苏州祭出最严调控限购限贷限价 4天大降9000元/平方米

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面对持续火热的楼市，全国22个城市相继出台楼市调控措施，为楼市降温。在上述城市中，苏州无疑是调控力度最大的城市，这是自8月11日出台楼市限购贷款政策以来，苏州三个月来第二次调控楼市。与此同时，包括苏州、东莞等地的物价部门也开始介入调控。

对此，一些业内人士向《证券日报》记者指出，“苏州的一些最新政策在力度上已经超过了北京和上海。例如，第二套房首付比例高达80%，这在短期内肯定会产生非常明显的效果，特别是对于抑制投资性投机性购房的需求。然而，苏州的这一规定是在此前限购基础上的升级，这表明当地需求非常强劲，超出了此前的政策预期。这样一个城市引入的调控政策并不涉及增加土地供应的内容。这只是反映出价格限制难以确保在后期不会继续升温。因此，有必要在后期从供应方增持。”

据悉，今年8月，苏州出台了限购政策，但第一套并未受到限制，主要针对拥有外国户籍的购房者。然而，随着一、二线城市整体市场持续升温，相关部门的预期效果并未达到。

物价局介入监管

10月3日晚，苏州市有关部门发布了《关于进一步加强全市房地产市场监管的意见》，明确从10月4日起，本市户籍家庭不得购买第四套住房。

相关政策指出，本市非居民家庭在申请购买第一套住房时，应在购买日前两年内在苏州市(含吴江区)、昆山市和太仓市缴纳一年以上的个人所得税。证明或社会保险(城镇社会保险)缴费证明；暂停向已经拥有一套或多套住房的非本地家庭出售新的商品房和二手房；暂停向本市3户以上户籍的家庭出售新建商品房和二手房。

同时，调整信贷政策:首套住房最低首付比例从20%提高到30%；如果有住房贷款记录但没有实际住房，或者有套房没有贷款记录或已经结算，第二套房商业贷款的最低首付比例从30%提高到50%。如果有套房且贷款未结清，申请商业贷款的最低首付比例将从50%提高到80%；对于拥有两套以上套房的家庭，商业贷款将暂停。

此外，《意见》还规定，在价格部门通过严格的成本核算确定备案价格后，开发商将一次性披露所有的期房和每套房屋的价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，开发商不得提高销售价格。

苏州市物价局10月8日表示，经过近半个月的商品房专项检查，目前，价格、房管、建设等部门已联合查出22家涉嫌违法违规问题的房地产企业，如囤积房产、明码标价、明码标价要素不全、标贴内容更新不及时等。住房和城乡建设部在通报批评中批准了另外三家企业。

在物价局的干预下，苏州房价迅速下跌。据苏州统计，国庆期间，苏州共售出商品房2249套，同比增长70%。价格从10月2日的约22000元/平方米下降到10月6日的约13000元/平方米。

对此，当地一些房地产从业人员表示，新政出台后，如果价格超过物价局的规定，他们将不会转让，所以平均价格大幅下降的主要原因是交易结构的变化。然而，一些开发商确实做出了妥协，并不排除适当降低售价的可能性。

当地房地产中介还表示，一些二手房业主已经开始主动小幅降价，以试探市场反应。应该说，二手房的价格已经达到了阶段性的高峰，未来将向下行通道转移。

事实上，2011年3月苏州出台限购规定后，对市场的短期影响是显著的。2011年3月至4月，交易量同比大幅下降，价格自当年4月以来也呈持续下降趋势。

值得注意的是，10月9日上午，东莞市房管局官方网站发布了《关于新建商品房销售价格备案的通知》。它规定，今年1月1日后取得预售许可证或现售备案证明，但10月20日前未备案的商品房，以及实际成交价格高于备案价格15%或低于备案价格15%以上的商品房，将自动锁定交易，不能办理网上签约手续。

改变各方对未来的期望

据悉，在本轮密集的政策调整中，苏州、南京、合肥、厦门的“四小龙”都提出了购买第一套非本地户籍住房的社保或纳税期限要求，第二套住房的首付比例也可以与一线城市相比。 其中南京和苏州要求一套未偿贷款的再购房者首付比例不低于80%，达到了各城市现行贷款限制政策的最高限额。 这也与“四小龙”楼市的火爆有关。

业内人士认为，这一轮政策一方面通过限购政策抑制了一些城市的非理性购房者，尤其是一些跨地区投资购房者和多套房购房者；一方面，通过贷款限制政策限制了一些非急需群体的资金来源；与此同时，大多数城市提到积极扩大土地供应，这也有利于在一定程度上稳定市场预期。总的来说，预计这一轮政策将通过积极抑制非理性需求，逐步为市场降温。然而，当城市出台政策时，他们也考虑到了急需群体对住房所有权的合理需求。因此，他们在相关政策上做了有针对性的区分，这仍然可以在一定程度上保证对住房的需求，保持市场的合理运行。

此外，一些机构的研究报告也指出，一、二线热点城市的楼市持续火热，高房价影响了社会经济的稳定运行。自发调整的效果只取决于市场是否缓慢，因此政府有必要及时出台政策进行合理引导。“十一五”前后，天津、合肥、郑州等一线城市和22个城市出台了房地产市场调控政策，从贷款限制、限购、土地供应和市场监管等方面进行了调整。虽然政策的内容和力度明显不同，但频繁出台的政策、广泛的范围和强烈的精准性足以改变市场各方对房地产市场未来走势的预期。