地产遇上众创空间

本篇文章3350字，读完约8分钟

玉树红

刘爱明选择了深圳华侨城一栋四层楼的办公室。以工业地产为主的中城新产业是刘爱明从协鑫辞职后成立的一家新公司。

在这座巨大的开放式住宅中，隐现着玻璃幕墙和移动电话智能调节办公设施，为工业地产客户打造了空办公室的一部分。目前，两家参与工业园区研究的公司已经入驻。

刘爱明对《经济观察报》表示，为了抓住传统制造业客户，中城新产业正成为制造业转型的加速器。"孵化器、联合办事处和我们的工作都是这个行业的东西."刘爱明说。

一年来，随着“双创新”成为国家顶层战略，以房地产开发、房地产销售租赁、招商引资为重点的传统工业地产找到了新的商业模式:工业园区建立孵化基地和孵化器，同时通过股权投资寻求更大的价值回报。

这种模式被房地产行业的一些人赋予了一个新的名字:制造商房地产。

集聚效应和产业匹配使工业园区具备了打造孵化器的天然土壤。然而，在许多从业者的眼里，工业地产和孵化器有着本质的区别。把孵化器作为收购房地产的一种手段，或者希望它会刺激园区的运营，这不是一个长期的想法。

天安叶君董事总经理杨毅认为，孵化器应该建立在成熟的园区运营基础上。从小微企业孵化器和加速器到成熟的总部基地，目的是在园区内形成自我循环能力。工业地产的未来趋势是吸引投资，强化产业链。

创科房地产

尽管实验色彩浓厚，但万科从2015年开始推出工业地产的蓝图。在广州，一个由万科整合和自营打造的大型孵化器组合正在诞生。

万科云城位于天河智慧城，总建筑面积近60万平方米，是万科在广州开发的第一个城市创意综合体。据了解，万科云城已进驻机器人咖啡厅、长城俱乐部g-home业务部、私募众筹平台vchello Micro Investment Network和万科自己的孵化器云创空 vk孵化器。其中，长城俱乐部和小额投资网采用平台合作模式，云创空房是万科自主打造的孵化平台。

创业企业将获得平台服务，如初始项目路演、导师咨询、公司注册、在线和离线交流等。，而空·豪斯在随后的成长中在这里工作。

据估计，到2016年，万科运城将聚集1500多家高科技企业。为了支持企业家，广州市政府为每个落户的创业企业支持100-500万元的启动资金。

不仅是万科，工业地产也正在成为房地产企业眼中的“高级蛋糕”。据不完全统计，排名前20位的房地产企业中，有一半以上都涉及工业地产，其中许多都试图成为孵化器。

据《经济观察报》报道，仅深圳就有大约3600个工业园区，包括孵化器、加速器、制造商/房间等。到2015年，深圳工业园区项目存量已达到600万平方米，未来几年市场供应量将继续增加。

在调查过程中，一家工业房地产评估机构Spark s-park发现孵化器已经成为工业园区的标准。尤其是在创新创业氛围浓厚的一线城市，是否有专业孵化器是衡量一个园区实力的重要标准之一。

创建工业园区的“鼻祖”——蛇口工业区招商局集团正式进入孵化器领域，并布局互联网和投资。其cm 空孵化器于2015年12月正式开放。在行业内，华夏幸福与太谷科技合作打造的孵化器，益达打造的科科创业孵化空房也是典型案例。“工业园区建立自己的孵化器的最直接驱动力是利润模式可以从简单的销售和租赁多样化。通过股权投资、天使投资、私募股权投资等投资形式，工业地产可以在未来的投资回报中创造更大的价值。”克里信息集团主席丁祖昱说。

以华夏幸福为例。2015年，公司工业经营收入占总经营收入的29%。从利润角度看，工业发展服务的毛利率高达96%，主要包括投资服务、产业定位、产业规划、城市规划、招商引资等。

作为工业地产的龙头企业之一，华夏幸福于2014年率先在美国硅谷成立了孵化器公司。此外，我们还与专注于孵化器运营和管理的太谷科技合作，打造创新孵化体系。2015年，共有10个企业孵化项目委托给了太谷。

广州万科总经理助理于敏峰曾告诉《经济观察报》，广州万科运城正试图用产权取代初创公司的股权，但这种模式仍处于试验阶段。由于许多孵化器仍处于初始阶段，盈利能力尚未确定。

不仅仅是孵化器

“我们正在考虑长期影响，但房地产开发商看重的问题是，他们能否在两年内收回这笔资金。”36kr氪空工作室的首席执行官姚·钟涛说。从企业孵化器的角度来看，认为姚他们的思维逻辑是不一致的。

随着空工业园区的入住率不断提高，创科地产已成为许多工业地产开发商试图抓住的“救命稻草”。

刘爱明认为，虽然现有的库存办公室空室可以通过大规模创造激活，但这是解决大规模库存问题的九牛一毛。“对于孵化器来说，空三五千平方米的房间很大，但是工业地产并不能解决三五千平方米的问题。任何房地产项目都有几十万平方米。”刘爱明说。

此外，工业和技术的升级也使人们对空的需求萎缩。

工业园区基准项目天安云谷的交易员杨毅(音译)同意这种观点:“传统核心区的写字楼外部条件很好，只要有一栋楼，就没有租和卖的问题。但是，在区位条件相对较弱的地方，按照写字楼的理念建设工业园区风险很大。”

天安云谷采用围绕华为辐射效应建设工业园区的模式，形成以高科技产业为中心的产业集群。目前，40万平方米的天安云谷公园的入住率已经超过90%。

空办公室的需求就是其中之一。其次，在目标客户的选择上，工业地产客户比孵化器更广泛。

以中城新兴产业为例，其工业地产客户主要包括两类:一类是由“互联网+”催生、孵化器孵化的新兴企业；一是产业转型升级的企业。目前，深圳中城新产业主要关注制造业转型的客户。

刘爱明认为，由于中国传统制造业正处于转型升级的关键时期，这部分企业基数大、覆盖面广，是一个较大的“蛋糕”。

从盈利模式来看，市场上的孵化器包括制造商空、风险投资机构和工业房地产开发商，但它们的盈利点不同。

刘爱明表示，毛大庆优科车间的利润主要取决于忽视资产、规模和服务。风险投资企业作为孵化器的主要利润点是股权投资，但工业地产的立足点最终是房地产，销售和租赁仍然是主要的利润模式。

生态系统

虽然孵化器与工业地产有着不同的起点，但姚发现了一个有趣的现象:如果工业园区通过孵化器引进高素质的创业团队，不仅高素质的团队自身会继续成长，其他创业团队也会聚集学习，那么传统行业的企业也会聚集在这里。

“因为传统企业最担心‘出局’，害怕被颠覆，所以他们必须来与创业团队合作。”姚钟涛表示，通过提升整个空的商业模式，孵化器也为工业地产带来了更大的价值。

一个真正成熟的工业园区是一个充满活力的产业生态圈，从小微企业的孵化器和加速器到成熟的总部基地，目的是在园区内形成自我循环能力。

一些业内人士还建议，园区作为孵化器时，应考虑将其作为加速器，为起步较晚、已获得天使轮或A轮融资的团队提供优质、灵活的拓展办公空间，以便随时应对团队的扩张或收缩。“为了使孵化器形成一个企业家圈，并产生集聚效应，你还可以考虑与一些创新型孵化器合作，一个提供场地和设施，另一个提供项目招聘和服务。”消息来源称。

作为创业服务的提供者，姚表示，36kr也期待着与更多的工业园区和房地产开发商合作，“把蛋糕做得越来越大，每个人都能得到更多的股份。”

杨毅认为，培育企业是工业园区应有的功能，许多工业园区利用业余时间在空形成对创业的低成本支持。孵化器的成功运作应该基于成熟的园区运作。

威友汇孵化器首席执行官许海峰在接受媒体采访时表示，孵化团队的改进至少要有三类人:了解行业规律、能帮助整合行业资源的垂直行业老手；风险投资背景人，把握投资风险，整合风险投资资源；从事推广和运营的专业人士，无论是孵化器还是孵化团队，都有推广需求。

工业地产开发商除了注重土地储备、厂房规模和提供办公物业外，还应重视创业咨询平台和产业转型指导。

基于这种认识，中城新工业公司在工业研究方面投入了更多的精力，其研究和设计机构的主要工作是研究未来的客户、空客房和市场。

据刘爱明介绍，中城新产业设计院的客户包括两家国内大型开发商，他们的业绩和利润每年都在快速增长。此前，该公司受一家著名工业房地产开发商的委托，研究创业公寓的组织形式，然后合作设计。

"今后，谁深入研究产业和企业转型，谁就能赢得市场."刘爱明表示，工业地产的客户已经发生了变化，这意味着这种做法已经改变。从这个意义上说，所有的工业房地产开发商都站在同一起跑线上。