房企变形记

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【摘要】随着房地产市场进入白银时代，这无疑是一个追求品牌、质量、创新、价格和服务的新时代。在这种背景下，房地产企业不断创新，探索新的房地产模式是必然的。

2016年上半年，房地产江湖动荡。一方面，去库存化成为政策的主线，但三、四线城市的去库存化困境继续加剧；另一方面，土地国王是频繁的。在这个不断被推高的土地王热潮中，高价土地收购和中央企业并购成为主要观点；与此同时，持续了一年多的万宝之战在多方利益博弈下并没有结束。无论结果如何，它最终都将改写万科乃至中国房地产的格局。

这些都将导致中国房地产话语体系的变化。

为了获得更多的主动权和话语权，“转型”是住宅企业发展过程中不可或缺的行动。进入白银时代，房地产市场无疑是一个追求品牌、质量、创新、价格和服务的新时代。在这种背景下，房地产企业不断创新，探索新的房地产模式是必然的。

事实上，各大房地产开发商早已运筹帷幄，寻找自己的竞争战略和下半年生存之道，下半年楼市大战已经打响。

在这种蜕变中，每一个房地产企业不仅是一个独立的个体，也是一股向前进的联合力量。从产品到营销、资本和组织，对变革的强烈渴望不断渗透，每个人都在努力成为转型时代的模范学生。“创新”引领着房地产市场的新战场，这背后是住宅企业坚定的转型信念和善于试错的智慧。

除了感情，谁能走得更远，需要专业精神和专业精神。

轻资产实践

近年来，房地产界一直被轻资产模式所冷落。任何开发商都希望以较少的资本投资和杠杆原理整合外部资源，以实现企业价值和利润的最大化。

传统的房地产经营模式遵循几个环节:融资、征地、开发和销售。然而，每一个房地产企业都知道，一旦面临资金和经营的双重压力，重模式的弊端就会被放大。现实非常严峻，房地产利润水平下降甚至趋于微利已经成为常态。关注轻资产战略模式自然会成为解决问题的好方法之一。

与住宅领域相比，商业地产的轻资产测试更受欢迎。不同的房地产公司有不同的尝试。万科对轻资产的探索更倾向于引进资金、合作入股和补充资金。万达、龙湖、红星商业等开发商试图出口品牌、引进资金、管理项目等轻资产模式，以抵御行业重资产模式的风险。

以万达为例。万达的轻资产战略侧重于三个维度:业务线选择、价值链定位和资本资源整合，而房地产轻资产选择是生成和管理的产物。在今年年初的西双版纳年会上，王健林宣布了万达的转型。在万达商业(香港股票03699)的新转型中，万达将不再是一家房地产公司，而是成为一家房地产租赁和运营商。

事实上，万达去年宣布，已与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署了投资框架协议，这四家机构将在2015年至2016年的前两年投资约240亿元人民币。这种合作模式是由外部投资推动的。万达负责选址、设计、建设、招商和管理，产生的租金收入由万达和投资者按一定比例分摊。万达不占用资本，每年都有可观的收入。

荣鑫也在借助轻资产进行扩张。根据荣鑫的诠释，本集团长期以来一直坚持稳健审慎的经营战略，股权轻资产的经营模式和与一线的强强联合使本集团实现了规模转型。荣鑫表示，上海世界级商业地标项目虹桥国际中心也是荣鑫合作共赢资产开发模式的典型范例。

众所周知，在工业和金融一体化的时代，房地产的竞争也是资本的竞争。

值得一提的是，随着房企减持资产的尝试，洗牌背景下的房地产基金业也迎来了新的机遇。特别是当房地产的金融属性越来越突出时，房地产资产证券化被反复提及。

格陵兰控股公司(600606，BUY)也试图将资产证券化。今年早些时候，格陵兰岛与新加坡荣耀基金的子公司阿玛尔投资管理集团(amare Investment Management Group)签署了一项协议，在中国的19家酒店被打包上市，总价值达210亿元人民币，这是迄今为止中国房地产企业发行的最大的房地产投资信托基金。

尝试房地产投资信托，会发生什么？万科已经给出了答案。鹏华前海万科房地产投资信托基金(Aiji，净值，信息)是中国第一只公开投资的房地产投资信托基金，虽然成立才一年，但取得了显著的成绩。在此前举行的2016年中国资产管理年会上，鹏华基金副总裁邢彪向《时代周刊》等媒体呼吁，机构投资者不仅要关注二级市场的股票、债券和现金存款，还要探索一级市场、一级市场和二级市场的股权投资机会，积极探索以reits为代表的第四类资产。

房地产投资信托基金被认为是建立多元化房地产金融的重要一步，也是房地产资产证券化的亮点。通过发行reits产品，非证券房地产投资可以在资本市场上直接转化为证券和标准化资产回报证书。专业投资机构可以从投资者处获得房地产投资和管理的资金，然后按比例将综合投资收益分配给投资者。对于开发商来说，是少量自有资金煽动了从重资产向轻资产的转化。

建设小城镇的兴起

选择建一个小镇是另一个开发商的选择。

除了住宅企业对新的利润增长点的渴望，政策的推广也是有帮助的。“十三五”规划明确提出了“发展特色鲜明、产城结合、魅力十足的小城镇”的目标。国家发改委也发出了政策红包，加大对特色基础设施建设的财政支持，积极引导和支持1000个条件较好的小城镇。

天生嗅觉敏锐的开发者自然会嗅到机会。

绿城中国(香港股票03900)联合主席宋卫平选择了特色的“农业城”。这个城镇不远，它离城市有30到50公里。小镇也不大。一个小城镇需要3平方公里的土地，2平方公里的工业和1平方公里的开发建设，形成一个3万人的小城镇。这个小城镇有严格的比例，100万平方米建筑面积的10%是配套设施，90%是住宅。镇上的房价不贵，大约一万元/平方米。在城镇居民中，城市人口和农村人口平均分配。

值得一提的是，该镇的一大特色是规划基础农业，依靠镇内房地产开发建设收入(000736，买入)，带动周边农业转型，建设具有地方特色的大型农业基地，将周边农民转变为现代农业劳动者。

这是建业集团建设文化旅游小镇的一次尝试。去年，建业集团与华谊兄弟(300027，BUY)签署合作协议，投资建设“建业华谊兄弟”电影城项目。该项目名为“河南半横店”，定位为一个集电影文化、主题娱乐、商业、旅游、酒店等多种元素于一体的文化旅游小镇。

不仅建业试图突破上下游产业链，如酒店、旅游、影视和百货商店。事实上，文化旅游综合体一直是住宅企业转型的方向之一。绿地、万达、华侨城等房企先后在多个城市开发了文化旅游项目。

碧桂园(香港股票02007)选择了科技城。这是一个宏大的战略概念，最近被公之于众。碧桂园董事长杨国强表示，科技城是碧桂园整合战略的又一个具体着陆点。据《时代周刊》记者报道，目前，惠东仁山科技生态城、惠州通湖创新城、惠州通湖科技城三个科技城项目已经启动。未来五年，将投资1000亿元建设类似的智慧生态科技城。

碧桂园的城镇将聚焦全球优质科技产业资源，聚焦一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业的共生共荣。

开创新事业

房地产企业的触角仍在向更广阔的领域延伸。

物业服务受欢迎已成为一种现象。许多房地产企业已经开始放弃过去传统的房产销售模式，将房产分割成一个新宠。目前，万达、万科、碧桂园、徐汇等知名房地产企业都有分拆上市的计划。

光大证券(601788，BUY)(香港股票06178)的研究报告指出，物业管理是一个被忽视的蓝海市场。自2012年以来，与房地产企业不断压缩的净利润相比，物业管理公司已经从提供品牌溢价转变为独立产出，这将带来实质性的变化。

不难理解，分拆上市的背后，是针对一个庞大的业主群体，这为未来的社区o2o铺平了道路。通过搭建社区o2o生活服务平台，我们可以提供支付、维护、财务管理、租房、电子商务、健康等增值服务。该平台的核心是建立一个将用户与企业和现场服务提供商联系起来的平台。

至于如何得到一个地方，我相信那时每个家庭都会不同。业主基数大的企业可以锁定自己的社区，而中小企业可以选择出口物业管理服务。

然而，物业管理本身的复杂性也给收入带来了疑问。但趋势摆在我们面前:传统的粗放式物业管理迫切需要步入精细化管理，如果被抓住，它将成为风口浪尖上的“猪”。

变革的尝试是多样化的，这是不争的事实。各种住房企业出现了联合办公室和长期租赁公寓。

Soho中国(香港股市00410)已开始加大开发soho 3q的力度，soho 3q是一种租金低廉的办公产品。根据潘石屹在今年中期业绩会议上的声明，soho 3q将在北京和上海以外的其他城市发展。

就连一向低调的龙湖也表现出了对创新业务发展的渴望。据了解，龙湖已经与工商联合办公室成立了一个研究小组。未来三年，预计将有20个联合办公项目和300套长期租赁公寓，布局主要集中在一线和二线城市的核心区域。

然而，目前，这些创新业务在绩效贡献率中所占比例相对较小。不知道未来是否会成为业绩的主要贡献者。然而，这些房地产企业不得不寻找伟大的转型时代的注脚，因为先知的行动，或事实上，房地产已达到政策上限目前。

如果soho中国、龙湖等房地产企业在主营业务的基础上寻求衍生和扩张，那么一些开发商的转型就更新奇了。他们完全跳出了原来既定的房地产发展路线，甚至宣布退出房地产，包括华丽家族(600503，Buy)和浙江广厦(600052，Buy)。

去年，华丽家族表示，公司将在现有项目开发后退出房地产，未来发展战略将以科技投资为发展方向。目前，它在金融、机器人(300024，buy)、石墨烯、空附近的飞机室等领域都有布局。至于浙江省广厦市，去年有消息称，将需要三年时间从房地产领域撤出，转向影视文化产业。