土地市场持续升温 国土部再提盘活存量低效用地

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最近，土地市场再次升温。11月21日，福州迎来了今年的第四次土地拍卖，15个推出的地块中有8个触及了招标过程中的最高价，遭遇了“导火线”，被转移到了竞争的建筑面积。11月22日，广州的一场土地拍卖中，10块土地被拍卖，吸引了40多名开发商前来抢劫，每天吸引了超过204亿元人民币。

11月23日，国土资源部召开《关于深化城镇化低效用地再开发的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)新闻发布会。国土资源部党组成员、副部长赵龙表示，城镇中存在大量低效用地，具有很大的振兴和利用潜力。

阳光100的副主席范在接受《商业日报》采访时说，这项政策的主要目的是挖掘潜力。过去，城市里有很多低效的土地，城市应该升级和开发这些土地来增加供给。目前，房价上涨与供给不足有关，土地供给的增加不能完全依赖新的供给。挖掘潜力可以缓解热门城市的土地短缺。

冷却土地市场？

赵龙在新闻发布会上表示，通过盘活低效土地利用，一方面可以释放空的有效土地利用空间，满足开发用地需求；另一方面，它可以减少对农业用地特别是耕地的占用，从而保证保护与被保护之间的有效联系与协调。

北京“9.30”新政后，许多地方出台了频繁的监管政策，一些城市甚至增加了相关规定。然而，这仍然不能阻止热门地区土地市场的热度。

据中原地产研究中心统计，截至11月23日，在已出台调控政策的22个城市中，有37家房地产企业的征地金额超过100亿元，总征地金额为9108亿元，总建筑面积为8066.7万平方米，平均征地成本为11290元/平方米。与2015年相比，这22个城市基准房地产企业的平均征地成本增加了42.8%。

城市化进程中低效土地的再开发能让热门城市的土地市场降温吗？

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在受欢迎的地区，征地的受欢迎程度不会下降，这与房企仍认可这些城市的事实有关，这与预期一致。在很大程度上，也是因为房企需要补充库存，所以随着土地供应量的增加，房企会采取积极的征地策略，此时土地市场的热度很难下降。在这种背景下，盘活现有土地可以增加相应土地的供应规模，进而满足房企的征地需求。从后续市场定位来看，预计此类土地的盘面活力将会加快，这也将为一些房企提供从传统房地产开发向城市更新和运营商转型的机会。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜认为，盘活低效存量土地的开发周期相对较长，但如果相关周期和配套政策能够得到很好的控制，空的利润仍然非常可观。

鼓励社会力量参与发展

赵龙认为，当前影响城镇低效用地再开发的制约因素有:一是土地权利关系复杂，需要平衡各方利益，协调困难，周期长，成本高；第二，没有足够的激励措施，也没有优惠政策来鼓励土地征用方法、使用鉴定和支付价格。各方参与的热情不高，一些社会资本“气馁”；第三，一些土地的历史遗留了许多问题，特别是在经济发达地区。

事实上，早在2013年，国土资源部就发布了《城市低效用地再开发试点指导意见》，决定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西等省(区、市)开展试点，推进城市低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。

关于《指导意见》的亮点，赵龙表示，过去城镇低效用地的改造和开发主要由政府主导，改造后的土地增值收入主要成为政府的出让收入和开发商的利润。被改造地块的单位和个人只能获得相应的房屋和土地补偿，而不能分享改造开发所产生的土地增值收益，使得改造开发变得困难。《指导意见》明确提出，要按照市场在资源配置中发挥决定性作用的要求，建立和完善政府引导、部门协调、公众参与的工作机制，鼓励土地所有者、集体经济组织等市场主体和社会力量参与转型发展，形成多种转型发展模式，增强转型发展动力。

严跃进认为，在后续政策中有三点要做:第一，准确计算投资成本。如果投资收益低，那么政府需要给予补贴；二是优先鼓励一些能够提供建筑规划和房地产规划设计图纸的房屋企业进入，使一级土地开发更加大胆；第三，要积极鼓励各种长期资本干预，为这类住房企业获取更多的资金来源。