房企跨界背后的美丽与哀愁

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[摘要]从一个专业化的房地产企业到一个跨越多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投资容易，利润难”的问题？面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在经受考验。

这是最好的时候，也是最坏的时候。

房地产开发的长河催生了一批知名的房地产企业。他们中的一些人出生在一个贵族家庭，其他人出生在一个粗心的方式，但他们取得了同样的成功。在过去的几年里，胡润和福布斯排行榜中房地产圈的富人数量超过了任何行业。

产业转型的痛苦不可避免地降临到我身上。最糟糕的是从“黄金”时代到“白银”时代的巨大潜在能源缺口。近年来，房屋公司已经扭转了“去房地产化”的标准，跨境已经成为新的主流。他们通过各种“副业”来追求名利。

任何转化都是一场“由内而外，融道于艺术”的系统革命。从房地产专业企业到跨越多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投资容易获利”的问题？面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在经受考验。

当南北两个国王正在转变时，

王健林和王石是中国最早的房地产引领者，享受着房地产黄金十年带来的成功和荣耀。在风云变幻的2016年，万达进入了转型的关键时期，万科股权竞争的情况尚不明朗。对于南北两王王健林和王石来说，这是发展的重要的一年，也是风雨飘摇的时候。

8月25日，北京国家会议中心，第十届万达商业(香港股票03699)年会如期召开。这是自2008年以来王健林每年举办的“万人相亲大会”。他想为万达广场和他的合作伙伴建立一个面对面的匹配平台。

今年的新主角樊菲出现了，王健林亲自来到了讲台上。“腾百万”分手后，王健林有必要谈谈万达单干后樊菲的发展道路。

去地产是万达航空母舰近年来的一次重新发射。互联网颠覆了传统产业，这也给王健林带来了一个意想不到的发现:万达广场自然是一个巨大的商业平台和入口。每年20亿的线下客流量是万达电子商务的核心。

樊菲是王健林电子商务综合体的产物，他希望打开万达自我生态系统的线上和线下能量。在第四次转型中，电子商务与旅游、文化和金融一起，成为万达新的四大支柱产业。王健林在樊菲的定位是“实体商务+互联网”的情景服务运营商。

“把海外消费带回中国，”王健林用一组数字来说明中国人的“富裕和任性”。2015年，中国海外旅游消费为1.5万亿元，其中购物消费为8000亿元。“中国人还没有到。真的太富有了，不适合在中国，到了海外消费的程度。”

王健林真正想表达的是国内体育产业日益艰难的困境。樊菲的解决方案基于关键词“智慧”。它在年会上设置了现实生活中的智能场景，如购物、停车、餐饮、酒店和医疗，这些都是他们想出来的改善消费的途径。

这些有经验的智能产品正在烧钱。如何找到盈利模式？王健林在做互联网金融时锁定了网络平台的发展方向:“做生意不能光靠讲故事。”本报上一篇报道中提到，“腾百万的背后:王健林一直关注互联网金融之路”，万达金融也出现在本次年会的整个阵营中。

同一天，在1200公里外的Xi，初冬的小雨中，王石走进亚布力企业家论坛的主会场。8月22日，万科召开中期业绩会议，但万科董事会主席王石缺席。

走在最前列的王石千里迢迢来到Xi参加会议，这着实让许多人感到惊讶。在整个过程中，他没有发表公开讲话。目前，“万宝之争”已将万科置于十字路口，万科内部转型依然困难。

2015年初，万科提出了一个万亿市值计划，包括房地产、物流、教育、万科邮政和海外业务五个分支机构。在新的十年开始之际，王石和于亮希望开启一个新时代，将万科的整体业务框架从单一模式转变为多种模式。

这被万科提炼为一个“章鱼”的转型理念，即余良尽力鼓励区域公司探索不同的模式，找到最佳的解决方案。“6+x”是刘晓对北京万科的转型方向。

“6”计划代码从A到F，其中A计划又称为曼哈顿计划，包括办公楼和工业园区的资产改造；乙计划是一个购物中心；c计划是万科和其他长期出租公寓的业务；方案四是万科装饰+万科制造；e计划是v-link和万科的小城镇；f计划是万科金融。作为一个额外项目，“X”计划也分为x1、x2和x3……...这意味着衍生业务的可能性。目前，x1显然指的是养老金业务。

北京万科探索的养老业务主要是基于邻里的养老模式。万科希望在未来两到三年内发挥社区的力量，规划出20个养老项目。目前，万科已经在北京运营了三个老年项目，其中北京广熙老年公寓即将揭幕。

北京企业有限公司是首家将酒店改造成老年产品的开发商。万科与北京企业的合作，相当于共同组建养老业务运营团队，实现土地资源的合作。刘晓表示:“收购后经营不景气的酒店转型为老年护理产品，与万科探索的老年护理方向是一致的。”

“分组”是对“多样化”的认可

在今年资本运动的耀眼程度上，徐佳音绝对是走在了前列。

“徐家印概念股”在今年密集爆发。今年7月25日以来，徐家印已斥资145.7亿元购买了万科a(000002)7.53亿股，占万科总股本的6.82%。至此，恒大已经超越安邦，成为万科第三大股东。最大股东宝能控股25.4%，第二大股东华润控股15.29%，安邦控股6.18%。

在万科甲之前，恒大已经盯上了贾凯(000918，买)和廊坊发展(600149，买)。在砸下36.09亿元后，徐家印成为贾凯的实际控制人，在三张标语牌后，他以9.57亿元成为廊坊发展的第二大股东。

在这个神秘的布局下，寻求3万亿资产是恒大的雄心。恒大已经进入“多元化+规模+品牌”的发展战略阶段。在“夯实多元化发展基础”的第七个“三年计划”中，许家印的军令是，到2020年，恒大的总资产将超过3万亿元，房地产年销售规模将超过6000亿元。

没有人会质疑徐家印多元化布局的决心。从最初的文化娱乐到影视体育，再到后来的大健康(爱心基金会、净资产、信息)、快动、金融和互联网，短短两三年时间，徐家印就用资本的力量打造了一个巨大的商业版图。

今年6月，原“恒大地产”更名为“中国恒大(港股03333)”以体现公司多元化经营战略和企业形象。如今，恒大有意掌握更多的壳资源，目的是掌握更多的融资平台和渠道，化解恒大的高负债和高杠杆风险，帮助其多元化转型和布局。

“房地产”的光环正在逐渐消退。不仅徐家印、王健林，很多房地产企业都在忙着弱化房地产的标签，以“集团化”的形式认可多元化的布局。

将“海洋地产”更名为“海洋集团(香港股票03377)”，用这个没有地产符号的新名称，更准确地涵盖海洋系统的多产业格局，是李明第三个十年规划的重要组成部分。

今年6月16日，李明第一次以远洋运输集团总裁的身份站在讲台上。在此之前，为了从整个地产的角度发展多元化业务，中海地产陷入了一年多的混乱。此后，远洋运输集团发现了新的利润增长点，包括业务、服务和资本。

为了重塑企业形象和身份，敏捷还发布了一个更名通知，将“房地产”一词改为“集团”。在公告中，Agile指出，随着公司的进一步发展和业务范围的扩大，名称的变化可以反映未来的战略。

房企正进入“更名季节”，案例层出不穷。此前，房型房地产更名为中国金茂(香港股票00817)，北京投资银泰更名为北京投资发展(600683，购买)。许多年前，像格陵兰岛和万达这样的旗舰公司开始更名。据《时代周刊》记者报道，一群房地产企业正在排队等候更名。

“更名浪潮”的背后，反映了中国房地产业在转型十字路口的探索，对住宅企业的差异化和价值创造能力提出了更高的要求。“去房地产化”是一个很大的变化，无论是噱头、炒作还是自下而上的薪酬。这是否意味着他们已经拿到了下一轮开发的门票？

游戏规则和风险对冲

房地产的游戏规则已经发生了很大的变化。

在暴利时代，房地产市场的深度调控时期是终点。在行业利润率下降的趋势下，住宅企业“不增加利润而增加收入”,利润空正在加速缩小，这被认为是本轮住宅企业转型的根本原因之一。

2015年是房屋公司告别两位数净利润的第一年，只有9.2%；2013年和2014年，这两个数字分别为11.97%和10.5%。

今年上半年，住房企业数量略有增加，但住房企业的绩效差异越来越明显。截至8月22日晚，75家房地产企业发布了2016年上半年业绩预测，预计净利润同比增长约41%。其中，46家公司预计净利润同比增长，29家公司增幅超过100%；24家公司预计净利润将同比下降。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，土地王是未来最大的风险，一线城市的交易已经开始放缓，而一些热门二线城市的交易也很火爆，价格和土地价格领涨。他预计，今年下半年，北京市将继续实施房地产调控。一旦信贷宽松政策无法持续，房地产市场风险可能爆发。

聪明的房地产企业需要找到更可靠的利润点。跨境经营和逐步退出已成为房地产上市企业的两个明显趋势。其中，多元化战略是为了对冲缩小空.房地产业利润的风险他们拥有多样化的自然基因和商业品牌。

该政策咨询研究部主任张宏伟对《时代周刊》记者表示，房企试图通过跨境投资实现“房地产+x产业”的发展战略，抵御房地产周期疲软的风险。

能够做更多的生意当然意味着更多的收入。然而，风险和机遇就像一对孪生花朵。

在过去的几年里，涉足白酒行业和矿产投资的跨国住宅企业的先行者并没有都经历过平稳的转型。2012年底，广州星河湾高调进入高端白酒市场。然而，由于国家对“三民”消费的限制，其表现至今不温不火。该矿涉及的许多中小房企，如新湖宝(600208，BUY)、华业地产、吕晶地产、万泽(000534，BUY)、中柱控股等，收入不明。

跨界风格，万达和恒大名利双收。一段时间以来，国内房地产企业的体育投资热潮已经到来。例如，中超16支球队中，广州R&F、杭州绿城、河南建业、陕西产坝、青岛中能、天津TEDA、江苏舜天(600287，Buy)等俱乐部都是房地产企业，但很少盈利。

“发展成一个新的行业需要时间，在早期阶段不可避免地会有大量的资金存入。交错如山，即使两个密切相关的行业在资源、人才和专业能力方面有很大不同的要求，如万科的业务转型和发展，万达的电子商务，都遭受了不同程度的挫折和发展缓慢。”开发商代表李锐(化名)告诉《时代周刊》记者，只有财大气粗的房企才能在各行各业立于不败之地？

战斗将会继续。