北京楼市新政后成交下滑 银十至今仅1个住宅预售获批

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新一轮“北京八条”收紧调控政策实施半个月后，北京商品房成交量出现下降。

“首付增加了5%。我们正在与卖方协商付款转移时间。这可能需要一段时间。如果我们仍然没有足够的钱达成协议，我们只能暂时不买它。”一位在新政前支付了定金的购房者向《证券日报》记者透露了这一消息。事实上，在今天的市场上有相当多的这样的购房者，一些新项目已经产生了几套或几十套房子。

雅豪机构营销总监郭毅表示，北京第一套和第二套住房首付比例的提高，以及普通住房和非普通住房的区别，几乎影响了所有新建住房项目，大量打算甚至已经决定支付首付的客户面临着首付金额的增加，因此他们不得不重新调配资金或暂停购房。

数量下降

据雅皓君悦协会统计，10月的第二周(10月10日-10月16日)，北京市共售出商品房2150套(不含经济适用房和自住住房)，交易面积23.35万平方米，略低于今年北京市2272套商品房的平均成交价格。监管开始逐渐在房地产市场发挥作用。

然而，上周北京商品房平均成交价格仍高达40231元/平方米，这是周都市商品房平均成交价格首次达到40000元/平方米的峰值。

郭毅表示，一些改善项目的集中交易将上周的交易价格推至历史最高水平，这也将成为今年商品房价格走势的一个转折点。在“新政”的影响下，市场预期发生变化，成交量周期增加，成交量持续下降。特别是土地市场自住住房供应量的增加和“限定地价和竞争性房价”规则的重新引入，将增加低价房产市场在未来市场中的比重，从而稀释整体房价水平。因此，中长期来看，在短暂的峰值之后，房价上涨将进入一个下行周期。

不过，郭毅也认为，对纯商品住房市场，尤其是改善市场的影响，相对较小。对于改善后的客户来说，二手房不能满足他们对生活质量的要求，未来新住宅用地的扩展趋势明显，所以目前出售的中端改善房仍然是他们为数不多的选择之一。

第一太平戴维斯(Savills)华北项目与发展咨询部负责人熊志坤也对记者表示:“除了投资需求，新政的出台将在短期内显著抑制新增和改善的购房需求，预计第四季度市场成交量将大幅下降。新政也将影响整体开发商对市场的信心。此外，自2016年以来，家庭住宅的有限供应减缓了纯新公寓的供应。在这种情况下，一手住房的供应可能会继续下降。

到目前为止，印石只有一栋房子预售

销售方面的“数量”有所下降，而供应方面仍在逐年下降。

据雅皓君悦协会统计，10月的第二周(10月10日-10月16日)，北京商品房市场只有两个项目进入市场，即远洋运输？两个商业项目，费穆八号和北京时代广场。截至16日，在10月份的半个月内，只有7个项目进入市场销售，而上月同期进入市场的项目数量高达14个。

此外，进入10月份后，截至16日，北京住宅市场只有一个别墅项目取得了预售许可证，新增预售单位65个，仅为上月同期的2%。

郭毅表示，新政后，首付款的增加使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此他们不得不推迟进入市场；此外，新政中的“限制涨价”条款也导致新的预售量大幅下降。受主动和被动两个方面的影响，北京住房市场供应量急剧下降。预计10月份的市场进入将在不久的将来创造一个新的低点，这一趋势将持续到年底。

熊志坤表示，虽然政策预期影响明显，但为了冲刺年底业绩，一些开发商可能会加快推进步伐，以优惠价格推动交易，这可能会在一定程度上推动住宅销售市场。此外，他预测，在第四季度，当供需双方都受到影响时，北京一手住宅市场的交易价格上涨可能会放缓。

至于杠杆率下调政策是否会影响开发商的融资环境，熊志坤在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面，这肯定会对资金产生一定影响；另一方面，现在大多数房地产企业在很多城市都有布局，所以他们可以努力在没有限制城市的市场上获得更多的资金。此外，他还表示，开发商可以通过各种渠道获得其他资金支持，比如发行债券。即使在出台更严格的政策之前，大多数企业也没有因为缺乏资金而破产。