三地地王齐出 房企“补货”热情依旧

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经过几轮激烈的土地招标和拍卖，几天前，广州，武汉和长沙产生了几个土地国王。中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，随着2016年整体销售创新高，房企补货的热情很高，对优质土地资源的掠夺仍很激烈。然而，就全国而言，主要城市的土地市场已经降温，而政府增加土地持有量和设定价格限制等措施，导致早期土地所有者集中的地区的土地价格降温。

填补炎热城市的萧条

11月22日，广州进行了多块土地的招标、拍卖和挂牌，不同地块之间的竞争激烈程度不一。其中，白云新城宅基地的竞争尤为激烈。龙湖第一开发集团以32.23亿元人民币和30150平方米的经济适用房赢得土地，刷新了广州的单价，相当于每平方米45469元的底价。如果计算经济适用房的建筑安装成本(按3500元/平方米计算)，实际地价成本可达46958元/平方米。

据了解，目前广州白云新城一手房地产的平均价格在4万至4.5万元/平方米之间。上述地块的底价接近每平方米47，000元，这意味着开发商未来的售价至少为80，000-90，000元。广州房地产消息人士称，虽然白云新城仍有潜力，但仍有以8-9万元的价格进入市场的压力。

值得注意的是，根据广州市11月17日的要求，开发商收购土地的资金来源必须是自有资金。这实际上为住房企业获得土地设定了更高的门槛。

除了白云新城地块，龙湖地产和首开股份(600，376，BUY)以43.04亿元的价格共同赢得了广州黄埔区的另一块地块。据公开信息，龙湖地产今年前十个月的销售额为746亿元，初始份额为596.42亿元。

当天，武汉迎来了限购升级后的首次土地拍卖。平安以110.65亿元赢得武汉阳朔港家园，未达到最高限价；源城区有五个包裹因为报价达到最高限价而被吹走。黄金地段新港长江城的底价达到13588元/平方米。

同日，厦门建发以29亿元的总价和180%的溢价，在长沙梅溪湖赢得120亩宅基地。

整体市场降温

虽然每天很多地方都有很多地王，但从中国热点城市的土地市场来看，重点控制的城市明显降温。据中原地产研究中心统计，从9月30日到11月20日，中国的地王数量明显减少，截至20日，10月份有17个地王，11月份有12个地王。

主要城市已经采取了一系列措施来控制土地价格。例如，福州拍卖采用限制地价和免费提供住宅建筑面积的方式，即地块设定最高限价(地价上限不超过50%，含50%)。如果投标人的报价没有超过最高限价，投标人应按最高投标人原则确定。11月16日至17日，北京出售了四块住宅用地，其中一块的地价为47.69%，房地产开发商将持有所有住宅区。武汉已经为土地拍卖设定了100%的溢价上限。

数据显示，在22个城市出台调控政策后，各地楼市的热度明显回落。10月份，全国共有27块土地单笔成交金额超过10亿元，65块土地单笔成交金额超过5亿元。与调控前市场最热的8-9月相比，高价土地的数量开始减少。10月份，地价超过100%的地块有17块，主要分布在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳和南昌。