任志强称房市处于去库存过程中 库存下降致地价暴涨

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8月27日，任志强在诺亚财富举行的2016年房地产投资峰会论坛上表示，从库存情况来看，整个房地产市场正处于去库存化过程中，写字楼和企业的库存继续增长，但住宅建筑的总库存却在下降。同时，任志强强调，房地产业仍是支柱产业，上半年还没有结束。

整个过程正在去库存化

任志强表示，年初房地产投资高速增长，这与信贷政策有关，后期呈现下降趋势，这与一季度房价上涨后一些地区出台的限制性政策有关。其中，地方政府限制房价，地王不断出现，减少土地供应，北京有3 -4个月没有土地供应。此外，限制性政策的出台导致投资和新建筑面积下降。

"从库存情况也可以看出，它正在减少库存."任志强表示，总体而言，写字楼和企业的库存继续增长，但住宅建筑的总库存却在下降。一些热点城市的住宅存量只能维持3 -4个月，这是非常危险的，这将导致土地价格飙升。然而，由于限制性政策的出台，如一些城市总是出现土地王，土地拍卖被取消，一些重点城市没有相应的土地储备，因此土地购买面积的增长率下降。

事实上，《证券日报》记者还了解到，在一些三、四线城市，房价不仅赶不上楼市复苏的快车，甚至出现下跌。

任志强认为，房地产市场经历了各种低迷，包括增速放缓、投资放缓、新开工建设放缓、到位资金放缓和景气指数下滑，但这些低迷并不那么可怕，因为下滑的速度不是直线下降，而是放缓，短期内不会出现加速下滑。房地产市场不用太担心，房地产市场会平稳回归理性，随着政策的变化，很可能会再次企稳。

他强调，房地产业仍是支柱产业，不是下半年，而是上半年。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮同意这一观点。他说，房地产有90%到95%的把握会增值，但不同城市增值是另一回事。但从长期来看，城市固定资产价格肯定会上涨。

值得注意的是，在一线城市和热点二线城市，由于新房供应量减少，存量房交易量大幅上升，尤其是北京和上海，可谓进入了存量房时代。此外，许多城市的写字楼和购物中心等商业用房仍是空许多城市住房的“主力军”,因此，投资和振兴存量住房市场创造了新的商机。

“重型基金”投资股票市场

随着股票时代的到来，股票市场全面爆发是大势所趋。目前，房地产“去杠杆化”趋势越来越明显，以往的“征地-开发-销售”模式越来越难赚钱。此时，空的房地产投机空间并不大。

任志强认为，去杠杆化并不意味着不借款或减少借款。因为房地产的整个生命周期必然与信贷和负债并存。中国房地产市场的杠杆风险在于地下融资、需求方资产信用不足、风险分配过度集中于买方以及缺乏对买方的风险保护政策。

对于存量住房市场的资本运作，任志强表示，这通常发生在二手房市场交易量超过新建住房市场交易量的时候，也就是股市占主导地位的时候，而中国的房地产市场还没有到这个时候，这表明存在着大量的恶性资产管理公司。“当时有不良资产，这实际上是大量合并的过程。我们还没有，几乎没有出现过恶性资产管理公司。大多数房产即使质量不好也可以出售，出售后可以赚大钱。”

有鉴于此，业内人士认为，未来房地产市场呈现差异化发展格局，房地产基金在股权投资和资产收购方面仍有许多良好的投资机会。

格非资产置业有限公司合伙人谭表示:“在股市方面，采取的是‘强调资金’的策略。原则上只考虑北京、上海、深圳的写字楼、公园、在建项目等相对核心和次核心的项目，或一些容易操作的商业地产，地段较好。就回报而言，这些项目不如过去的开发项目高，但相对稳定，风险相对较小。此外，就“轻基金”而言，投资于一些擅长运营和管理公共格式的创新公司也是格非资产目前的重点。当新的开发和销售的住宅建筑是改变为股票的运作，市场参与者是从原来的单一开发商。主要是，它现在已经变成了一百朵花。”

鉴于房地产行业的发展趋势，格非资产房地产基金自去年开始关注子行业优秀初创企业的股权投资机会。目前，它已在联合办公、长期租赁公寓和房地产交易领域展开。

一些业内人士还分析说，人性化的理念已经在商业地产的转型中传播开来。未来，商业地产的概念可能会脱离纯粹的物理空房间。产品溢价已不能满足商业地产的发展，品牌溢价可能成为商业地产开发商利润的主要增长点。