10天22城楼市调控加码 部分房企将因高价拿地陷困局

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从9月30日晚至10月9日，短短10天内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市相继出台了新的楼市调控政策，重启限购，收紧信贷政策，并从土地供应、价格限制等多方面进行打击，以抑制投资需求，防止房价过快上涨。

从政策内容来看，除了北京、深圳、合肥、苏州、东莞等对购房和贷款有严格限制的城市外，本轮紧缩政策的密集出台将降低第四季度房地产市场的温度。

同一个政策咨询研究部主任张宏伟预计，上述热点城市将率先出现大幅降价，市场将普遍进入降价周期，投资者开始退出，核心城市周边城市也将降温，市场将回归以生活和改善为重点的理性市场，并可能持续到2018年上半年。

值得注意的是，本轮调控政策中信贷和价格限制的调整将会给王迪项目带来很大压力。张宏伟表示，如果从去年下半年开始出售的地王项目计划在2017年进入市场，这意味着这些项目很难通过房价上涨获得利润，而拿地王的企业也可能因为地王而陷入困境。

监管和超重城市也将扩大

“仅在10天内，就有20多个城市集中实施综合政策，主要是在二线城市，这些城市基本上都是前期房价涨幅较大的城市。”中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，从已出台政策的城市的特点来看，可以判断，未来仍有许多城市将出台条款政策，最终有可能有20 -30个城市加入调控阵营，包括北京、上海、深圳周边，以及8-9月房价涨幅居前的30个城市，这些城市都有可能出台不同强度的调控政策。

事实上，虽然这一轮调控政策是一个城市一个政策，但有些城市太强了，给许多政策弱的城市带来了压力。预计这些城市可能会继续增加“补丁”。

至于密集出台这一轮调控政策背后的原因，许多业内人士认为，这一轮房价上涨过快、过于集中，也是杠杆率增幅最大的一轮。

张大伟表示，目前大部分消费贷款和抵押贷款已经进入房地产行业。如果央行收紧这些政策，对房地产市场的影响将超过本轮监管。

王旺智库研究员慈冰在接受《证券日报》采访时表示，今年一半以上的信贷投向了房地产，明年，他希望保持今年的上升趋势，但房地产新增信贷并不够。失去流动性后，市场必然会萎缩。房价能否横向稳定，房子能否卖出，是一个大问题。市场最有可能单边下跌。

此外，慈冰认为，房地产调控的原则是“按市决策”，而不是“一刀切”，目标是稳定一线城市，控制二线城市，搞活三、四线城市。然而，过去的实践证明，房地产市场的预期变化必然源于一线和二线城市，进而影响和带动三线和四线城市，具有明显的市场联动效应。因此，在目前的市场形势下，中央政府没有出台全国性的紧缩政策，根本原因是为了避免市场预期的变化和市场信心的缺乏。然而，目前的观察是，地方政府的调控政策明显收紧，力度继续加大，预计至少会持续到明年下半年。

不过，张宏伟表示，当中国核心的一、二线城市“限购限贷”时，楼市的需求将不可避免地波及到其他城市，这可能会为上述非热点城市带来一个“活”的机会，尤其是库存去库存期不到15个月的城市，这可能会在本轮三、四线城市的复苏浪潮中率先好转，从而使市场变得活跃起来。

但是，对投资者的需求和进入市场的杠杆将被撤回，资金在城市间的轮换效应将结束，经营状况不佳的房企将面临财务压力，尤其是今年获得土地王称号的企业。

土地国王会受到影响

根据中原地产研究部的统计，2016年是中国土地王数量最多的一年。一线城市住宅用地平均地价已达到94.6%，二线城市已达到65.23%。有405块土地的地价超过10亿元，有211块土地的地价超过100%，这些都创造了历史记录。

张宏伟还表示，如果按照一些城市的新土地政策，一些地王仍然需要出售现有房屋，而土地拍卖的开始时间、预售条件和完成时间也是有限的，这些地王将陷入两难境地。可以预测，由于2017年下半年之后经济周期和房地产周期同时处于低谷，如果计划在2017年进入市场的是去年下半年以来已经售出的王迪项目，这些项目将很难通过房价上涨获得利润。这意味着，如果土地王项目从去年下半年到现在，在今年下半年或明年进入市场，它一定会赔钱，并采取土地王的企业可能陷入困境，因为土地王，例如，福建的住房企业更积极地采取土地。

慈冰还表示，加大对非法资金入市的查处力度、大幅提高首付比例等措施，将对高端住宅市场产生更大影响。一线城市的高端住宅将处于无市场的价格状态，大量持有“地王”的开发企业将面临更大的压力。

张宏伟直言不讳地表示，一些房地产企业认为，把土地视为激进的土地，可能会受到投资者的背离和这一轮调控的影响，最终被动地退出房地产市场。他表示，由于房屋企业的“杠杆”资本周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“杠杆”基金开始到期的时候。随着时间的推移和监管的深化，金融机构将加强对房企的“风险控制”，并采取一些“降低杠杆率”的措施。届时，将通过严格执行贷款企业标准，降低企业信用等级，降低抵押贷款利率，甚至停止贷款，对“风险”住房企业或项目进行“风险控制”，以防止房地产市场违约，控制自身的坏账率。届时，具有明显“杠杆”的房地产企业可能会在2017年下半年楼市调整期间遭遇资金赎回问题，并可能遭遇资金链断裂的危机，很有可能陷入困境，最终被其他企业收购。