政策收紧外溢需求 环一线城市房价大概率回落

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据分析，楼市调控已经成为本轮房价上涨的拐点。2016年火热的市场和充裕的流动性透支了许多城市的需求，尤其是三、四线城市。如果未来没有工业、人流和交通的支持，一线溢出的需求将会萎缩，一线城市周边的一些城市将面临房价的回归。

2016年，中国房地产市场像一列高速列车一样飞驰了9个月，然后紧急改变了方向，踩下了刹车。

根据国家统计局的最新数据，2016年前11个月，中国商品房销售额达到102503亿元，达到创纪录的“10万亿元”，其中住宅销售额约为8.7万亿元，同比增长39.3%，略低于去年10月份的销售增长率。

除了一线城市受欢迎之外，一线城市周边地区也有贡献。北京附近的河北省廊坊和燕郊，深圳附近的广东省东莞和惠州，上海附近的浙江省嘉兴，今年都创下了销售记录。

然而，这样的市场可能很难在来年重现。2016年火热的市场和充裕的流动性透支了许多城市的需求，尤其是三、四线城市。如果未来没有工业、人流和交通的支持，一线溢出的需求将会萎缩，一线城市周边的一些城市将面临房价的回归。

溢出需求下降

2016年，房地产市场的繁荣始于一线城市，然后在限购等政策出台后蔓延至周边城市。上海、北京和深圳周边地区的房价一度大幅上涨。然而，10月份，在“城市专项政策”的调控背景下，这些城市的房地产市场开始进入下行通道。

以嘉兴环上海为例，从嘉兴站乘高铁到上海虹桥仅需40分钟，途经嘉兴市嘉善县。由于上海购房需求的溢出效应，嘉兴市的整体房价已被列为二线城市。

嘉兴一位房地产行业的研究员告诉记者，近年来，上海的外溢客户一直在嘉善买房。今年以来，这一趋势尤为明显。外国买家的比例已经超过了本地买家，房价也在上涨。

根据中国指数研究院100城市房价指数(以下简称“中智苑”)，2016年1月嘉兴市房价为7401元/平方米，11月份房价上涨至8827元/平方米，从年初至11月上涨19.3%。由于数据还包括城镇板块和一些被拆除的房屋，中心城市的实际价格更高。

12月21日，嘉善县政府出台限购措施，暂停向嘉善县中心城区拥有一套或多套住房的非户籍家庭出售新建商品房，限购范围界定为汤唯街、罗兴街、惠民街和大云镇部分地区。这使得嘉善县成为继昆山之后，今年长三角都市圈第二个调控房地产市场的县级行政单位，也是今年浙江省第一个限制购房的县。

事实上，半个月前，嘉兴已经出台限购政策，全市房地产交易开始降温。根据嘉兴市住房保障局商品房合同备案系统的数据，12月第三周(12月12日-12月18日)，嘉兴楼市共售出商品房454套，较前一周的508套下降10.63%。住房申请的平均价格为7440元/平方米，明显低于上周的8912元/平方米，下降了16.5%。

巧合的是，珠江三角洲地区也是一线城市房价下跌的原因。根据国家统计局的数据，11月，作为一线城市房价“领头羊”的深圳新房交易价格环比下降0.3%，而林深地区的城市房价则大幅下跌。

临近年终业绩冲刺阶段，东莞销售的项目普遍有不同程度的降价，以及停车位和促销等形式的降价。据记者不完全统计，降价幅度在5%至15%之间，有些房地产甚至只有6万元首付来买房。

东莞中原研究部的监测数据显示，东莞房地产近期开盘的销售率并不太高，大多在2-4%之间，深圳的客户已经大大减少。12月的第三周(12月12日至12月18日)，东莞新增住房1325套，比上个月增长98.95%。预计市场上的住房供应将会继续。

深圳一位资深投资者认为，在国庆调控后的近三个月，深圳只有三栋新的住宅楼开业，开发商对深圳的长期趋势持乐观态度，他们都在贯彻这一趋势。然而，林深、上海和北京在过去一两年的增长率大于过去五年增长率的总和。投资投机的需求太高，很可能在未来五年内不会有增长。此外，由于供应量大，开发商明年可能会推出“看谁跑得快”的活动。

一线房地产市场的回归

风能数据显示，一线城市的房价同比增速在4月份达到峰值，并受到频繁的房地产监管和收紧抵押贷款政策的影响，这些政策没有进一步提高。二线和三线城市的房价一直在上涨，二线城市的房价增长率几乎与一线城市持平；在9月底监管开始后，热门的二线城市降温了，但需求蔓延到了与这些城市相邻的三线城市。

例如，11月份，厦门的房价比上个月下降了0.2%，但毗邻厦门、民营经济发达的泉州房价却比上个月上涨了2.1%，在70个城市中排名第一；南京、无锡和上海已经降温，而江苏中部的古城扬州却上升了1.9%，位居第二。

类似的情况还包括珠江三角洲的核心城市深圳，广州附近的惠州和韶关，北京和天津附近的秦皇岛，以及邻近城市郑州的洛阳。这也表明，尽管对这些热点城市的监管收紧了，但一些资金溢出到了周边的三、四线城市。

上海财经大学高级研究所在其年度报告中指出，如果房地产调控政策不到位，房地产泡沫可能会从一线城市蔓延到二三线城市。随着中国房地产市场的区域差异越来越大，政府对房地产市场的政策必须区别对待。

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为，从第四季度的情况来看，近期的监管已经取得了一定的成效，一些市场仍然火爆或以往政策普遍偏强的城市可能会受到“一城一策”的监管。

在12月21日召开的中央经济工作会议上，有人提出要从宏观上控制货币，微观信贷政策要支持合理的自营，严格限制信贷流向投资和投机性购买。“房子是为了生活，而不是为了投机”基本上为2017年的房地产市场定下了基调。

这使得那些在“23个城市的严格管理”后房价仍在快速上涨的城市不断加大政策力度。11月份房价涨幅居全国第五位的武汉，于12月21日启动了今年下半年的第三次限购，并对东西湖区、江夏区和黄陂区的部分地区进行了限购。

当晚，郑州市在限购政策于10月开始实施后，第二次升级限购政策，将180平方米(含)的住房纳入限购范围。非郑州户籍的，需提供连续2年以上(含)的本市税收或社会保障证明。

安信证券(Essence Securities)分析师陈天成认为，中央经济工作会议表明，房地产行业的调控仍以稳定为基础，如果调控过度，就会出现宽松政策。金融杠杆的收紧和利率上升的预期将使明年的房地产基本面下降。

中信证券(600030，BUY)分析师陈聪指出，假设当前政策贯穿2017年，2017年商品房销售将大幅下降。居民对房价的预期和个人债务成本的增加将进一步影响2017年的房地产行业。

深圳一家大型开发商表示，东莞这样的城市确实承担了深圳的溢出需求，但这种需求必须基于产业和人口的迁移，而且需要轨道交通的帮助。“房子是用来居住的”，尤其适用于三、四线城市。如果这只是一种投机性投资，对于这些靠近前线的三、四线城市来说，这不是一件好事；过度透支需求将导致未来几年市场萎缩。

根据国家统计局70个大中城市的房价数据，11月份一线城市房价环比基本持平，二线城市房价增速环比进一步下降，杭州、厦门等前期热点城市迎来拐点。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市调控已经成为本轮房价上涨的拐点，一线城市周边地区房价下跌的可能性很大。