鄂尔多斯“房票”：6.7折卖 去化33万平方米

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9月30日晚，北京率先推出楼市调控的重型武器，从供求双向调控开始，涉及土地供应、自住、信贷等领域。仅在9天内，天津、苏州和合肥等20多个城市纷纷效仿，加入监管大军。一些国家增加了购买限制和有限贷款，而另一些国家重新启动了购买限制和有限贷款。其核心是冷却当地火热的房地产市场。

与这些一线城市或强大的二线城市不同，三线和四线城市仍在去库存化的道路上蹒跚而行，而鄂尔多斯(600295，BUY)，这个昔日的“鬼城”，是市场关注的焦点之一。为了完成去库存的重要任务，该市推出了一个大的搬家单。这一政策在鄂尔多斯的效果如何，能否成为其他三、四线城市的一面镜子？《国家商报》的记者深入实地进行了调查。

国庆前夕，中央电视台播出了反映包头市北良搬迁的电视剧《安珠》。由著名艺术家扮演的以张为首的五人搬迁小组，使北良人实现了从搬迁到搬新家的精神洗礼。

毕竟，艺术仍然是艺术，现实似乎更令人兴奋。近日，与包头同属内蒙古的鄂尔多斯市推出了“房票”的大动作。以平方米为单位，被拆迁户自由兑换政府回购的商品房“房票”，有的出售，有的公开购买。

在当地政府官员看来，除了去库存化，这更像是一个住房项目。作为一个三、四线城市，鄂尔多斯房地产市场一度繁荣衰落，一度成为“鬼城”。

目前，由于房价过热，全国20多个受欢迎的城市已经举起了调控的旗帜。鄂尔多斯推行新的“房票”政策，真的能达到“一举两得”的效果，即去库存化，满足人民安居乐业吗？《国家商报》的记者进行了深入的实地调查。

通过“房票”激活购房需求

10月7日上午，鄂尔多斯东胜体育中心空无一人，但其墙上“准确实施房地产去库存，促进房地产市场稳定健康发展”的标语非常醒目。然而，在体育中心工作的鄂尔多斯市东胜区房屋土地交换证书管理结算中心的营业厅已经熙熙攘攘，挤满了人。前来办理业务的人员持“房票”和“现场预订及选房确认”，排队等候办理。在“房屋信息发布”的led显示屏上，显示房屋编号、社区名称、建筑编号、单元编号、楼层、房间编号、面积、单价、总价、交付时间、状态、交换时间、类型等信息。现场的一些经营者总是关注led显示屏上的跳动信息。

据了解，“房票”的正式名称是鄂尔多斯市东胜区房屋交换证书。

3月29日，鄂尔多斯市东胜区公布了《东胜区国有土地上房屋征收与补偿实施方案》。除了对被拆迁户的部分现金补贴外，被拆迁户的评估金额全部以“房票”或“土地票”的形式发放给拆迁户，如果被拆迁户是庭院，房屋将被转换为“房票”。有了房产证和土地证，被拆迁户可以在政府回购的商品房中购买自己的安置房。

《国家商报》记者在现场看到，该票一式三份，7种面额，主要信息有平方米、地段类型、每平方米单价、赎回期限等。票的背面印有一个二维码来识别持有者的信息。

根据东胜区委宣传部微信公众账号“东胜出版”上的文章，居民可以通过“房票”和“地票”到管理结算中心选择自己已被政府回购和公示的房屋，超出部分可以实名转让，不足部分由差价补贴。

鄂尔多斯市东胜区房屋土地交易证管理结算中心营业厅主任耿涛告诉《商报》记者，过去有一块土地被拆迁重建。首先，时间限制很长，首先，开发商的资金链有断裂的风险。“房票制”不仅突破了原场地搬迁过渡的风险，也突破了点对点的搬迁安置。

耿涛解释说，之前的模型有一个缺点。例如，政府回购的商品房面积为170平方米，因此用户不能自由选择。他们可以选择130平方米，剩下的40平方米可以转移到其他刚性需求。人们(603883，购买)更愿意参与。

“房票”的市场价格低至6.7倍

在交易大厅里，孙女士，这位被重新安置的家庭成员，拿着一张打印在a4纸上的“卖房票(家中剩余)”的清单，四处寻找商机。

当《国家商报》的记者上前询问房票的买家时，她说:“我们是拆迁户(我们剩下的房票)，我们绝不是二手货贩子。我有拆迁合同和腾空的证明。”

为了让记者安心，她立即拿出了《房屋交换协议》。她说，如果她打算买一张房子的票，将有6.8%的折扣，相关手续将在交易前提交。

记者了解到,“房产证”在鄂尔多斯的转让并不复杂，第一次转让时应提交腾空房产证和征收协议原件一份，随后的转让则不必提交。具体程序如下:1 .双方身份证各一份，并保留电话号码；2.一份原始托收协议；3.填写转让申请书；4.填写兑换凭单号码和申请表的转账区域。

一位工作人员告诉记者，房票可以多次转让，而第一次转让后的交易都是"后续转让"。双方只需到结算中心办理实名备案手续，具体交易金额和交易方式由双方确定。

搬迁后的李奶奶打算出售自己的“房票”。她告诉记者，目前有一个房间可以住，而且一张231平方米的“房票”已经加到了搬迁后的院子里，有6.7%的折扣。“当我老的时候，我不能用这么多房子。我要把这些(房票)换成钱，给孩子们，留给我自己。”

如果“房权证”的持有人不能一次性支付新旧房屋的面积差价，他也可以选择“共享产权”的方式进行换房。根据《东胜区房屋“产权共享”实施办法》，被拆迁户可以选择抵押、租赁、担保等方式先行入住，被拆迁户的产权由政府共享。

耿涛表示，今年东胜区的补偿标准再次修订，补偿标准相对较高。被征收人自征收公告之日起3个月内签订产权调换协议的，按被征收房屋建筑面积评估价的30%给予奖励，同时按原建筑面积的1.3倍给予500元/平方米的装修奖励。

“拆迁的补偿标准很高，如果随后剩下的拆迁户都转移给他人，空.会有利润刚性需求和一些想享受大房的购房者可以实现自置居所。”耿涛说:“政府允许实名制转让，原来的价格仍然在政府购买平台上得到认可。房价和房费的价值是固定的。”

借“房票”储备33万平方米

在调查中，记者发现，当地政府建立了一个房屋购买的公开交易平台，这是通过公开招标购买的。五家评估公司以市场为导向对开发商的项目进行评估，不包括最高价和最低价，另外三家采用平均价格，即政府对住房的控制价格。

耿涛说:“如果开发商认可政府的控制价，他们就会投标，政府也会购买这些房子。这样，房价就可以得到控制，这样价格就会波动，因为被拆迁户选择的项目更多，保证了被拆迁户的公平性。”

内蒙古郑万房地产开发有限公司市场部负责人韩飞在接受《商业日报》采访时表示，从开发商的角度来看，推出这项措施可以一次性淘汰大量房屋，降低财务成本。

在“房票制”下，如何解决改革资金的分流问题？据耿涛介绍，经过对东胜区的深入调查，该区共有18，414户需要重建的家庭，其中包括一些平房和旧危房，这些家庭已在自治区备案，他们向农业发展银行、CDB和其他银行申请棚改基金贷款，由政府购买商品房进行拆迁安置。其中，CDB的贷款期限长达25年，利率仅为3%以上。

“房票”的去库存效果如何？根据东胜区住房和土地交易证管理结算中心提供的统计数据，截至2016年6月底，东胜区已建和在建房屋存量面积分别为607万平方米和3.39万套。截至10月初，已消化9801套住宅存量和169万平方米；共发行“房票”68.5万平方米，换房2275套，面积32.99万平方米。其余的“房间票”正在交换。

专家:“房票”模式可以推广

事实上，“房票制度”以前已经在一些地方实行了。去年9月，安庆市也进行了房票测试。今年年初，奉化试行了房票制度，但房票只能在房票所有者之间转让一次。客票的转让应经双方确认，并经客票管理处登记后生效。

5月23日下午，鄂尔多斯市委传达贯彻了住房和城乡建设部部长陈考察鄂尔多斯市的重要指示。其核心是研究棚改和房地产去库存化，强调制定和完善相关政策措施，以更好地吸引移民和农牧民进城。

鄂尔多斯“房票制度”对去库存有什么影响？深圳市房地产研究中心的高级研究员李认为，普通人持房权证选择自己的房子有很大的空间，这有利于购房人最终购房以满足房权证持有人的需求，而不是政府就地拆迁和新建房屋，这有利于减少库存。

据其观察，鄂尔多斯楼市基本上是一个大房，但大部分被拆迁户都是小房，存在面积差、人们支付能力不足和长期需求去库存的困境。采用产权分享的方式比较好，这样普通人可以提前享受到更好的生活条件，然后按照未来的积累来支付。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示，鄂尔多斯“房票”是三、四线城市去库存的标准操作逻辑。鄂尔多斯的去库存情况比以前好，但以前积累得太多。鄂尔多斯“购房券”是一种精确的强制应用和库存的结合，它确保货币补贴和购买与要去库存的房子相对应，而不是货币流向其他地方，从而锁定货币去库存的方向，一些三、四线城市可以效仿。