住房大数据回顾:彩票现象会持续多久？

本篇文章2208字，读完约6分钟

编者按:目前，在一些炎热的城市很难找到房子。包括上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和Xi在内的七个城市已经公布了关于摇号购房的政策或意见。在“Xi安置房与耀豪关联户”事件中，买家要求35名公职人员“问候”南长安街1号项目部相关人员。根据住房大数据项目团队的说法，从表面上看，由于政府的价格限制，二手房的价格是上下颠倒的，这为买家创造了巨大的套利空的机会。更深层次的原因是当前的城市化告别了粗放型时代，进入了追求城市品质的新发展阶段，城市实际容积率下降。城市人口承载能力的下降意味着需要更多的住房供应来满足市场需求。邹在一年多前的这篇分析文章中预言了这一现象。文章认为，如果城市实际容积率的下降没有得到有效扭转，尽管短期房价可能会出现波动，但住房市场的长期趋势仍然是看涨的。

“2016年9月30日”之后，2017年3月17日，北京楼市调控再次加大。新政要求“认房、认贷、认分离”，进一步堵塞了“商品房”限购的漏洞。3月29日，在北京相继出台新的调控政策后，杭州和厦门也在一个月内第二次上调了监管政策。迄今为止，本月已有25个城市启动或升级了房地产市场监管政策。

3月份，各地楼市调控的小高潮又开始了，这显然与2月份本地楼市再次出现变化有关。根据对大数据住房价格指数(BHPI)的监测，2017年2月，住房价格总体稳定，而一些城市的监管政策效力下降。短暂的沉默之后，当地房地产市场迅速升温，一些城市出现了“二月疯狂”。根据BHPI指数，2017年2月，30个样本城市中有25个逐月上涨，其中19个逐月上涨超过1%，4个城市的房价逐月下跌。在环比增长的25个城市中，14个城市的环比增幅继续扩大，11个城市的环比增幅缩小。环比增幅较高，环比增幅继续扩大，其次是武汉、北京、青岛、石家庄、广州、济南和成都；环比增速较高，但增速低于上月，依次为廊坊、重庆、天津、惠州和长沙。预计将来会有更多的城市加入监管和超重的行列。

当谈到房价上涨时，不可避免地会提到资金释放和土地供应的饥饿，但这些只是表面因素。2015年以来当前住房市场上涨的深层驱动因素是城市化进入了追求质量的新发展阶段。随着城市质量要求的提高，城市化的成本迅速上升。在目前的政策体系下，是否享受城市公共服务和是否买房是高度绑定的，而城市化成本的不断上升将反映在不断升温的房地产市场上。当一个新的人进入一个城市，尤其是一个大城市，他需要支付比以前高得多的价格来买房子。用一个不恰当的比喻来说，中国的城市化进程就像一辆开往春天的公共汽车。目前，超过一半的人在公交车上，而不到一半的人仍然没有在公交车上。那些已经登上公共汽车的人要求进一步提高乘坐舒适性，清理各种没有买票(没有住房)的乘客，限制随后登上公共汽车的人数，并扔掉大部分现有的临时长椅(各种非法建筑、小产权房、城中村和贫民窟)。这将不可避免地导致在公共汽车上获得空座位的困难，并且还没有上公共汽车的小部分人如果想上公共汽车必须支付很高的价格(房价上涨)。如果你很大胆，你可以借很多钱，然后先挤进车里(用高杠杆买房子)。胆怯，只能看着车叹息。对于那些已经上车的人来说，车费的增加与他们没有什么关系(二手房交易)。这是中国房地产市场的基本现状。由于追求城市生活质量是社会发展的基本趋势，而中国的城市人口已经占了数量优势，很难扭转中国房价的上涨趋势。

尽管房价已经取代户籍成为当今城市化的新门槛，但房价的上涨趋势难以改变。然而，住房产品归根到底是一种金融产品，它销售的是未来几十年的城市预期。没有财务杠杆，就很难支持高价交易。这意味着收紧住房信贷将对抑制房价产生立竿见影的效果。另一方面，北京等城市新出台的调控政策，即“住房与贷款并重”的措施，将有效降低住房的可用财务杠杆。预计自2017年3月17日以来，随着北京等城市监管力度的进一步加大，将对稳定热点城市的短期房地产市场产生积极影响。在短期内，主要热点城市的房价将进入稳定下降阶段，成交量将会萎缩。

一些三线和四线城市存在价格上涨的风险。目前，三、四线城市的住房政策取向仍以去库存为主，因此这些城市的住房购买政策非常宽松，住房供应的财务杠杆相对较高。然而，三、四线城市的高库存只是一个普遍的概念，事实上，一些城市的库存并不高。即使库存很高，因为市场很容易变小，只要它是投机者的目标，房价可以在短时间内翻一番。因此，只要政策取向不发生很大变化，一些三线、四线城市也会迅速崛起。长江三角洲和珠江三角洲附近的几个中心城市，以及北京周边的三线和四线城市，已经开始出现异常的价格上涨。在当前形势下，由于大、中、小城市房价差异较大，“区域联动”机制将在一定范围内发挥作用。“区域分化”的总体态势不能否认“区域联动”市场规律的存在。

短期内，要稳定楼市，必须坚持限制贷款的政策，逐步降低投资楼市的财务杠杆。即使是在库存相对较高的三、四线城市，房地产市场政策也应该从住宅物业的角度来制定，避免采取鼓励投机和增加库存杠杆的方法。

从长远来看，只有抑制城市化成本的上升，我们才能扭转房价的上升趋势。这包括:清理将是否买房与享受公共服务挂钩的不合理政策；推进中小城市和新兴城市优质公共资源和大型公共基础设施建设；适度减缓城市更新的步伐。

邹(中国社会科学院财经研究所)

资料来源:中国网。中文原版于2017年3月31日出版

原问题:为了抑制城市化的成本，我们可以扭转房价上涨的趋势