新一轮楼市调控潮或来袭

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我们的记者王松才

自9月30日出台严格的楼市调控政策以来，已经过去了两个月，但在这短短的两个月时间里，24个以上的重点城市已经密集出台了50多项楼市调控措施。另外，还没有结束。种种迹象表明，新一轮楼市调控浪潮即将到来，楼市调控政策越来越紧，重点城市不断加大调控政策的力度和深度。

上海和天津再次加大了调控力度

11月28日晚，出乎市场预期，上海和天津再次收紧楼市政策。尤其是，上海对空的监管非常严厉，其做法被业内人士嘲笑为几乎是“自残”的监管。

在增持控制政策方面，上海提高了贷款购买门槛，第一套房首付比例最低为35%，第二套房首付比例最低为50%(包括没有住房但有贷款记录的人)，非普通住房首付比例最低为70%，与北京一样。新政一出台，业内人士就指出，在深圳北部等一线城市，上海的抵押贷款门槛跃升至最高、最严格的水平。

同一天，天津还出台了新的按揭规定，分别提高了购房者的首付门槛，以是否为户籍群体以及在哪里买房为准。例如，对于非本地家庭，如果第一套住房是在城市的六个区和武清区购买的，贷款的最低首付比例为40%；最低首付比例为30%。

事实上，早在上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武汉等城市就已经加大了原有政策的力度和广度。新一轮房地产市场监管的深度和力度不断加强。

根据中原地产研究中心的统计，自去年11月以来，已有10多个城市在上月的基础上出台了调控房地产市场的新政策。从9月30日的调控开始，仅在两个月内，24个重点城市就出台了50多项楼市调控措施。上海在此次升级中拥有最严格的监管和控制，因此备受关注。据嘉里研究中心给本报记者的报道，继“上海九条”、“上海六条”、“整顿市场秩序”之后，上海的调控再次升级，主要集中在信用层面。虽然总体调控力度略低于2014年前，但总体而言，在以往政策效应的叠加下，仍将对市场成交量和价格产生一定影响。

首先，对于急需和改善的需求冲击来说，这是显而易见的。“首套住房的最低首付款是35%”和“增加使用公积金的限制”增加了购买急需住房的成本。此外，对于“改善需求”，尤其是“第一改善需求”，“买房还贷”增加了40%的购买成本(首付)。例如，非普通住房需要800万元的总房价，这需要额外的320万元。这将直接反映在二手房的交易量上。

其次，整体交易量将继续下降，价格将保持“稳定”，二手房交易价格的上涨可能回落，这是一个不争的事实。自9月份以来，上海新房和二手房的成交量逐月大幅下降。11月份，新房成交量仅为56万平方米(估计数据)，同比下降62%。在新的抵押贷款政策下，12月份的营业额无疑会继续下降。

更多的城市将会超重

除了杭州、南京、成都、武汉、天津、上海等城市，未来还会有更多的城市加入楼市调控的大潮吗？这已成为市场关注的焦点。

嘉里研究中心认为，未来将有更多热点城市深化现有调控政策，一些热点城市将出台新的抑制政策，通过一系列措施实现去杠杆化和稳定楼市。

对于加大楼市调控力度的城市，可能有两种跟进方式:第一，在原有政策的基础上继续深化政策，重点是信贷水平，继续“提高首付比例”和“住房贷款并重”。第二，在本轮调整中，尚未出台紧缩政策的城市将“择善而行”，主要手段仍是此前多次出现的“限购”和“限贷”。

中原地产首席分析师张大伟预测，一些房价涨幅较大的一线和二线城市将加大调控力度。例如，可能的政策包括“还贷还房”，这对改善市场需求有很大影响。

本轮调控的主要特点是从金融方面逐步发挥力量，包括11月底济南和南京部分银行暂停发放按揭贷款。最近，从银监会到地方政府，房地产信贷明显收紧，这意味着未来市场将告别价格过度上涨。

张大伟表示，过去十年房地产波动的历史与货币政策完全一致，一旦信贷政策收紧，房地产市场将迅速降温。总体而言，预计这一监管周期将持续至少6-9个月，甚至可能延长至2018年。

叶巍“我爱我家”副总裁胡景晖分析称，货币政策收紧在稳定房价和稳定市场预期方面发挥了更直接、更有效的作用。正因为如此，在一轮新政之后，北京和深圳楼市的降温效果更好，政策也立竿见影。最后，上海跟进了。

业内人士预测，北京、上海、深圳等地已有先例，未来一些城市很可能达不到监管预期。房地产市场过热城市的交易量将在一段时间内进一步萎缩，房价下跌城市的数量将进一步增加。