土地争夺升级 房企欲破去化魔咒

本篇文章2876字，读完约7分钟

[摘要]据不完全统计，2016年上半年，上海市拍卖宅基地21处，总面积110万平方米，拍卖金额达到518.16亿元。

在疯狂国王的背后，是泡沫破裂的最后一丝曙光，还是房地产市场平稳过渡的积极信号？

2016年4月之后，政府再次收紧房地产市场政策，试图扑灭房价飙升和房地产市场过热的虚火。然而，政策收紧的另一面是，土地国王的数量正在不断更新。

据不完全统计，2016年上半年，全国共有110个土地王以总价和单价售出，仅半年时间就超过了2009年的72个，创下了当年土地王数量的新纪录。

土地王使房地产市场再次火爆，但对于政府来说，他们不得不重新考虑对策，以遏制高房价的频繁出现。

8月25日，广州市国家计委表示，原定于次日出让的白云区新市街唐勇南路ab2805038地块的挂牌出让程序因某种原因已暂停。一些业内人士指出，土地出让的暂停可能与8月16日有关，当时雅居乐刷新了广州的最高单价，达到35216元/平方米。

同一天，彭博社报道称，上海市政府正在考虑出台一项收紧银行贷款和控制土地融资的政策，以遏制频繁出现的土地王现象。8月18日至24日，上海市政府选择了与广州市政府相同的方式，积极干预市场，终止了三块地块的转让。

“下半年土地市场的焦点是防止土地王的出现。”该政策咨询研究部主任张宏伟认为，政府可以通过增加有效的土地供应、改变土地出让方式和加强土地市场监管来防止土地大王的出现。

“和尚比粥多。”

8月25日，彭博新闻社(Bloomberg News)援引知情人士的话说，上海市政府将考虑出台一项新的房地产市场政策，除了收紧银行贷款政策和控制土地融资外，首套住房首付比例将提高至50%，首套和有贷款记录的第二套住房首付比例都将提高至70%，以抑制近期房价和地价的上涨。

信号有一个警告。8月18日至24日，上海市国土资源局发布了三份土地公告，包括浦东新区塘镇新城d-04-06和上海国际医疗(000516，买)园20-10和21-10。业界认为这是政府积极干预市场、防止土地过热的措施。

诚然，自最严格的“上海九条”在3月实施以来，上海的房地产市场已显示出降温的迹象，但其土地市场仍有“高烧”。

据不完全统计，2016年上半年，上海宅基地拍卖21处住宅用地，总面积110万平方米，拍卖金额达518.16亿元。

7月27日，在上海浦东朱樵镇的王迪轮之战中，金地战胜了强大的对手如融创、龙湖、平安，创造了王迪目前在上海的总价88亿元。在金地豪投出88亿元成为土地之王的两天后，荣鑫以31.55亿元的总价赢得了杨浦区新江湾市a4-01(b3)地块，该地块可销售部分的实际底价为92506元/平方米，是新江湾市的新土地之王。

8月3日，上海青浦区在同一天出售了三块土地，并以19.13亿元的单价建成了青浦之王。8月17日，上海土地市场先后出售了静安区、宝山区和青浦区的三块土地，单日销售总收入达184亿元。其中，荣鑫中国(港股03301)以总成交价110.1亿元赢得静安区地块，底价100315元/平方米，创下全国历史“地王”单价新纪录。位于宝山区的古村地块被中粮建发集团房企以67.9亿元中标，创下了古村为土地之王的新纪录。

关于土地之王有很多故事，而上海只是中国土地市场的一个缩影。

据中原地产研究部统计，截至6月28日，全国50个主要城市的土地出让金总额已达9655.9亿元，同比增长38.5%。其中，100亿元以上的地块有3块，分别出现在杭州、深圳和天津。超过30亿元的有51个，单个包裹超过10亿元的总价高的有200多个。

根据中原地产的最新统计，自8月份以来，中国已有45块土地的总地价超过10亿元，其中30块土地的地价超过100%。根据该机构的分析，8月可能成为土地转让历史上土地最密集的月份。

新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰对《泰晤士报》记者表示，尽管政府通过限制购房和贷款的方式来抑制房价和地价，但这并不能阻止大城市的人们购房，也不能阻止开发商购买土地。在土地和住房短缺的背景下，地王现象不可避免。

克里认为，在三线和四线去库存化的压力下，城市分化加剧使得房地产企业的投资价值趋同。从长远发展来看，房地产企业必须将投资重点调整到一线和二线，尤其是在上海这样的核心城市，这将导致人才短缺和房东频繁出现。

打破魔咒

今天的房地产可能不仅是房地产，也是中国家庭最重要的金融资产。这一声明也适用于住房企业。

今年以来，恒大、碧桂园(港股02007)、融信中国、融创等众多房地产企业都将土地收购作为重要战略之一。在表演会上，关于土地国王的话题似乎是记者提问的标准。

“就土地投资而言，今年的预算是800亿元。今年上半年，它已经花费了大约450亿元人民币，今年下半年大约花费了400亿元人民币。”在2016年碧桂园年中业绩会上，莫斌主席表示，碧桂园将在下半年继续加大征地力度。今年上半年，已获得181块土地，平均每天都有新的土地获得。到今年年底，可能会有360多块地。

2015年，该公司共花费559亿元购买土地，但这一数字在2014年仅为160亿元。

敏捷董事长兼总裁陈卓林也在2016年中期业绩会议上表达了购买土地的迫切希望。该公司表示，目前该公司手头有200多亿元现金，预计下半年将增加近300亿元现金。“全年共使用200亿元购买土地”。

在演出会上，当被问及为何花巨资购买上海静安区的地王时，荣鑫中国董事长欧宗红认为价格仍在合理范围内。“同样的土地放在北京的同一个位置，价格应该更贵”。

今年上半年，该企业以154.21亿元的价格购买了10块新土地，在土地王大军的私营企业中处于领先地位。

国有企业信达房地产(600657，Buy)也是土地大王。信达以123.18亿元人民币在杭州滨江区赢得土地，创造了今年全国的总价格，今年6月1日，信达以58.05亿元人民币在上海宝山区宝山新城赢得土地，平均底价为36962元/平方米，地价超过300%。自2015年以来，信达在全国高调赢得了9块土地，其中7块是土地王，总资本超过350亿元。

然而，土地国王从来没有被用来抬头，他们是否能打破土地国王的诅咒，赚取利润是一个问题，所有的开发商都应该考虑。

一个典型的例子是亚运城项目，该项目保持了“中国总价之王”近7年的记录。2009年12月22日，由R&F、碧桂园、雅居乐组成的财团以255亿元的天价拿下了总建筑面积438万平方米的亚运城项目，创下了全国从未打破的总价纪录。半年后，中信地产和世茂地产(香港股票00813)被“邀请”共同开发，五家公司各持有20%的股份。

然而，据媒体报道，自2010年启动以来的六年时间里，亚运城的超长培育期和缓慢的回报速度，使得其房价“六年不变”，始终保持不变。

根据阳光家庭数据，2010年亚运城的平均售价为12489元/平方米，六年后，截至8月23日，亚运村的平均成交价仅为12051元/平方米。2016年7月，广州(不含南沙和从化)签订了7155份网上中介合同，中原地产的平均成交价格为24800元/平方米。

R&F地产(港股02777)董事长李思廉曾计算过亚运城的账户。由于255亿元的土地价格加上三个村庄的分摊成本、土地价格利息和销售规划投资，亚运城的平均成本已经超过11800元/平方米。据知情人士透露，亚运城已经出售了六年，但由于前期投资巨大，尚未收回。

故事还在继续，但R&F已经决定退出。据悉，R&F原本持有的20%股权由世茂、碧桂园、雅居乐和中海(原中信)平分。

“对于企业来说，抓住热点城市稀缺的土地资源，加快规模扩张，仍然是加快企业发展的助推器。”不过，欧阳杰也提醒，最大的风险在于市场变化引起的政策变化的可能性，这会给企业的现金流带来风险。同时，企业还必须有能力生产高端产品，并吸收高地价带来的成本。