问题保障房样本调查：多空置、房型大、当商品房卖

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近日，记者以被省审计局点名批评的滨州第二油棉厂小区为调查样本，进行了为期一周的深入调查，试图找出经济适用房长期“空之家”的原因，揭开经济适用房“退化”背后的真相。

经济适用房本来应该是“和谐的音乐”，推动政府、造福人民，但在一些特定的地方实施时，却出现了“被遗弃”的现象。

日前，国家审计署公布了2015年保障性安居工程后续审计结果。结果显示，截至2015年底，有5.89万户家庭违规享受城市住房保障货币补贴6046.2万元；6544套经济适用房被非法出售或用于办公和出租业务。

虽然存在大量骗取保障性住房资格等违规行为，但由于配套基础设施建设滞后，全国共有19万套保障性住房无法及时交付；此外，726个市县专项资金余额478.6亿元已超过一年未使用。

近日，国家商报记者以被山东省审计局批评的滨州第二油棉厂小区为调查样本，进行了为期一周的深入调查，试图找出经济适用房长期“空之家”的原因，揭开经济适用房“退化”背后的真相。

滨州市滨城区第二油棉厂小区位于滨州市沙河黄河二路渤海30号，地理位置相对偏远。8月12日，国家商报记者从黄河二路沙河办事处走到居民区，沿途约1.5公里，只能看到大片农田和废弃的工厂，路中间有无尽的渣土车和油罐车，有些路段没有人行道。

近日，山东省审计局局长马青山在接受媒体采访时表示，滨州市滨城区第二油棉厂社区项目于2014年12月竣工后，由于周边配套设施不完善、道路不畅，230套廉租房和220套经济适用房无法入住。

除了没有监测、没有绿化、生活设施建设滞后等因素已经成为空廉租房的主要制约因素外，记者在调查中发现，经济适用房的土地产权不清，土地交付工作滞后，这是廉租房产生的深层原因。《空的家》

此外，土地评估工作尚未完成，但开发商已在有争议的土地上建造了廉租房。然而，经济适用房作为经济适用房的重要组成部分，在实践中却被开发商非法出售。许多经济适用房业主已经签订了商品房销售合同，许多家庭还没有获得房地产许可证。

一方面，买不起商品房的人渴望买得起房，但另一方面，空有大量的房子，他们不能住。政府的住房项目什么时候实施？经济适用房何时才能成为人们心中的“温暖之心”？

230套廉租住房的入住率低于10%

230套廉租房已建成近两年，仅居住18户，入住率不到10%；社区没有大门，没有监控，没有绿化，生活设施落实滞后...

8月12日上午，国家商报记者来到滨州市滨城区第二油棉厂小区，发现小区名称已改为安康花园。社区里没有大门，但是在社区的角落里有一个棚子，类似于值班室，但是棚子里没有人。社区里铺了水泥路，路两边杂草丛生。在一些地区，垃圾残留在杂草中，并伴有腐烂的气味。

一位油棉厂的退休员工告诉记者:“第二个油棉厂小区原来是油棉厂的所在地。后来，当工厂被拆除时，一些原来的雇员被安置在这个社区。”

在社区周围，很难找到原来工厂的标记，除了剩余的第二个油棉厂诊所。

该社区的一名居民告诉记者，自2014年入住以来，社区一直没有大门，也没有安装监控等安全设施，治安状况不佳，人们经常丢失电动车。“因为没有监控，即使报警也没用，东西丢了也会丢，这让人们很生气。”

据记者现场观察，整个社区除了一个小店外，几乎没有其他生活设施。这家小店的店主王杰告诉记者:“小区的入住率不高。大概有200多个家庭。整个社区几乎没有统一的绿化。一些居民在大楼前的绿化带种植了玉米、大豆和其他作物。”

“当年买房时，开发商说小区里有绿化和健身广场，但承诺根本没有兑现。我们每个月都要交物业费。按照每平方米5分钱的住房面积，如果我们不交房产税，我们就会被房产税切断。”王姐姐说。

11号楼的另一位业主告诉记者:“如果我没有考虑到社区离工作地点很近，我就不会买这栋房子。”孩子马上就上了小学，但是社区里没有好学校。他要去城里上学，交通不太方便。”

记者发现社区附近确实有一所阳光幼儿园，但没有发现其他学校。黄河二路有28路和30路公交车，还有从滨州到惠民的公交站。一些居民说交通状况“还可以”，但是很难打车。

滨州经济技术开发区管委会宣传处(以下简称“宣传处”)在接受《全国商报》采访时表示:“山东省2015年审计工作中提到的保障性住房配套设施不足、道路不畅等问题已得到及时纠正。绿化由于原有施工企业维护不足，部分绿地已经退化，苗木已经枯萎。已安排相关企业进行移植和升级。由于季节原因，暂时不能种植，将在9月以后实施。”

廉租住房承租人未办理审批手续的

安康花园物业的工作人员告诉《国家商报》记者:“社区内共有7套廉租房，分别是1~5号楼、8号楼和9号楼，共有230户。还有一些是经济适用房。”

目前，社区共有廉租房18户，其中1号楼14户，2号楼4户，共18户。“他们基本上是第二油棉厂的退休职工，工厂被拆后，他们被重新安置了。”物业人员说。

记者随后随机采访了一号楼的四位居民，他们都说自己是二号油棉厂的退休工人，已经被工厂安置，没有申请廉租房，也没有买彩票。

“我在第二油棉厂工作了30年，也是一名老工人。工厂被拆除后，单位给我们安置了住房。虽然社区的位置相对偏向，但它仍然心存感激，并不关心这一点。”一位廉租房住户告诉记者。

记者询问《滨州市廉租住房保障办法》，该办法第十六条规定:“廉租住房保障实行申请和审批制度。街道办事处或者镇人民政府应当自受理之日起30日内，对申请人的家庭收入、家庭住房状况、家庭财产等情况进行审查。符合规定条件的，提出初审意见并张贴，并将初审意见和申请材料报送市、县(区)住房保障主管部门。”

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《商业日报》记者采访时也表示:“廉租房是一种经济适用房，是与职工安置住房不同的两个概念。要住在廉租房里，你必须先申请。当地政府必须对申请人进行住房资格审查，并符合条件后，方可居留。”

“保障性住房用地由政府划拨，建房的目的是解决当地住房困难群体的住房问题。廉租房是给普通人的，不是给特定群体的。”顾云昌说。

记者随后前往滨州市房地产管理局了解情况。房管局住房保障科工作人员表示，第二油棉厂位于滨州经济技术开发区，企业在申请经济适用房时也通过滨州经济技术开发区上报材料。具体情况请咨询经济技术开发区规划建设局。

滨州经济技术开发区管委会宣传部在接受《全国商报》采访时表示:“安康花园廉租房是滨州经济技术开发区在滨城第二油棉厂土地上出资兴建的，共7栋230套，其中拆迁困难职工18套。”

关于廉租房是否可以直接安置申请程序以外的工厂工人的问题，宣传科的工作人员说:“滨州经济技术开发区对此非常重视，已经启动相关程序，对18户拆迁户进行了安置核实。按程序办理手续；对不符合条件的，将予以退役并另行安置。”

记者发现，该住宅楼的公开信息显示，该住宅小区名为滨州沙河安康花园，由原滨州第二油棉厂和滨州恒盛房地产有限公司共同建设，竣工日期分别为2011年8月10日和2013年5月31日。

这个社区的许多建筑已经竣工三年多了。在过去的三年里，除了18个廉租房工人家庭之外，社区中的大多数廉租房仍然在空。从社区居民的反馈中不难发现，生活基础设施的滞后和缺乏便捷的交通是其中一个因素。

然而，国家商报记者在调查中发现，居住设施不便并不是空廉租房的唯一原因。据宣传部门称，廉租房的土地性质也是有争议的。

由于土地使用权的争议，很难分配房屋吗？

针对2013年建成的廉租房至今只有十几套被占用的原因，滨州经济技术开发区管委会公示科回应:“由于第二石油棉花厂欠土地评估部门的土地评估费未能支付，原土地评估已到期，需要重新评估。第二油棉厂既未支付原评估费，也未支付新的评估费。由于第二油棉厂内部变动、与恒盛地产发生经济纠纷等诸多因素，土地分割工作推迟了一段时间。”

宣传科表示，由于土地分割无法完成，廉租房对应的土地无法及时评估并分配给开发区管委会。它本应在2015年底前完工，该建筑应移交给相应的租户，但尚未完工。

什么是土地分割？宣传科回应称，廉租房由滨州经济技术开发区出资，位于滨城第二油棉厂土地上，由第二油棉厂和恒盛地产以代理购买和回购的方式建造。廉租房是政府投资项目，土地属于划拨土地，需要从滨城第二油棉厂分割到滨州经济技术开发区。

《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在支付补偿、安置等费用后，将土地交付给土地使用者，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。”

既然地价评估还没有完成，土地分配也没有完成，为什么开发商可以在有争议的土地上建造廉租房？对于这230套廉租房，当地政府有没有回购？

对于上述问题，宣传科的工作人员拒绝回答，理由是他们不了解业务情况。记者找到了开发区规划管理局，规划局声称一切都要看宣传科的反应，所以他们不能回答任何问题。

《国家商报》记者多次致电滨州恒盛房地产有限公司法定代表人刘振民、项目负责人刘启发，但无人接听。在此期间，记者通过小区居民的手机拨通了刘振民的电话，但当记者出示身份证明后，对方立即挂断了电话。

经济适用房建设的另一个主要参与者是第二油棉厂。然而，当地政府给记者的回复显示，第二油棉厂是滨城区的一个困难企业。由于长期经营不善，企业已经拖欠职工保险多年，并存在其他经济纠纷。在经济适用房建设期间，原二厂厂长宋某被判刑。

记者发现，在国家审计署的后续审计结果中，在谈到经济适用房的混乱时，也提到:“1272个项目在勘察、设计、施工、监理等方面没有依法履行工程招标程序；809个项目存在未获得建设用地批准、在毛镝非法供应、擅自改变土地用途或调整容积率等问题，涉及土地2309.27公顷；有2663个项目未能履行项目规划许可和环境安全评估等基本建设审批程序，或未采取必要的质量控制措施。”

经济适用住房业主签订商品房销售合同

在实地调查中，安康花园物业的工作人员告诉《全国商报》:“小区内的1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号楼均为廉租房。其他14栋建筑价格合理。”

“除了1号楼和2号楼，有些廉租房都是在室外租的，其他的都是空.的经济适用房有200多户，部分业主是油棉厂的退休职工。”物业人员说。

记者随后前往居民集中的10号楼和11号楼。房主刘女士说:“我在2013年初买了这栋房子，当时的房价是每平方米2100元。”开发商承诺要成为一个大的房地产房子，但三年后，他仍然没有得到房地产许可证。”

“那一年，沙河其他社区的房价大约是每平方米2600元。这个社区真的很便宜，而且离我上班的地方很近，所以我买了它。”刘女士抱怨说，不仅生活设施没有跟上，而且房屋的产权仍然“悬着”。

小商店的主人王杰也是这个社区的主人。她说:“我在2012年买下了这个社区的房子，一年之内，房子的墙壁开裂，屋顶漏水。”想在没有房产证的情况下卖掉房子。以前这里有一个销售处，现在销售处不在了。”

王杰告诉记者:“这个社区离滨州中小企业产业园很近，很多居民都在那里工作。此外，房价确实比其他社区便宜，许多人看中了这个社区。”

滨州经济技术开发区管委会宣传处表示，保障性住房主要是由第二油棉厂为解决困难职工的住房困难而修建的。该企业虽然不在滨州经济技术开发区管理之下，但位于滨州经济技术开发区管辖范围内，因此在申请经济适用房时，该企业通过滨州经济技术开发区上报，经批准后逐步建成。

宣传科表示，滨城区负责对第二油棉厂保障性住房进行监管，并按照相关规定落实到户。在第二油棉厂的370间经济适用房中，305间已经入住，入住率为82.5%。

在采访中，11号楼业主郭先生当年向记者出具了购房合同，但合同首页赫然写着“商品房买卖合同”。本合同详见“商品房销售依据”、“商品房预售批准机关”、“商品房预售许可证号”和“土地使用寿命”都是空白。

记者随后咨询了北京东友律师事务所，该律师杜兴律师表示:“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同无效。但是，如果在起诉前取得了商品房预售证书，则可以认为是有效的。”

“开发商与未取得商品房预售许可证的买受人签订商品房买卖合同，应当涉嫌欺诈。买受人可以依照有关法律法规向法院起诉，确认合同无效，或者主张解除商品房买卖合同。”杜兴告诉记者，目前，仅从合同来判断，不可能判断开发商是否拿到了预售许可证，但可以从未能在合同的相关位置填写许可证号来推断，至少说明合同不规范。

既然是经济适用房，为什么商品房合同要写在居民住宅合同里？面对记者的提问，中宣部回应道:“在经济适用房建设启动期间，第二油棉厂与其合作伙伴滨州恒盛地产发生了经济纠纷。拆迁户希望尽快入住的愿望与建设方的缓慢进度大相径庭，多重矛盾集中在经济适用房建设上。第二油棉厂和恒盛地产未按程序全部安置第二油棉厂的被拆迁户，自行审核并出售部分房屋。”

顾云昌在一次采访中说:“经济适用房通常通过土地分配，然后由政府回购。开发商建造房屋的成本低于普通商品房。经济适用房是一种经济适用房，所以公寓的面积和售价必须得到政府的批准，购买者必须先申请经济适用房，然后政府会对申请人的基本情况进行审查。有资格购买。开发商绝对没有权利直接出售经济适用房。”

在回应记者采访时，宣传科表示:“相关程序正在启动，指导和监督第二油棉厂和恒盛地产根据经济适用房条件重新审核已入住人员的身份，符合条件的按程序办理相关手续，不符合条件的按程序办理。限期退休，并按经济适用住房的要求重新出售。”

一些经济适用房有“大单元”

除了一些经济适用房被作为商品房出售外，记者在实地采访中发现，许多业主购买的房屋面积超过了100平方米，有些单位甚至超过了120平方米。购买单价(每平方米价格)也不同，从2000元到2800元不等。

《山东省经济适用住房管理办法》第十八条规定:“经济适用住房应当控制在中小户型范围内，中小户型面积控制在80平方米(5平方米)，小户型面积控制在60平方米。”

此外，《山东省经济适用住房管理办法》规定:“经济适用住房是指政府提供优惠政策，限制建设标准、销售和租赁价格，向低收入住房困难家庭供应的政策性保障性商品房。”

记者随后查阅了《滨州市廉租住房保障办法》关于滨州市住房保障网的规定，其中明确规定:“廉租住房建设用地应当在土地供应计划中进行分配和优先安排，并在申请年度土地使用指标时单独列出，以确保供应。此外，配套建设的廉租住房应在土地利用规划、国有土地划拨决策或国有土地使用权出让合同中明确界定，并明确总建筑面积、数量、布局、套房及竣工后的转让。或回购等事项。”

由于房屋产权属于经济适用房，所以入住过程和房屋面积都应按照经济适用房的相关要求执行。

顾云昌在接受采访时还表示，根据各省的审计报告，有些地方确实存在经济适用房建筑面积超标的现象，有些地方甚至是故意这样做的。面积超标，导致申请人即使达到经济适用房入住标准，也买不起房的尴尬。

“对经济适用住房的需求应自下而上，从申请到核实再到建设，实行精细化管理，确保供不应求。此外，在一些地方，经济适用房变成了“人的房子”，导致数量或公寓面积与实际需求不匹配。因此，住房项目的建设也需要严格的问责制度。就像抓腐败、抓常态、抓长期不懈一样。”顾云昌说。