楼市调控显效：成交量价低位徘徊料将盘整

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这项始于2016年第四季度的规定使得房地产市场开始发生变化。

从10月到11月，全国24个以上的城市发布了50次不同强度的调控政策，并在实地实施。最近，武汉、郑州等城市仍然超重。统计局公布的11月份房价指数显示，11月下半月，热点城市房价仅上涨4个城市，其中武汉上涨0.7%，郑州上涨0.3%。

根据中原地产研究中心的数据，目前的市场成交量已基本恢复到2014年的水平:约1.5万套二手房/月，最低为1.2万套/月，最高成交量不超过2万套/月；新房子每月约76万平方米，最低每月40万平方米，最高每月不超过120万平方米。

从2012年和2014年的调整来看，下降周期的时间跨度基本上是一年左右。因此，上海中原地产市场分析师卢文喜指出，2017年市场将处于盘整期，价格将小幅下调5%左右。

宽松的价格

从上海市场调控效果来看，“上海六条”影响显著，从11月份客户量下降50%就可以看出。据统计，11月上半月，上海新房成交量勉强维持在每天3万平方米的正常流量下限。半个月后，观望情绪变得更加强烈，成交量降至警戒线以下。在二手房市场上，尽管房东的竞价价格依然坚挺，但空的议价空间已经打开，从政策出台后的1%到一个月后的3%。

上海普通住宅市场成交量大幅下降。新房子9月份售出104万平方米，10月份售出87万平方米，11月份售出60万平方米；二手房9月份售出3.3万套，10月份售出2.2万套，11月份售出2万套。

根据卢文喜的分析，在受到挤压后，投资力仍然溢出并扩展到上海周边城市。然而，苏州、南京和杭州已经采取了控制措施，因此首都只能向低水平城市扩张。例如，嘉兴、嘉善、湖州和海盐10月份在湖州售出41万平方米的新房，比上个月增长37%。

不过，卢文喜指出，一些资金仍愿意留在上海，而是流向酒店公寓产品。“根据今年房地产市场的调整和升级，上海酒店公寓的总量和价格都在上升。截至12月25日，交易量达到200万平方米，平均成交价格达到2.3万元，分别增长66%和9.5%。”

纵观全国，新建住宅市场的成交趋势仍然是低而波动的。根据中原监测的40个城市的数据，12月份前18天新增住宅交易面积较11月份同期略有增加，增幅为1%，其中一线城市受北京和广州交易的推动，增幅为13%，二线城市增幅为3%，三、四线城市增幅为6%。然而，同期南京、武汉等城市的营业额下降了20%以上，而惠州、济南、宁波和北京的营业额上升了30%以上。11月，40个城市的成交量降至去年10月以来的最低水平(今年2月除外)，因此中原预计12月的成交量仍将徘徊在较低水平。

中原地产首席分析师张大伟指出，12月份市场将继续降温。虽然网上签约数据不能反映当前的规范市场情况，但从实际签约情况来看，受新政影响的22个城市的成交量明显减少，实际下降约40%。预计这一交易量将逐渐开始在10月下旬的签约数据中反映出来。

「十一月份的交易量与十月份比较持续下跌。与第三季度相比，这一轮市场监管将使第四季度的排放量至少减少50%。”张大伟说。

杭州市房地产行业资深人士杨指出，杭州许多新开楼盘都采取了低价开盘的策略，即使是旧房也有降价的趋势，这将直接给未来6个月内进入市场的高价位楼盘带来压力。价格上涨明显放缓，预计第四季度大部分城市价格将保持稳定。

城市降温

同一政策咨询研究部门在《2016-2017年楼市变化》报告中指出，2016年1月至11月，全国商品房开发投资6.3万亿元，同比增长6%，房企投资意愿明显回升。主要由于货币宽松和产业政策支持，房地产市场需求释放强烈，房价快速上涨。然而，在2016年9月出台监管政策后，市场信心再次受到明显抑制，11月份发展投资累计增速放缓。预计2017年发展投资同比增长率将进一步下降。

收紧信贷实际上提高了企业的资本成本。自12月份以来，截至21日，房企债券融资仅76.3亿元，为过去一年的最低点。12月份发行的债券利率在4.2%至5.5%之间，高于9月份之前的4%。

分析指出，在最近2个多月的调控周期中，20多个城市的房地产调控已逐渐开始影响房企的销售，之前启动的海外融资将导致房企资金链紧张，如果继续下去，甚至可能出现违约。与此同时，美联储加息加上内地债券市场融资困难，将加剧房地产企业的“资金短缺”困境。

相应地，12月份的高保费大幅下降。自12月份以来，截至28日，全国土地市场共销售了89块10亿元以上的土地，其中17块土地总价超过10亿元，地价超过100%；有132块土地，面积超过5亿。

据通策咨询公司称，土地转让受到越来越多的限制和约束，这是土地市场数据降温的主要原因。例如，在北京和深圳，有几个在年底关闭或持有出租住宅用地的案例，大多数城市都增加了对土地的限制，以避免土地王。

张大伟指出，在过去，房地产监管更多的是一项短期政策，因此它经常因不同的经济趋势而波动。最近召开的中共中央政治局会议提出，要加快研究房地产稳定健康发展的长效机制，这意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时的紧急调控政策，关键是要完善长期的制度建设，房地产税等长期政策有望加快。