远洋集团为保25%毛利率红线坚持低价拿地

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今年上半年，土地王的土地拍卖网站频繁拍卖，很少看到远洋运输集团赢得了许多土地王。

《证券日报》记者注意到，截至2016年7月底，中远集团已在6个城市收购了9个项目，新增土地储备和资产约170万平方米，其中只有杭州项目通过招标、拍卖和挂牌方式收购，北京、上海、深圳、广州和三亚的其他8个项目全部通过收购方式收购，7个一线城市的项目全部被收购。

"未来获取土地的方式将不会以获取为基础."远洋运输集团的一位内部人士在接受《证券日报》采访时表示:“我们得到这个项目的方式在不同时期有不同的侧重点。2014年，招标、拍卖和悬挂是主要方式。到了今年，土地招标、拍卖和挂太贵了，所以我们不得不做一些旧的改造项目，我们在合作方面还有一些优势。

此外，除了99%的主要房地产业务位于一线和二线城市之外，远洋运输集团董事长兼首席执行官李明透露了他对养老金业务布局的设想。，这是我的愿望:“远洋运输未来的业务结构中的养老金行业，虽然不是半个国家，也应该在世界上占有三分”

保持25%的毛利率，红线和土地收购

最近，中远集团披露的上半年业绩显示，该公司在此期间的总协议销售额达到206.3亿元，较2015年同期的138.07亿元增长了约49%，实现了451亿元年销售目标的46%。

从营业额来看，中远集团上半年营业额为93.31亿元，同比下降38%。毛利率上升了4个百分点，达到24%，而核心利润率为10%。归属于集团所有者的利润为14.48亿元，同比下降34%，而每股利润为0.178元。

对此，李明表示，“行业平均毛利率为24%和25%。我们在行业中并不差，我们率先触底反弹，并将在明年有所改善。25%到30%的毛利率对这个行业是有利的。这个行业本身并不像空·豪斯那么高。从趋势来看，我们希望保持25%至30%的毛利率水平。

事实上，25%的毛利红线也是远洋运输集团收购土地的核心原则。李明说:“当公司展示新收购的项目时，它坚持两个原则。第一，毛利率应保持在25%，这是核心原则；第二，我们在项目论证中采用了价格预期，即严格采用现有房价每年预期的“一位数”增长水平。从这个角度来看，2015年和2016年收购的项目在根据当前的市场条件和成本保持利润方面没有问题。”。

上述远洋运输集团还向《证券报》记者透露，该公司获得项目的方式有三种，即定期招标、拍卖和拍卖、股权收购合作和旧房改造项目，不同时期侧重点不同。至于市场，公司现在很谨慎。根据行业数据，市场表现乐观，土地供应很少，一、二线城市的清仓周期为8个月，部分城市基本缺货。一线城市供不应求，房价和地价大幅上涨。

有鉴于此，中远集团上半年的土地投资主要集中在一、二线城市。截至6月30日，中远集团总土地储备为2035万平方米，权益性土地储备约为1412万平方米，平均土地成本约为3500元/平方米，其中99%集中在一、二线城市。

对于上半年以低价收购为主的土地和项目，该人士透露:“中远目前有很多人在寻找项目或进行投资，公司对此业务非常重视。”中远今年上半年收购的上海科恩大厦是通过中远投资的中国华融渠道收购的。

“我们会和华融合作处理他的不良资产。今年7月，科恩大厦位于上海静安商圈。这个项目是华融手中的不良资产项目，我们以低于市场的价格赢得了它。

值得注意的是，当房地产行业整体增速进入转型期时，李明非常重视老龄产业，他曾公开表示老龄产业是远洋运输集团未来业务布局中唯一可能取代房地产开发主业的产业。

养老金业务目标占三分之一

“在远洋运输未来的业务结构中，虽然它不是半个国家，但它应该是世界上的三分之一。这是我的愿望。当然，从目前来看，我们的养老金业务规模有限，利润也非常有限。”李明说，中远现有的养老金业务主要包括两类产品。一是以服务为导向的cb产品，突出服务和品牌影响力。

“我们在北京亦庄的老年公寓已经全部租出去了。老年人的平均年龄大约是78岁。70%的老年人属于知识阶层，并且受过良好的教育。他们的孩子有出国留学和工作的背景，而个人有在政府单位工作的背景，这是比较高端的。另一个是clrc产品，它强调流动性和盈利能力。”李明儒说。

上述远洋运输集团还向《证券日报》记者透露，养老金业务布局已投入约10亿元，部分项目刚刚购买，尚未开发建设。据估计，明年将启动10多个项目，甚至近20个项目。这位人士还补充道，对于养老金行业，“我们的目标是成为行业第一。”

引起外界关注的是远洋运输集团的保险股东是否会与它在养老金行业进行合作。

“中国人寿(601628，BUY)和安邦保险主要通过董事会对公司重大战略规划、业务计划和部分重大项目的决策，就这些方向性问题发表意见。他们有特定的代表参与公司的日常管理。现在中国人寿有一位副总裁，主要负责公司的投资业务，安邦的代理副总裁负责公司的财务。”据上述人士透露，“公司与中国人寿在房地产基金、养老地产、物业管理等多个方面进行了合作。”

更值得注意的是，远洋运输集团一直参与医疗投资，目前在养老行业领域，医疗、保险、养老相结合的运营模式正在行业内进行测试。就此，上述人士告诉《证券日报》记者，它是否与各类保险相匹配。从长远来看，远洋运输集团希望如此，但产品开发需要时间。总的来说，中远认为养老金行业肯定会赚钱。