国是指南丨10大关键词看懂2016年中国房地产

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疯狂？泡泡？泰戈。奇怪吗？回顾2016年的中国房地产，首先想到的是哪个词？

毫无疑问，房地产业始终是经济增长的重要支撑。然而，过度投机扭曲了资源配置，损害了工业和创新，也为长期经济发展埋下了隐患。

你花了几天时间来评估今年房地产市场的亮点。读完之后，我相信你会对最初的问题有新的答案。

？关键词:去库存

去库存化是中国今年五大经济任务之一。

截至2015年底，中国商品房销售面积为7.19亿平方米。加上未售出的在建面积和待开工面积，总库存超过60亿平方米。从中央经济工作会议到地方和全国会议，2016年的房地产市场将被指定为去库存年。

2016年2月2日，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布了一项新的抵押贷款政策:在未实施限购措施的城市，居民首次购买普通住房的个人住房贷款。原则上，最低首付比例为25%，各地可上浮5个百分点。；对于拥有一套住房和相应未偿还住房贷款的家庭，最低首付比例调整为不低于30%。

此后，150多个城市出台了新的去库存政策，包括降低首付、放松住房公积金、减税、鼓励农民工在城市买房等。此外，在首付贷款等各种金融杠杆的作用下，房价飙升。

效果如何？根据国家统计局的数据，11月底，商品房销售面积为4.0457亿平方米，比10月底减少582万平方米，比10月底减少8.2%。

它已经缓和了，但是它仍然被阻塞和长。

截至11月底，全国房地产库存已连续9个月减少。

？关键词:恐慌性购买

今年8月，有传言称，被称为中国最严格的上海九条规则将很快升级。有人提到，针对离婚不到一年的购房者的限购和贷款政策是根据离婚前的家庭情况来处理的，这直接导致了每年都要排队离婚和离婚后买房的现象。

8月29日，上海市住房和城乡建设委员会通过官方微博发布了一条谣言，但仍难以停止离婚排队。根据上海市民在网上发布的通知，徐汇区民政局的离婚登记处本应在周末4: 30下班，但由于人数太热，超出了业务接待能力，被迫采取了临时关闭措施，并关闭了窗口来接电话。

连续三天，上海售出了1000多套新房。8月30日，上海一手成交超过2000套，达到2139套，几乎是过去一个月的成交量。如此火爆的交易导致了房地产交易中心网上签约系统的失败。

几乎与此同时，8月31日，厦门发布了限购令，武汉也发布了限购令，但未能为火热的楼市降温，追涨趋势仍在继续，监管成为市场兴奋剂。显然，限购并不能阻止购房者，而且在某种程度上，这一政策已经成为一些无限制城市的催化剂。许多买家认为他们等不及了，他们不知道政策什么时候会出台，所以他们应该抓住机会。

回顾今年，恐慌抢劫蔓延到许多城市，全国房地产市场的交易量和价格上升。国家统计局的统计数据显示，1月至11月，中国商品房销售面积同比增长近25%，销售额同比增长近40%。

10月份70个大中城市中，新增商品房价格同比上涨的城市有65个，占比超过90%；去年年底，这一比例仅为30%。

尽管有上海市住房和城乡建设委员会8月29日的传言，上海徐汇区民政局的离婚登记处8月30日仍然人满为患。

？关键词:风暴监管

风吹来，激起一滩泥水。从3月到11月底，房地产市场经历了三轮调控。

首先，上海和深圳等一线城市，以及南京、苏州和厦门等城市，都提高了购房和贷款的门槛。

9月30日，北京市政府出台了《促进北京房地产市场稳定健康发展的若干措施》，其中包括将第二套房首付比例提高到50%，率先开启了历史上最严格的限购政策。

此后9天内，天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等21个城市相继出台了楼市调控政策。在空的盛大场合之前，这是一个壮观的景象。

自去年11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前政策的基础上进一步收紧了楼市政策，并进一步提高了购房资格或贷款门槛。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场的预期。根据国家统计局12月发布的数据，在70个大中城市中，一、二线城市的房价趋势继续呈现积极变化，而三线城市的房价总体保持稳定。11月下旬，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显企稳。

11月29日，上海，建筑工地。28日，天津和上海同时出台了收紧住房抵押贷款的政策。

？关键词:房地产中介整改

虚假宣传、囤积房产和非法差价都应该被制止！

今年6月以来，住房和城乡建设部在全国范围内开展了有史以来最严厉的房地产中介专项整治工作，严厉查处了发布虚假房屋、为不符合交易条件的房屋提供中介服务、非法吃差价等10种违法行为，并将违法行为记入信用档案。

近几个月来，北京、上海、杭州、南京等城市开展了集中执法检查，一批房地产中介公司受到查处。

10月，深圳市开展了为期3个月的房地产行业专项整治执法行动，发现许多房地产项目存在虚假宣传和囤积居奇现象，并发现互联网金融公司涉嫌经营首付业务；上海依法查处了8家非法房屋拆迁企业和7家中介机构；广州四大部门联手打击和规范了房地产市场秩序，并对发行日本光盘之王等新闻行为进行了严惩；武汉有有102家房地产企业因违规被列入诚信黑名单

这些不公平的商业行为，如癌症侵入房地产市场，已成为一个灰色地带，误导市场出现非理性行为，推高房价。

11月25日，住房和城乡建设部召开会议，集中整治散布谣言、发布虚假信息、赚取房价差价、挪用交易资金、违规经营金融业务、违规代理、无证经营等7种违法行为。

住房和城乡建设部强调，要继续整顿和不懈努力。

政府重点整治了七类违法违规行为

？关键词:严格检查首付贷款

新华社评论说，树不能长到天上，高杠杆不可避免地会带来高风险。

首付贷款一般为买家提供1/2或2/3的首付，这样买家就可以支付首付。但是，这可能会使一些房地产投机者有更大的投资能力，进而引发投资泡沫和风险。

2016年，房地产市场供需双方的杠杆现象十分明显。根据央行的最新数据，2016年前三季度人民币新增贷款增加了10.16万亿元，比去年同期增加了2558亿元。其中，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比增长1.8万亿元，增幅近50%。一些购房者不仅将信贷杠杆运用到了极致，还利用首付等非法金融手段购房，这进一步推动了房价的上涨。

10月13日，国务院办公厅发布《网络金融风险专项整治实施方案》，规范网络众筹购房行为，禁止各类机构开展首付业务。

从中国银行业监督管理委员会到地方商业银行，抵押贷款的额度普遍收紧。例如，上海要求银行仔细评估借款人家庭的偿付能力，并防止信贷等各种资金，尤其是财富管理基金非法进入土地市场。

中介机构不得提供或与其他机构合作提供违反法律法规的金融产品和服务，如首付贷款

？关键词:国王盛宴

房地产市场如此激烈，土地受到青睐。2016年，许多土地国王的盛宴上演，成为当前房价上涨的风向标。

今年，济南东部出现了两个地王，地价从每平方米7000元涨到了9000元左右，导致房价从年初的每平方米8900元涨到了16000元左右。

土地之王的出现，无形中给周围的项目带来了坐以待毙和开价的即时信号，甚至导致了对未来价格上涨的预期。公众恐慌是由公众舆论的炒作引起的，这导致开发商等待价格。在囤积房产方面，房价的上涨势不可挡。

根据财政部的数据，今年前10个月，国有土地使用权出让收入为2.65万亿元，同比增长15.2%，同比下降超过25%。国土资源部的数据显示，今年前三季度的土地销售同比下降了4.8%。这种价格的上升和下降意味着卖出的土地越来越少，但交易价格却越来越高，这凸显了土地价格的快速上涨。

购买土地的价格越来越高，所以开发商只有一个办法，除了提价别无选择。中国社会科学院经济研究所副所长张平说。

由于频繁的房东，房地产企业承受着压力。在不同的地方以高价收回土地并不罕见。很多高地价的房地产企业并没有投入真金白银，而是成为房价上涨的主要推动力，这对房地产市场的发展产生了负面影响。

今年8月，荣鑫以110.1亿元的总价和139%的溢价，击败18家企业，夺得上海新京安中兴地块。

？关键词:卖房子和保存贝壳

乍一看，我以为这是一部喜剧，但我看得越多，就越笑不出来。

今年10月，有报道称圣童宁商学院出售了一间学位教室，并赚了2000多万元，这引起了广泛关注。事实上，进入第三季度以来，上市公司售房热潮仍在继续。

例如，11月29日，*圣比奥中午宣布计划转让位于海南省海口市滨海新村海景湾大厦附楼的部分闲置房产，转让价格为3017.2万元，交易对手为公司控股股东湖南国投管理有限公司。如果交易能在2016年完成，估计公司2016年的非经常性收入将增加约550万元。* 2016年第三季度圣比奥损失1581万元。

接近年底时，另一批企业正面临壳保护的压力。其中，卖房已经成为上市公司保护自己外壳的首选。

上市公司出售的大部分房屋不是外人，而是控股股东或关联方。虽然对公司股东来说，出售房地产只是资产从左手到右手的一个转移，但对上市公司来说却是一个资产的振兴。

加入销售团队的大多数上市公司都不从事房地产业务。媒体评论说，他们中的一些人靠卖房来保护自己的壳或粉饰业绩，这客观上鼓励企业放弃投机心理。如果更多的企业效仿，负面影响不容忽视。

9月21日，*圣童宁乙以公开上市的方式转让了北京市西城区的两处房产。

经评估，两处房产的增值率为1651.68%，出售后公司的保壳成功率将大幅提高。

？关键词:房子不是用来投机的

在12月的那些日子里，你的手机推，你的朋友圈，和你的订阅号码一定是被这个小小的评论偷走了。

12月14日至16日，中央经济工作会议在北京召开。会议明确了2017年中国房地产市场的发展方向，强调要促进房地产市场稳定健康发展。我们应该坚持房子是用来居住的，而不是用来投机的。综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，既遏制房地产泡沫，又防止大起大落。

决策层进一步明确了中国房地产市场的定位，并首次提到抑制房地产泡沫、回归住宅的住宅物业，表明热点城市房价的快速上涨已经触及政策红线。预计2017年将出台更多的住房价格和不间断的政策，这与防范和控制金融风险的宏观背景是一致的。

这房子是用来居住的，不是用来炒菜的。光说三遍是不够的！

它越简单，就越能揭示常识和理性的力量

？关键词:70年家园更新

别忘了，会有大新闻的。如果产权在70年后到期呢？这个争论了多年的问题，今年终于取得了决定性的进展。

今年4月，温州住房20年土地使用权到期，引起了社会的极大关注。国土资源部表示，将采取两种不正常的过渡措施，不申请续期，不收费，交易和登记手续正常办理。

公众对土地到期后如何更新一直感到困惑。11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》出台，这是我国第一个以中央名义进行的顶层产权保护设计。《意见》明确指出，将研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，以促进全社会形成对公民财产长期保护的良好稳定预期。

最高法律还指出，它将提出相关的立法建议。

完善产权保护制度，对于矫正和稳定社会预期，为社会提供保障和定星，具有重要作用。发改委宏观经济研究所教授常秀泽说。

浙江省温州市部分房屋的20年土地使用权已经到期，如何更新引起了广泛关注。

？关键词:房地产统一登记

有了统一的房地产登记，房产税还会远吗？

今年年初，国土资源部部长表示，2016年，要把重点放在落实基层房地产统一登记制度上，力争年底前在所有市县发放新证、停发旧证。2017年，我们将实现登记机构、登记簿、登记依据和信息平台的统一。

房地产统一登记制度不是针对房地产的，其客观出发点也不是简单地考虑反腐和抑制房价。不动产统一登记是开征不动产税的前提和基础，它被认为或将加速开征不动产税、遗产税和其他税种。

统一登记后，分散在多个部门的房地产登记职责可以整合由一个部门承担。同时，房地产统一登记可以计算房地产空购买率，在开征房产税中发挥基础性作用。

数据显示，自国土资源部开展监管工作以来，已实现房地产统一登记、发放新证和停止发放旧证的市县分别增加了49个和216个；截至11月20日，已有24个省(区、市)意识到所有市县都有了新的发展，并停止了旧的发展。

6月27日，江苏省宜兴市房地产登记中心颁发了第一份《不动产权利证书》。