燕郊新房单价突破3万 开发商捂盘惜售应对政府限价

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燕郊楼市的疯狂只有经历过的人才能感受到。上周，《证券报》记者以买家身份走访了燕郊多家房地产和二手房中介机构，最终的结果让从事房地产报道多年的记者们大吃一惊，从1万元/平方米左右涨到2万元/平方米，再涨到3万元/平方米。燕郊只用了两年时间，当地房价持续上涨，而70年来只有一个产权项目在出售。

对此，就连当地的房地产开发商也表示，“过去两年，燕郊的房价确实涨得太快了。现在说实话有点晚了。短期内不可能有大的增长。空，但如果你从长期来看，它可能是3至4年后，回头看看目前的价格仍然便宜。”

事实上，相关政府部门也开始控制燕郊的房地产市场。除了4月份的限购政策，目前价格过高的项目将不会进入市场；8月17日，廊坊市政府出台了“琅岐条款”，以加强市场监管；8月19日，包括燕郊在内的三河市房地产交易网上签约暂停一天。

然而，在业内人士看来，高价项目是不允许进入市场的，这只是一种封锁手段，有利于短期内数据的稳定。然而，如果其他方面没有改变，价格终究还是会上涨，待售商品越少，价格就越难控制。毕竟，东西有点贵，甚至开发商可以选择囤积居奇；至于政府部门重新收紧政策，更多取决于实施的力度。但是，从4月份出台这项政策后的情况来看，效果并不明显。

“老实说，北京南四环很多二手房的价格都在35000元/平方米左右，燕郊的高层住宅的售价都在30000元/平方米。诚然，投资因素占了很大一部分原因。很多人都在打赌，北方的三个县将在未来转移到北京，尤其是当北京市政府决定搬到通州。”一些分析师指出。

单价超过3万元/平方米

只有一个70年的产权项目在出售

“如果你想买的话，明天早上你带着身份证和押金就来，那里有6栋房子，都是90多平方米的小房子。然而，不能保证你一定能买到。这个项目只剩下十几栋房子了，而且这个周末已经有很多房子被释放了。”在燕郊金蓝湾的销售办公室，销售人员告诉《证券日报》记者。

上述销售人员表示，周末出租屋的价格不会低于30，600元/平方米，这是金蓝湾以前销售的最高单价。“我们现在卖的5号楼和6号楼都是楼王，都已经晚了，所以价格不会低于以前的最高价。今天只能卖2套顶层，价格是33500元/平方米。价格之所以高，主要是因为这两套房子都是70多平米，20多平米的露台。”

至于价格超过30000元/平方米甚至33500元/平方米的原因，当地一些房地产从业人员指出，“金蓝湾一直是燕郊最贵的区域，周边设施也是最好的。此外，该项目属于绿化率高、容积率低的低层别墅，定位在中高档。但最重要的原因是，燕郊目前只有这栋拥有70年产权的新房子在出售。除了这个项目，你根本买不到其他新房子。”

事实上，该项目的价格走势也在一定程度上反映了燕郊房价的上涨。

据公开信息，金蓝湾位于燕郊神威北街与燕顺路交叉口，靠近乐天市场。2015年底开业，当时的售价为21000元/平方米。今年3月第二次开业时，平均售价已升至25000元/平方米，8月份最高售价已超过30000元/平方米。与此同时，该项目的毛坯房预计将于明年6月底交付，而精装房将不得不等到明年年底。

" 2014年底，同样质量和位置的项目为10000元/平方米."当地房地产从业人员表示。

值得注意的是，不仅燕郊的房价涨幅惊人，北部三县的大工厂也是如此，房价涨幅也不逊于燕郊。以世茂建造的萨拉曼卡为例。去年，《证券日报》的一名记者参观了该项目。当时顶层的价格是8000-9000元/平方米，叠排工程是11000-12000元/平方米。目前，该项目已经售罄。

在项目周围的二手房中介中，记者看到萨拉曼卡高层建筑目前的价格在17000元/m2到18000元/m2之间，而重叠和整理的价格在23000元/m2到24000元/m2之间。但是，这个项目的入住率不高，目前只有10%以上。

开发商囤积房产

公然非法加价

面对不断上涨的房价，相关部门也通过限价手段直接调控。

例如，虽然金蓝湾的实际售价高达3万元/平方米，但在过户和办理银行贷款时，最高售价只能达到2.3万元/平方米。“一开始，开发商没想到价格会涨得这么快，所以备案价格只有23000元/平方米，但目前的市场形势肯定让开发商无法按照备案价格行事。至于7000元/平方米的差价，我们现在要求客户当天支付定金，同时也支付差价。事实上，它提高了首付。毕竟，银行也批准了23000元/平方米的贷款。”项目工作人员说。

“金蓝湾只是晚了一点，所以它敢于让客户直接补足差额，而其他项目中还有很多房子。它必须为此受到惩罚。”“许多项目都想把价格创下纪录。它已经增加到30，000元/平方米，但政府不批准，它不能公然让客户弥补差额。因此，许多项目没有出售，这就是为什么燕郊目前只有一个70年的产权项目出售。”

记者还看到，在燕郊售楼处最集中的区域，许多新的售楼处已经搬到了空大厦，二手房交易中心已经占据了这些位置。“过一段时间，我们会搬到天阳市第四代的售楼处。企业越来越多，人员的增加也需要更多的工作场所。”一家连锁房地产公司的工作人员这样告诉记者。

据报道，天阳市第四代仍有3栋楼尚未出售。“他们想卖超过3万元/平方米，但政府没有批准，开发商也不想卖，所以他们干脆关闭了售楼处。人们已经退出。”上述连锁房地产的工作人员说。

除了天阳市第四代外，香港中旅海泉湾、首尔甜城花园和榕树湾等项目因无法获得理想的备案价格而被关闭。

和许多注册客户一样，该项目是不可出售的，这也使得开发商有囤积房产的信心。

“几个月前，首尔甜城推出了几十套约140平方米的大三房，单价为23000元/平方米，总价超过330万元，5天内售罄；金鹿位于萨拉曼卡旁边的圣拉斐尔小镇。高层的预估价肯定超过17000元/平方米，而去年仅为8000元/平方米。这样，有2000多户人家排名，但只有1100户人家。现在，不接受新客户。”当地的房地产从业者说:“大厂和燕郊一样，目前还没有第一手的房子进入市场，所以即使是一个屈指可数的项目，

不过，据报道，碧桂园时代城、中兴河源和水榭花城三个新项目有望在近期开业，但最终价格尚未确定。

“开发商缺乏土地与此有很大关系，可以说是卖得少了一点。”一些分析人士指出，燕郊在2013年底出售了最后一片住宅用地后，没有新的住宅用地供应，未来北方三县的规划和土地出让由通州统一管辖。在这种情况下，一手住房供应紧张是正常的。此外，燕郊等地近两年卖得很好，开发商也不缺钱。如果土地供应跟不上，政府严格控制市场价格，燕郊等地的新房供应将继续吃紧。